每經編輯(ji)｜每經記者 杜冉樂 楊珺 發自(zi)成(cheng)都    

每經(jing)記(ji)者(zhe) 杜冉樂 楊珺 發(fa)自成(cheng)都

重慶(qing)房產稅起征點上浮413元/平方米(mi)。

1月(yue)8日，《每日經濟新聞》記(ji)者(zhe)從(cong)重(zhong)慶市(shi)國土房管局(ju)、財政局(ju)與地稅局(ju)三部門了解(jie)到(dao)，從(cong)2014年初開始，重(zhong)慶市(shi)高(gao)檔住房應稅價(jia)格起征(zheng)點(dian)將從(cong)2013年的(de)12779元/平(ping)方米提高(gao)至13192元/平(ping)方米。實際上(shang)，自2011年重(zhong)慶推行(xing)房產稅試點(dian)以來，已(yi)進(jin)行(xing)了3次(ci)起征(zheng)點(dian)調整，每次(ci)都比(bi)之前有所上(shang)升。

但是3年以來(lai)，重(zhong)慶(qing)房(fang)產(chan)(chan)稅收(shou)(shou)入(ru)占(zhan)當地財政(zheng)(zheng)收(shou)(shou)入(ru)的(de)(de)(de)比例卻極低(di)。之前也曾有媒(mei)體報道指出，重(zhong)慶(qing)房(fang)產(chan)(chan)稅存在設計漏洞(dong)等問(wen)題。不過，同策咨詢研(yan)究(jiu)總監張(zhang)宏偉(wei)的(de)(de)(de)看(kan)法比較積極，他(ta)認為，“盡(jin)管目前上(shang)海(hai)、重(zhong)慶(qing)兩(liang)地房(fang)產(chan)(chan)稅的(de)(de)(de)征收(shou)(shou)對于市場的(de)(de)(de)實際(ji)作(zuo)用并不明顯(xian)，但兩(liang)地房(fang)產(chan)(chan)稅的(de)(de)(de)征收(shou)(shou)標準都(dou)在根據(ju)政(zheng)(zheng)策制定(ding)之初的(de)(de)(de)游戲(xi)規則，慢慢地向深(shen)度調整。”

起征點再度上浮

據了解，2013年，重(zhong)(zhong)慶(qing)主城九(jiu)區(qu)(qu)新建(jian)商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)房(fang)成(cheng)交(jiao)建(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)均價(jia)為6803元(yuan)/平方米(mi)，2012年，重(zhong)(zhong)慶(qing)主城九(jiu)區(qu)(qu)新建(jian)商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)房(fang)成(cheng)交(jiao)建(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)均價(jia)為6389元(yuan)/平方米(mi)。按照對高檔商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅(zhai)的(de)定義，將上(shang)兩年主城九(jiu)區(qu)(qu)新建(jian)商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)房(fang)成(cheng)交(jiao)建(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)均價(jia)2倍（含2倍）作(zuo)為起(qi)征點的(de)征收(shou)標準。而主城九(jiu)區(qu)(qu)2012年與2013年新建(jian)商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)房(fang)建(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)均價(jia)的(de)2倍，即為13192元(yuan)/平方米(mi)。也就是(shi)說，2014年在重(zhong)(zhong)慶(qing)新購住(zhu)宅(zhai)，建(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)均價(jia)在13192元(yuan)/平方米(mi)及以上(shang)的(de)，要(yao)繳納個人住(zhu)房(fang)房(fang)產(chan)稅。

對此，重(zhong)慶市地稅(shui)局綜合辦公室(shi)工作人(ren)員(yuan)對《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者表示(shi)，重(zhong)慶高(gao)(gao)檔住房(fang)(fang)征(zheng)稅(shui)起點提高(gao)(gao)是根據重(zhong)慶市 《關(guan)于(yu)進行(xing)對部(bu)分個人(ren)住房(fang)(fang)征(zheng)收房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)改革(ge)試(shi)點的暫行(xing)辦法》及《個人(ren)住房(fang)(fang)房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)征(zheng)收管理實施細則(ze)》調整的。2011年(nian)初(chu)，重(zhong)慶作為試(shi)點城市開征(zheng)房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)，試(shi)點區(qu)(qu)(qu)域(yu)為渝中區(qu)(qu)(qu)、江北區(qu)(qu)(qu)、沙(sha)坪(ping)壩區(qu)(qu)(qu)、九龍坡區(qu)(qu)(qu)、大渡口區(qu)(qu)(qu)、南(nan)岸區(qu)(qu)(qu)、北碚區(qu)(qu)(qu)、渝北區(qu)(qu)(qu)、巴(ba)南(nan)區(qu)(qu)(qu)，俗稱“主城九區(qu)(qu)(qu)”。個人(ren)擁有的獨棟商品住宅(zhai)、高(gao)(gao)檔住房(fang)(fang)或在重(zhong)慶市同時無戶籍(ji)、無企業、無工作的個人(ren)新(xin)購的第(di)二套 （含(han)第(di)二套）以上的普通(tong)住房(fang)(fang)均為征(zheng)收對象。

按照上述辦法，獨棟商品(pin)住(zhu)(zhu)宅和高檔(dang)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)建筑面(mian)積交(jiao)易單價(jia)在(zai)上兩年主(zhu)城九區新建商品(pin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)成交(jiao)建筑面(mian)積均價(jia)3倍(bei)以(yi)下的住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)，稅率(lv)(lv)為0.5%；3倍(bei)（含(han)3倍(bei)）至4倍(bei)的，稅率(lv)(lv)為1%；4倍(bei)（含(han)4倍(bei)）以(yi)上的稅率(lv)(lv)為1.2%。在(zai)重(zhong)慶市(shi)同時無(wu)戶籍、無(wu)企(qi)業、無(wu)工作的個(ge)人新購第二套 （含(han)第二套）以(yi)上的普通住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)，稅率(lv)(lv)為0.5%。

不過(guo)，重慶房產(chan)稅(shui)還(huan)實施了免稅(shui)面積(ji)(ji)。前述文(wen)件提到，納稅(shui)人在上述辦法(fa)施行前擁有(you)的獨棟商(shang)(shang)品住(zhu)宅(zhai)，免稅(shui)面積(ji)(ji)為180平方米；辦法(fa)實施后(hou)新(xin)購(gou)的獨棟商(shang)(shang)品住(zhu)宅(zhai)、高(gao)檔住(zhu)房，免稅(shui)面積(ji)(ji)為100平方米。

專家稱開征成效有限

《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者從重慶地(di)稅(shui)(shui)(shui)局官(guan)方網站注意到，截至2013年12月23日，重慶全(quan)市地(di)方稅(shui)(shui)(shui)收收入(ru)首(shou)次突破千(qian)億元。其中，清(qing)查(cha)整治土地(di)使用(yong)稅(shui)(shui)(shui)、房產(chan)稅(shui)(shui)(shui)、耕地(di)占(zhan)用(yong)稅(shui)(shui)(shui)共計14.8億元。不過，具體清(qing)查(cha)房產(chan)稅(shui)(shui)(shui)有(you)多(duo)少，并未有(you)具體數(shu)據。

公(gong)開(kai)資料顯(xian)示(shi)，2011年重慶市房產稅(shui)稅(shui)收近1億元，到(dao)2012年也(ye)僅有1.4億元。“2013年的(de)數據(ju)我們還(huan)在統(tong)計中，各(ge)區縣的(de)數據(ju)還(huan)沒有上報完畢，也(ye)暫(zan)時無法做出預估。”上述(shu)提及的(de)工作(zuo)人員表示(shi)。

自從重慶、上海征收(shou)房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)試點(dian)以來，業(ye)內專家均(jun)將房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)視作改(gai)變當前地方政(zheng)府(fu)“土(tu)地財(cai)政(zheng)、調(diao)節房(fang)(fang)價”的一(yi)大舉措。但從重慶試點(dian)來看(kan)，房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)收(shou)入(ru)偏少也是不(bu)爭的事(shi)實(shi)。

2013年，重慶土地市場(chang)持續火熱，尤(you)其是(shi)(shi)12月份(fen)，品牌(pai)房(fang)企頻(pin)(pin)頻(pin)(pin)高溢價拿地。重慶中(zhong)原地產(chan)市場(chang)總監孫剛表示(shi)，“這(zhe)兩年重慶房(fang)產(chan)稅起(qi)征(zheng)點的上調幅度越來(lai)越低，說明近兩年房(fang)價上漲趨勢(shi)也慢下(xia)來(lai)，市場(chang)越來(lai)越平穩。當然這(zhe)不僅是(shi)(shi)房(fang)產(chan)稅的作(zuo)用，還包括政(zheng)(zheng)府市場(chang)調控、信貸政(zheng)(zheng)策等綜合(he)作(zuo)用。”

不過，孫剛(gang)亦坦言，房產稅的(de)實(shi)施對重慶房地產市(shi)場的(de)影響有(you)限。比如，獨棟(dong)別墅受政策(ce)抑制(zhi)，供(gong)應趨勢越來(lai)越緊(jin)張(zhang)，主(zhu)要影響因素應是土地供(gong)應，高檔(dang)住(zhu)房這(zhe)兩年在(zai)需(xu)求(qiu)層(ceng)面轉變為剛(gang)需(xu)、改善(shan)性住(zhu)房以(yi)來(lai)，高端(duan)住(zhu)房本(ben)身的(de)供(gong)應也在(zai)根據市(shi)場進行自我調整，開發商(shang)也要順(shun)應市(shi)場潮(chao)流。

據《財(cai)經》雜(za)志此前(qian)報道(dao)稱，重(zhong)慶房(fang)產稅(shui)也(ye)存在方案(an)設計漏洞，比(bi)如房(fang)產稅(shui)的(de)(de)征收特點(dian)應該是寬(kuan)稅(shui)基(ji)、低(di)稅(shui)率，但目前(qian)重(zhong)慶方案(an)卻是窄(zhai)稅(shui)基(ji)。與窄(zhai)稅(shui)基(ji)相(xiang)匹配(pei)的(de)(de)應該是高(gao)稅(shui)率，目前(qian)重(zhong)慶政(zheng)策卻是窄(zhai)稅(shui)基(ji)，低(di)稅(shui)率。

房產稅擴容尚待時機

十八屆(jie)三中全會以后，房(fang)(fang)產稅擴容(rong)等相關問題(ti)有了基本定調，就是要從頂層設計(ji)上對房(fang)(fang)產稅進行制(zhi)度(du)改(gai)革。

南京財經大(da)學財稅(shui)(shui)(shui)學院(yuan)副院(yuan)長朱軍認為，房地(di)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)立法涉及到房產(chan)稅(shui)(shui)(shui)擴圍，將(jiang)來要(yao)把房產(chan)稅(shui)(shui)(shui)相關的(de)契稅(shui)(shui)(shui)、土地(di)增(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)等稅(shui)(shui)(shui)種進行整合，將(jiang)主要(yao)針對超(chao)出必需居(ju)住面(mian)積的(de)非經營性房產(chan)、新增(zeng)高檔(dang)房產(chan)等投機性買房進行稅(shui)(shui)(shui)收(shou)調(diao)節(jie)，還有在保(bao)有環節(jie)的(de)存(cun)量房產(chan)進行稅(shui)(shui)(shui)收(shou)調(diao)節(jie)，但要(yao)考慮納(na)稅(shui)(shui)(shui)人(ren)的(de)負擔(dan)問題。

前(qian)不久(jiu)，財(cai)政(zheng)部財(cai)政(zheng)科學研究所所長(chang)賈(jia)康在由(you)《每日經濟新聞》主辦的(de)中國(guo)價值(zhi)地(di)產成(cheng)都論壇(tan)上表示，房(fang)地(di)產稅(shui)(shui)指的(de)是跟(gen)房(fang)地(di)產有關的(de)多種稅(shui)(shui)，要把(ba)所有的(de)稅(shui)(shui)費合(he)在一起，包括(kuo)整(zheng)(zheng)個國(guo)土(tu)開發到提供的(de)成(cheng)品(pin)、交易(yi)再到交易(yi)住房(fang)的(de)保有全(quan)面(mian)的(de)覆蓋，把(ba)它合(he)理化(hua)整(zheng)(zheng)合(he)。

在(zai)賈(jia)康看來(lai)，房地產稅(shui)制度建設勢在(zai)必行。要(yao)貫徹好中央(yang)文件(jian)精(jing)神(shen)，必須堅持兩(liang)個重點。“首先(xian)是(shi)要(yao)在(zai)推進(jin)歷史時期內推進(jin)房產稅(shui)或住房保有環(huan)節稅(shui)收，只能堅持調節高端(duan)；其次，基本住房層面官(guan)方(fang)要(yao)給出態度，有些現(xian)在(zai)不(bu)出手買房的人，是(shi)在(zai)等著以后買房，如果不(bu)說(shuo)第一個基本單(dan)位不(bu)征稅(shui)，他(ta)就不(bu)敢買。”

張宏偉向記者(zhe)透露，房(fang)產(chan)(chan)稅擴(kuo)圍(wei)(wei)(wei)工作的準備早已(yi)開始(shi)，目標擴(kuo)圍(wei)(wei)(wei)城市對(dui)于房(fang)產(chan)(chan)稅擴(kuo)圍(wei)(wei)(wei)的培訓、技術準備等已(yi)基本完成(cheng)。但是(shi)，至今尚未明確動(dong)作，原因主要是(shi)由于當前宏觀經(jing)濟仍然是(shi)觸底階段，不是(shi)良好的擴(kuo)圍(wei)(wei)(wei)時(shi)機。