每經編輯｜每經記者 謝振宇(yu) 杜冉樂 發(fa)自成(cheng)都    

每經(jing)記者 謝振宇 杜冉(ran)樂(le) 發自成都(dou)

2013年(nian)在成(cheng)都(dou)樓市的(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)史上有著里程碑式的(de)(de)(de)意義——首次晉(jin)級 “百(bai)億(yi)”時代(dai)。在看似(si)簡(jian)單的(de)(de)(de)數字背后，卻(que)承載著成(cheng)都(dou)房(fang)企自我超越的(de)(de)(de)百(bai)億(yi)夢想(xiang)，它們(men)更以二(er)線(xian)城(cheng)市的(de)(de)(de)銷(xiao)售規模(mo)撐起(qi)了一(yi)線(xian)城(cheng)市的(de)(de)(de)銷(xiao)售業績。

市場是(shi)殘(can)酷的(de)，既有(you)(you)黯然失意者(zhe)，也有(you)(you)趁機(ji)勝出(chu)者(zhe)。巨頭爭(zheng)霸的(de)背后，留下來(lai)的(de)是(shi)商業模式之爭(zheng)。在樓市均利(li)時代，唯有(you)(you)讓利(li)者(zhe)生(sheng)。

樓市競爭沒有終點(dian)，只有進行(xing)時(shi)。2014年，成都樓市注(zhu)定(ding)再現群雄爭霸的(de)局面。在第一梯隊(dui)，除了(le)暗戰的(de)藍光、保利，又多了(le)綠地這個搶局者；暫時(shi)屈(qu)居第二梯隊(dui)的(de)萬科、龍湖、華潤等品牌(pai)房企(qi)似乎要(yao)開(kai)足馬力(li)，奮力(li)直追(zhui)；而那些(xie)名不見經傳的(de)中(zhong)小房企(qi)也暗自(zi)扮演著(zhu)“攪局者”的(de)角色。

2014，成都樓市注定不(bu)會平(ping)靜，王者之戰已經(jing)拉開序幕(mu)……

2013年(nian)成都樓市的爭奪(duo)已經告一(yi)段落，但在2014年(nian)，成都地產江湖(hu)或將(jiang)再次(ci)上(shang)演“血雨(yu)腥風”，屆時，各大房企的江湖(hu)地位也將(jiang)重新排定。

“（成都(dou)(dou)樓(lou)市）前(qian)列領頭人(ren)似乎比(bi)較(jiao)穩定，保利(li)有著央(yang)企(qi)的優(you)勢，藍光近兩年以黑馬(ma)的身份加入爭奪。”對于成都(dou)(dou)樓(lou)市競爭格局(ju)，成都(dou)(dou)一位大型(xing)地產商負(fu)責人(ren)如此表示。

新(xin)年(nian)(nian)伊(yi)始，保利成都公司已明確130億(yi)元(yuan)的(de)(de)新(xin)任務；而藍光在成都去年(nian)(nian)拿地近56億(yi)元(yuan)，得(de)以“糧草先行”。由此，兩大房企(qi)2014年(nian)(nian)的(de)(de)“肉搏”戰(zhan)勢必更加精彩。

“綠地(di)有(you)底氣加入(ru)第一陣營的(de)爭奪(duo)，而萬科、華潤、恒大等(deng)房企也(ye)各有(you)特色，或(huo)并不甘心居于當前(qian)(qian)的(de)地(di)位。”熟悉(xi)成(cheng)(cheng)都(dou)地(di)產界的(de)資深業內人(ren)士賴(lai)瀚林向《每日經濟新聞》記者表示，如央(yang)企中(zhong)國鐵(tie)建去年(nian)在(zai)成(cheng)(cheng)都(dou)拿地(di)達50億元，預計今年(nian)銷售也(ye)將(jiang)直指第一陣營。而擺在(zai)“空降兵”成(cheng)(cheng)都(dou)萬科新帥(shuai)張晉(jin)元面前(qian)(qian)的(de)難(nan)題，則是如何(he)帶領(ling)公司重振業績。

同時，素來不(bu)缺“黑馬”的成都樓市，或將有更多的新傳奇誕生。

樓市競爭更加激烈/

與去(qu)年(nian)不同的(de)是，今年(nian)成(cheng)都(dou)樓市將面(mian)臨(lin)著較(jiao)為嚴峻(jun)的(de)市場考驗(yan)。

2014年初(chu)，一(yi)份規范影子銀行(xing)的“107號(hao)文(wen)”廣為流(liu)傳。業(ye)內人士擔憂(you)，原本受(shou)惠于影子銀行(xing)的房地(di)產(chan)業(ye)或將受(shou)到(dao)極大(da)沖(chong)擊(ji)。近日已有消息(xi)稱，部分一(yi)、二線核心城市已有多家銀行(xing)陷入“房貸荒(huang)”。

熟悉成(cheng)都樓市的(de)鄒玉(yu)棠(tang)不久(jiu)前剛離任(ren)四川(chuan)中(zhong)原地(di)產總經理，并在一(yi)家大型房企擔任(ren)副總。據他(ta)透露(lu)，“受金融政策的(de)預期(qi)影響(xiang)，今年(nian)成(cheng)都開發商的(de)資金將(jiang)受到限制，銷售回(hui)款會(hui)比較差(cha)，開春拿地(di)也會(hui)差(cha)一(yi)些。成(cheng)都新(xin)房供(gong)應量(liang)偏大，僅住宅部分預計將(jiang)有(you)200個新(xin)增(zeng)樓盤，也將(jiang)在今年(nian)5~6月集中(zhong)放量(liang)，短期(qi)銷售壓(ya)力增(zeng)大。”

新年伊始(shi)，藍(lan)(lan)光已率先出擊。早在開年的第1周(zhou)，藍(lan)(lan)光地產便迅速(su)啟動(dong)了(le)新年買房(fang)活動(dong)，推出了(le)600套“返鄉特惠房(fang)”。

此外，此前稍(shao)顯(xian)沉(chen)寂(ji)的(de)建(jian)發(fa)房(fang)產，今年初(chu)在成(cheng)都也(ye)迅(xun)速(su)啟(qi)動(dong)了建(jian)發(fa)·中(zhong)央鷺(lu)洲(zhou)、建(jian)發(fa)·淺(qian)水灣和建(jian)發(fa)·鷺(lu)公(gong)館(guan)三盤(pan)聯動(dong)，推出了“1000萬購房(fang)折扣”等促銷(xiao)動(dong)作。

“春節(jie)過后(hou)，華宇(yu)集團(tuan)將有8個以(yi)上項目(mu)面市(shi)，貨值在(zai)30億(yi)元以(yi)上，爭取在(zai)成都市(shi)場占有一席(xi)之地。”華宇(yu)集團(tuan)四川公司(si)營銷總監洪濤向《每日經濟新聞》記者透露。

除了在(zai)銷售市場(chang)的(de)爭(zheng)奪(duo)外(wai)，2013年土地(di)的(de)爭(zheng)奪(duo)更為各大房(fang)企(qi)在(zai)今年和未來的(de)發力創造了有利條件。從(cong)去年的(de)數據來看，在(zai)拿地(di)方面，藍光以拿地(di)734畝、總(zong)金額55.98億(yi)元居排行榜第一位；綠地(di)、中國鐵建、保(bao)利拿地(di)面積總(zong)量緊隨(sui)其后(hou)。

所謂“兵馬未動，糧(liang)食先行”，2014年成都樓市各大房企(qi)對于(yu)土地的爭奪或將更加激(ji)烈。

據洪濤(tao)介(jie)紹，華(hua)宇集團2014年(nian)在(zai)成(cheng)都投入的拿地(di)資金將達到50億~80億元，地(di)塊(kuai)面積(ji)也(ye)要在(zai)100畝(mu)以(yi)上。

即便(bian)是(shi)(shi)所屬公(gong)司身處(chu)成(cheng)都樓市(shi)銷(xiao)售排行前(qian)10陣營，一位(wei)房企人士(shi)也深(shen)感當(dang)今土地(di)市(shi)場(chang)競爭的激烈(lie)程(cheng)度。據該(gai)人士(shi)表示，公(gong)司目前(qian)的任務是(shi)(shi)要(yao)加緊拿地(di)，但由于土地(di)市(shi)場(chang)競爭格局往往是(shi)(shi)“僧多(duo)粥少”，能夠成(cheng)功(gong)拿地(di)也較為困難，公(gong)司已考慮更多(duo)地(di)到外省市(shi)拿地(di)。

如今(jin)，市場份(fen)額集中加劇(ju)(ju)，房產巨(ju)頭擁(yong)有(you)越(yue)來(lai)越(yue)多的話語權。“競爭加劇(ju)(ju)很(hen)正常，全國品牌房企前20強，目前在成都已經聚集了16家，未(wei)來(lai)競爭勢必更加激烈。”中鐵(tie)二(er)局地(di)(di)產營銷負責人劉斌向(xiang)《每日經濟新聞》記(ji)者表(biao)示。如今(jin)，房企發展的關鍵在于(yu)誰(shui)能掌握(wo)資(zi)源，即主要是土地(di)(di)。在他看來(lai)，像藍光這樣的高周轉(zhuan)企業，土地(di)(di)更是其確保業績的關鍵所在。

“鐵(tie)三角”初具規(gui)模(mo)/

2013年(nian)，藍光、保(bao)利銷售(shou)額(e)突破100億元，至(zhi)此，成(cheng)都樓市(shi)百(bai)億陣(zhen)容初(chu)步形成(cheng)。同(tong)時，綠地西(xi)南(nan)事業部也宣告(gao)破100億元，成(cheng)為進軍成(cheng)都百(bai)億銷售(shou)陣(zhen)營(ying)最有力的爭(zheng)奪者之一。

在成都(dou)連續打造(zao)高(gao)端地產項(xiang)目標桿麓山(shan)國(guo)際社區和麓湖項(xiang)目的(de)(de)成都(dou)萬華(hua)投(tou)資集團董事、總(zong)(zong)裁羅立(li)平看來(lai)，成都(dou)樓市(shi)當前的(de)(de)格(ge)局中，排行第一陣營的(de)(de)領頭房企已(yi)總(zong)(zong)體(ti)比(bi)較穩定，其中保利作為央企有著(zhu)雄(xiong)厚的(de)(de)實力，而(er)藍光近(jin)兩年(nian)更是以(yi)“黑馬”的(de)(de)姿態(tai)發力。

如今，成都保(bao)利(li)已(yi)為(wei)2014年(nian)定(ding)下130億元的年(nian)度任務，而保(bao)利(li)進入成都僅(jin)數個年(nian)頭，從2008年(nian)5億元到2013年(nian)收獲超百億元的成績(ji)單，業績(ji)增長迅速。

而綠(lv)地集(ji)團(tuan)對(dui)成(cheng)都市(shi)場的看重(zhong)，從(cong)其董事長張玉(yu)良(liang)的言(yan)行就可(ke)見端倪。2013年(nian)6月，張玉(yu)良(liang)就曾表示，當年(nian)綠(lv)地集(ji)團(tuan)將在(zai)成(cheng)都追加投資100多億元。

在綠地西(xi)(xi)南事(shi)業部(bu)董事(shi)長、總經理孫志(zhi)文的帶領(ling)下，成(cheng)都綠地也正向(xiang)著百億(yi)(yi)目標邁進(jin)。2013年(nian)12月底，孫志(zhi)文就(jiu)曾(ceng)表(biao)示，目前綠地西(xi)(xi)南事(shi)業部(bu)已經布局了未(wei)來3年(nian)的樓市(shi)走向(xiang)，2014年(nian)西(xi)(xi)南地區突破150億(yi)(yi)元(yuan)，成(cheng)都朝90億(yi)(yi)元(yuan)方(fang)向(xiang)去努力。

由(you)此，成(cheng)都樓市第一陣(zhen)營(ying)的格(ge)局已呈“鐵三角(jiao)”之勢(shi)(shi)：保利、藍光(guang)的長袖善舞(wu)，背后(hou)則(ze)是綠地的強勢(shi)(shi)襲來。

“保利作(zuo)為央企，房地(di)產也是其主要業務板塊之一(yi)。藍(lan)光(guang)更(geng)在于規模，兩者之間的競爭已明顯白(bai)熱化(hua)。”賴瀚(han)林指出，藍(lan)光(guang)目前(qian)是以現金流為主，加大(da)優質土(tu)地(di)儲備(bei)和(he)供應量，占據成都樓市數(shu)一(yi)數(shu)二的位置。

“二(er)線軍團”的(de)反擊(ji)/

2014年，哪(na)些企業(ye)又有(you)機會踏入成都百億俱(ju)樂部？“萬科、恒大等(deng)企業(ye)各(ge)有(you)特(te)色(se)，都具備(bei)向(xiang)一線陣(zhen)營沖擊的(de)實力(li)。”賴瀚林向(xiang)記者說。

但眼下的(de)事實(shi)在(zai)于，近兩年，這些房企(qi)在(zai)成都市(shi)場的(de)表現(xian)稍顯沉寂。作為(wei)最早進入成都市(shi)場的(de)全國性房企(qi)，成都萬科不久前還(huan)剛剛換帥。

成(cheng)都透(tou)明(ming)房產網的統計(ji)數據顯示，2013年成(cheng)都萬(wan)科以(yi)39.86億元的備案金額排名(ming)第(di)7。而其2012年還曾以(yi)52.07億元的銷(xiao)售備案總(zong)額排名(ming)第(di)2。

據一(yi)位接近成(cheng)都(dou)(dou)萬(wan)(wan)科的(de)業(ye)內人士向《每日經(jing)濟新聞》記者介紹，去年(nian)成(cheng)都(dou)(dou)萬(wan)(wan)科多個(ge)項目都(dou)(dou)是下半年(nian)推出(chu)，因此銷售(shou)業(ye)績(ji)受到一(yi)定影響。在(zai)該人士看來(lai)，“有了多個(ge)新盤(pan)的(de)推出(chu)，2014年(nian)成(cheng)都(dou)(dou)萬(wan)(wan)科沖(chong)業(ye)績(ji)并不存在(zai)大問題(ti)。”

昨日，萬(wan)科(ke)地產成(cheng)都公司營銷策劃(hua)部(bu)相關人士(shi)向記者(zhe)透露，今(jin)年萬(wan)科(ke)將有(you)包(bao)括6個(ge)新項(xiang)目在內的15個(ge)項(xiang)目入市(shi)，推售時間(jian)節點將集中提前(qian)至二(er)季度(du)以及秋交會左(zuo)右。

業(ye)(ye)內(nei)人士認為，就國(guo)內(nei)而言，萬科(ke)(ke)拿地(di)往往相對保守(shou)，這也(ye)讓(rang)成(cheng)都萬科(ke)(ke)重(zhong)振行業(ye)(ye)地(di)位較為困難。“重(zhong)回一線，拿地(di)策略首先(xian)需(xu)要更加大膽，項目開(kai)發周期(qi)步伐也(ye)要加快。”業(ye)(ye)內(nei)人士表(biao)示，這是擺在成(cheng)都萬科(ke)(ke)，以及(ji)張晉元(yuan)面前(qian)的難題。

不過，前述(shu)萬科營(ying)銷策劃(hua)部相關(guan)人士亦表示，“張(zhang)總（張(zhang)晉(jin)元(yuan)）原本(ben)就屬于萬科總部負責營(ying)銷體系的，到成都適應(ying)當地市場沒有(you)問題。”

從(cong)2013年銷(xiao)售額(e)排行來看，排行前10的(de)房企(qi)還(huan)有龍(long)湖(hu)、華潤(run)、和記黃埔(pu)、中鐵二(er)局、置信、花樣年等房企(qi)，銷(xiao)售金(jin)額(e)從(cong)30億(yi)至60億(yi)元。

“今年，成都龍湖將按(an)照計劃(hua)繼續推出4個項(xiang)目(mu)(mu)(mu)，包括時代天街(jie)、金楠天街(jie)兩個商業項(xiang)目(mu)(mu)(mu)，還有(you)‘世(shi)紀(ji)風景’大(da)平層項(xiang)目(mu)(mu)(mu)及‘悠山郡’別墅項(xiang)目(mu)(mu)(mu)。”龍湖地產成都公(gong)司(si)營銷策劃(hua)部主(zhu)管姜(jiang)波燦告(gao)訴(su)記者。

1月20日，中鐵二局(ju)地產營銷(xiao)負責(ze)人劉斌(bin)表示，公(gong)司(si)(si)目前(qian)的戰略(lve)是面(mian)向全國進行布(bu)局(ju)，成都(dou)作為公(gong)司(si)(si)主力市場，接(jie)下來公(gong)司(si)(si)希望增加土(tu)地儲備，特別是成都(dou)市區的土(tu)地。

此外，一些有著央企背景或成(cheng)都本土知名房企也(ye)在(zai)(zai)積極發(fa)力，如(ru)中糧(liang)和國嘉地(di)(di)產。中糧(liang)地(di)(di)產成(cheng)都公司營(ying)銷總監陳萬(wan)青亦向《每日經(jing)濟新聞》記者表(biao)示，預計(ji)今(jin)年3月(yue)后(hou)，中糧(liang)在(zai)(zai)成(cheng)都將會5盤齊發(fa)。“成(cheng)都樓(lou)市已是完全競爭的格局，大家比拼的是公司實力和運營(ying)水平，較早的低價地(di)(di)塊開(kai)發(fa)已經(jing)基本淡出(chu)，現(xian)在(zai)(zai)是看綜合(he)和運營(ying)能力。”陳萬(wan)青說。

“今(jin)年目標是50億元。”國嘉地(di)(di)(di)產(chan)一位人士表(biao)示，公司(si)2014年將會有兩(liang)個(ge)新項目推出，在拿地(di)(di)(di)方(fang)面，“有合(he)適的地(di)(di)(di)塊也(ye)會出手”。

攪(jiao)局的“黑(hei)馬”們

“100億元左(zuo)右為主流開發商，與(yu)此同時，房(fang)企(qi)之間的差(cha)距也(ye)會(hui)越(yue)拉越(yue)大，主要看每家(jia)公司的土地(di)儲(chu)備(bei)情況。”上(shang)述(shu)國嘉(jia)地(di)產人士對(dui)2014年成都樓市競爭格局給出了這樣的預判。而有了土地(di)的大量儲(chu)備(bei)，便有望從(cong)名(ming)不(bu)見經傳(chuan)一躍(yue)成為樓市“黑馬”。

記者了(le)解到，進入成都僅(jin)3年(nian)左右的中鐵建(jian)是去年(nian)土地市(shi)場上的最大(da)贏家之一。據相關統(tong)計，去年(nian)中國鐵建(jian)在(zai)成都拿(na)地總(zong)金額為(wei)約50億元(yuan)，僅(jin)次(ci)(ci)于(yu)藍光的約56億元(yuan)。在(zai)2013年(nian)中國鐵建(jian)數(shu)次(ci)(ci)出(chu)手，拿(na)下東2.5環、東2環和城(cheng)南(nan)錦城(cheng)湖(hu)等多個(ge)地塊，加速布局。

據成(cheng)都透明房產網發(fa)布的2013年(nian)數據，中國(guo)鐵(tie)建成(cheng)都公司以近35億元的銷售額，排名第12。去年(nian)底，中國(guo)鐵(tie)建成(cheng)都公司也(ye)發(fa)布了未(wei)來的藍圖：“我們計劃到(dao)2015年(nian)每(mei)年(nian)在成(cheng)都區域(yu)同期開發(fa)8~10個項目。”

2013年(nian)藍潤在(zai)成(cheng)都(dou)南(nan)、東、北三個(ge)方向上(shang)拿地9塊，2014年(nian)6盤(pan)齊發。領地集(ji)團成(cheng)都(dou)公司營(ying)銷策(ce)劃部經理李海波表示，“目(mu)前，整個(ge)集(ji)團已經制定(ding)了破百億(yi)進百強的戰(zhan)略，今年(nian)成(cheng)都(dou)區域下半年(nian)將(jiang)有4個(ge)項(xiang)目(mu)同(tong)時啟動。”

合(he)力達(da)集(ji)團深(shen)耕成都(dou)多年，其(qi)公司(si)(si)董事長羅(luo)劼亦透露，受制于土地(di)手續，公司(si)(si)原(yuan)本(ben)去年推(tui)出的項目一再延后，而今年上半年紅(hong)牌樓、食品城、雙流縣均有項目入(ru)市，貨值50億元。

“這些(xie)企業(ye)可能有很(hen)偶(ou)然的(de)點，在(zai)成都市(shi)場上(shang)，也曾出現(xian)過一(yi)些(xie)一(yi)段時間發(fa)展很(hen)迅猛的(de)企業(ye)，但很(hen)快(kuai)就沒了聲(sheng)音。想要(yao)做到百(bai)年老店，并非(fei)簡單地靠規模(mo)取勝。”針(zhen)對成都樓市(shi)“黑馬(ma)”頻出的(de)現(xian)象，賴瀚(han)林指出。