每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記者(zhe) 查道(dao)坤 發(fa)自(zi)南京     

每經記(ji)者 查道坤 發(fa)自(zi)南京

為穩(wen)定商(shang)(shang)品(pin)房價(jia)格水(shui)平，2月21日(ri)，南(nan)京(jing)市(shi)(shi)國土局(ju)發布《關于土地(di)出讓(rang)(rang)(rang)模式調(diao)整的說明》（以(yi)下簡稱《說明》）。明確今后南(nan)京(jing)市(shi)(shi)土地(di)出讓(rang)(rang)(rang)將采取“限(xian)地(di)價(jia)、競配建保障房面積或資金”的方式出讓(rang)(rang)(rang)，同時明確中小套型(xing)商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)房比(bi)例(li)，全市(shi)(shi)90平方米以(yi)下商(shang)(shang)品(pin)房占全部商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)房比(bi)例(li)不得小于50%。

具體形(xing)式為(wei)(wei)，土地(di)拍賣原(yuan)則上限制(zhi)在起(qi)拍價的(de)(de)45%左右，達到這(zhe)個(ge)價格時(shi)停(ting)止競(jing)爭(zheng)地(di)價，改(gai)為(wei)(wei)開發商競(jing)爭(zheng)配(pei)建保障(zhang)房(fang)(fang)(fang)面(mian)積或保障(zhang)房(fang)(fang)(fang)建設資(zi)金(jin)。“起(qi)始(shi)價的(de)(de)45%左右，就(jiu)是(shi)比如一幅地(di)塊的(de)(de)起(qi)始(shi)價為(wei)(wei)10億(yi)元，那(nei)么(me)這(zhe)塊地(di)競(jing)拍到14.5億(yi)元之后就(jiu)停(ting)止競(jing)拍，改(gai)為(wei)(wei)開發商競(jing)爭(zheng)配(pei)建的(de)(de)保障(zhang)房(fang)(fang)(fang)或保障(zhang)房(fang)(fang)(fang)資(zi)金(jin)，這(zhe)有利于抑制(zhi)地(di)價從而(er)防止地(di)王的(de)(de)出現。”房(fang)(fang)(fang)地(di)產行業專家張建初對《每日(ri)經濟新聞》記者說。“不論是(shi)限地(di)價競(jing)保障(zhang)房(fang)(fang)(fang)資(zi)金(jin)，還是(shi)限地(di)價競(jing)保障(zhang)房(fang)(fang)(fang)配(pei)建面(mian)積，最(zui)終(zhong)目的(de)(de)都是(shi)為(wei)(wei)了拉動保障(zhang)房(fang)(fang)(fang)建設。”

此次推出的新政，除了在土地出讓的競價模(mo)式(shi)進(jin)行改變(bian)之外，此前業(ye)內一直關注的“5090”政策也正式(shi)落地。

該模(mo)式具體(ti)是指(zhi)，在(zai)(zai)南京全范(fan)圍內的(de)商品住(zhu)房(fang)用地，在(zai)(zai)出讓時(shi)原則(ze)上均需明確90平方米(mi)以下房(fang)屋建筑(zhu)面積比(bi)例(li)，并寫入(ru)土地出讓合同(tong)，具體(ti)比(bi)例(li)由規(gui)劃部門在(zai)(zai)規(gui)劃設計要點(dian)中明確，總(zong)量上全市90平方米(mi)以下商品住(zhu)房(fang)占(zhan)比(bi)不得小于50%。

值得注(zhu)意的是(shi)，“5090”模式并非(fei)針對(dui)單個商(shang)品(pin)住房用地，而是(shi)南京全市范圍。

為了(le)(le)具體落實該(gai)政策，在“5090”模式落地(di)當天(tian)，南京(jing)國土部門發布了(le)(le)今年國有建設(she)用地(di)第3號出(chu)讓公告，一共有5幅地(di)塊亮相。其中，位于仙林(lin)湖和燕子(zi)磯地(di)塊都(dou)被要(yao)求(qiu)90平方米以下(xia)的(de)(de)戶(hu)型(xing)大于總(zong)面(mian)積的(de)(de)50%，江寧的(de)(de)3幅地(di)塊也是(shi)如此。這意(yi)(yi)味著，未來(lai)這5幅地(di)塊都(dou)將(jiang)有不少于一半的(de)(de)剛需(xu)戶(hu)型(xing)，“仙林(lin)湖地(di)塊的(de)(de)起拍價為24億元(yuan)，這就意(yi)(yi)味著最高競得價為34.8億元(yuan)左右(you)，90平方米以下(xia)的(de)(de)戶(hu)型(xing)必(bi)須占到(dao)全(quan)部房(fang)源(yuan)的(de)(de)一半以上。”房(fang)地(di)產行(xing)業(ye)專家李智(zhi)說(shuo)。

對(dui)(dui)于該政策的落地(di)，李智認為，“南京以(yi)行政指(zhi)令來促使開發(fa)商(shang)建小戶(hu)型，可以(yi)增(zeng)加小戶(hu)型供給量，緩解剛需。但(dan)是小戶(hu)型單(dan)價會有所拉高，對(dui)(dui)市(shi)場來說(shuo)，這個做法優缺點都很明顯。”

那(nei)么，《說明》發布之后，對開(kai)發商(shang)影響(xiang)究竟有多大？對此，南京本地(di)(di)一家房地(di)(di)產企業副(fu)總裁宋曦(xi)對《每日經濟新(xin)聞》記者表示，目(mu)前南京樓(lou)市(shi)整體市(shi)場(chang)還是很大，城市(shi)吸(xi)引(yin)力和規劃(hua)都(dou)還不(bu)(bu)錯，庫存的房源也并不(bu)(bu)太(tai)多，開(kai)發商(shang)拿地(di)(di)不(bu)(bu)會受(shou)到(dao)太(tai)大影響(xiang)，“開(kai)發商(shang)該拿地(di)(di)還是會拿地(di)(di)，從(cong)拿地(di)(di)成本上來(lai)講(jiang)不(bu)(bu)會有什(shen)么影響(xiang)。”

同(tong)時(shi)，雅居樂華東區一(yi)位(wei)不愿具(ju)名的營銷負責人表(biao)示(shi)，南京這幾年(nian)一(yi)直比較缺好的地塊，市(shi)場需求強勁(jing)。“新政策(ce)出臺后，我預計(ji)地價也(ye)不會出現太(tai)大波動，決定地價的因素有(you)很多，而且上市(shi)公司每(mei)年(nian)都有(you)土地儲備(bei)的要求，房企該拿的地還是要拿。”

而房(fang)(fang)地(di)(di)產行業專家張輝認為，新政對土地(di)(di)、中(zhong)小戶型(xing)、保障房(fang)(fang)三箭齊發。“具體來看，政府通過控制地(di)(di)價(jia)(jia)進而穩(wen)定房(fang)(fang)價(jia)(jia)，降低地(di)(di)價(jia)(jia)驅動房(fang)(fang)價(jia)(jia)的助漲效(xiao)應，降低地(di)(di)王推漲房(fang)(fang)價(jia)(jia)預(yu)期(qi)的心理效(xiao)應。新政是組合拳出擊，傳遞調控信號，對市場進行降溫，穩(wen)定房(fang)(fang)價(jia)(jia)預(yu)期(qi)。”