每(mei)(mei)經編(bian)輯｜每(mei)(mei)經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發(fa)自北京

昨(zuo)日（3月27日），北京市自住房項目(mu)地塊朝(chao)陽(yang)區(qu)來廣營鄉LGY-04、LGY-03、LGY-06地塊出讓(rang)。

該地(di)塊(kuai)(kuai)最終被(bei)恒大(da)地(di)產以(yi)20.5億元(yuan)的(de)代價(jia)(jia)取(qu)得，溢價(jia)(jia)率37.4%。值得注意的(de)是(shi)，該地(di)塊(kuai)(kuai)是(shi)目前北京(jing)市(shi)場上，拍出(chu)的(de)價(jia)(jia)格最高(gao)的(de)自住型商品房地(di)塊(kuai)(kuai)。

中(zhong)原地產首席分析師張大偉告(gao)訴《每日經濟新聞》記者，該地塊住宅部分的平(ping)均樓面價(jia)高達2.1萬(wan)(wan)元/平(ping)方(fang)米，也是首次突破2萬(wan)(wan)元/平(ping)方(fang)米。

上海易居研究院(yuan)研究員嚴躍進(jin)表示，過(guo)去對競拍自住型商品(pin)房(fang)的(de)地(di)塊，北京房(fang)企是持(chi)抵觸心理的(de)。不(bu)過(guo)，隨著北京供給(gei)政(zheng)策(ce)和計劃逐漸明朗，北京房(fang)企也順應這樣的(de)供地(di)模式。

二次入市受熱捧/

據了解，該(gai)地(di)塊(kuai)為2012年9月份被暫停的熱門(men)土地(di)來廣營A2地(di)塊(kuai)，此(ci)次變身自住(zhu)房(fang)項目(mu)地(di)塊(kuai)重新掛(gua)出，起(qi)始價由(you)12.84億(yi)元上調至14.92億(yi)元，由(you)于該(gai)地(di)塊(kuai)是目(mu)前定價最(zui)貴的自住(zhu)房(fang)項目(mu)，所(suo)以(yi)受到市場極大的關注。

據(ju)悉，共有(you)恒(heng)大、中鐵建、住總正華(hua)、華(hua)遠4家(jia)房企參(can)與競拍，最終恒(heng)大以20.5億元勝出。

鏈家(jia)地產市場研究部張旭認為，地理位(wei)置(zhi)優越、交(jiao)通方便(bian)、周(zhou)邊配套成熟是此次來廣營地塊與之(zhi)前豆各莊、東壩等自住(zhu)(zhu)商品(pin)房地塊最(zui)大的不同，也是造成其自住(zhu)(zhu)型商品(pin)房價格明顯上(shang)升(sheng)的最(zui)主要(yao)原因。

張旭(xu)表示，目前地塊附近北京青年城、北苑2號院等小(xiao)區成交價格在每平(ping)方米3.7萬~4萬元左右(you)，該地塊將(jiang)建成的(de)(de)2.8萬元/平(ping)方米的(de)(de)自(zi)住(zhu)商品房對(dui)購房者無疑將(jiang)產生很強的(de)(de)吸引(yin)力(li)。

恒大稱(cheng)尚有合理利(li)潤/

來廣營地塊的特殊性在于，地塊本身沒有開發商可以(yi)自(zi)己定(ding)價的產品，全部限(xian)價或者自(zi)住房。

公(gong)開(kai)信息顯示，該(gai)地(di)塊包(bao)含R2二類居住用(yong)地(di)、R52小(xiao)學(xue)用(yong)地(di)、R51中(zhong)學(xue)用(yong)地(di)，總(zong)建(jian)(jian)筑(zhu)控制(zhi)規模11.92萬(wan)(wan)平，其(qi)中(zhong)居住部(bu)分建(jian)(jian)筑(zhu)規模9.8萬(wan)(wan)平。除外，剩余居住部(bu)分6.86萬(wan)(wan)平將全部(bu)建(jian)(jian)成(cheng)自住型商品房(fang)，其(qi)中(zhong)2.94萬(wan)(wan)平方(fang)米(mi)(mi)的(de)限(xian)價(jia)(jia)房(fang)銷售(shou)限(xian)價(jia)(jia)為1.5萬(wan)(wan)元(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)，6.86萬(wan)(wan)平方(fang)米(mi)(mi)的(de)自住房(fang)銷售(shou)限(xian)價(jia)(jia)2.8萬(wan)(wan)元(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)，最大套型建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積不(bu)得超過80平方(fang)米(mi)(mi)。

張大偉(wei)給記(ji)者算(suan)了一筆(bi)賬，該(gai)項(xiang)目(mu)銷(xiao)(xiao)售總收入(ru)為(wei)(wei)23.618億(yi)(yi)元(yuan)，而(er)開發商疊加土地成(cheng)本(ben)+建(jian)安成(cheng)本(ben)共計(ji)(ji)為(wei)(wei)22.884億(yi)(yi)元(yuan)。如(ru)果不(bu)計(ji)(ji)算(suan)管理(li)成(cheng)本(ben)、資金成(cheng)本(ben)、銷(xiao)(xiao)售成(cheng)本(ben)、稅費。該(gai)項(xiang)目(mu)僅剩余7340萬元(yuan)的(de)利潤。

但在(zai)接近(jin)恒大的(de)人士(shi)看來，這塊地并非無利(li)可圖，還是有一定(ding)合理的(de)利(li)潤。

上(shang)述人士認為，恒大有強大的控(kong)制(zhi)(zhi)成本(ben)能(neng)(neng)力、快速運(yun)轉能(neng)(neng)力、快速復制(zhi)(zhi)能(neng)(neng)力，能(neng)(neng)擠壓(ya)出更多(duo)的利潤空間(jian)。自(zi)住房(fang)限價房(fang)銷售極快，能(neng)(neng)贏(ying)得現金流，另外(wai)，地(di)塊還能(neng)(neng)配建部(bu)分車位和商鋪，也能(neng)(neng)在(zai)利潤上(shang)予以彌(mi)補。

有利于企業(ye)加快資金周(zhou)轉/

張大(da)偉分(fen)析，開發商用20.5億的土地款，獲得了一個在(zai)2014年年末回(hui)款23.618億的預期。

中(zhong)原地(di)(di)產(chan)市場研究部(bu)統(tong)計數據顯示(shi)，恒(heng)大地(di)(di)塊(kuai)在(zai)北京獲得四(si)宗(zong)土(tu)地(di)(di)，累計土(tu)地(di)(di)出讓金為(wei)147.85億，但只在(zai)東壩地(di)(di)塊(kuai)有5萬平(ping)米(mi)的可定價產(chan)品，其他全部(bu)為(wei)限價房源。

張大(da)(da)偉說，這(zhe)四地塊可(ke)以(yi)給恒(heng)大(da)(da)在2014年帶來200億左(zuo)右的(de)銷(xiao)售(shou)額。對恒(heng)大(da)(da)全國布局(ju)非常有(you)幫助，對每月的(de)銷(xiao)售(shou)報表也會(hui)錦(jin)上添花(hua)，但從利(li)潤(run)角度，將(jiang)會(hui)拉低恒(heng)大(da)(da)的(de)年度利(li)潤(run)率。

與此同時，隨著(zhu)政府(fu)在自住型(xing)商品(pin)房(fang)供應力度的加大，上述接近(jin)恒大地(di)產的人士也表示，開發此類地(di)塊(kuai)也符合恒大一貫堅(jian)持(chi)的民(min)生(sheng)地(di)產路線。

據《京華(hua)時報》報道，北京市國土局相關(guan)負(fu)責人(ren)表示，2014年(nian)北京市將(jiang)繼(ji)續加大(da)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)用(yong)地(di)供(gong)(gong)應(ying)(ying)，同(tong)時進一步優化(hua)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)用(yong)地(di)供(gong)(gong)應(ying)(ying)結構，擬安(an)排住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)用(yong)地(di)供(gong)(gong)應(ying)(ying)總(zong)量中的40%用(yong)于保障性安(an)居工程建設，60%用(yong)于商品(pin)房建設，商品(pin)房用(yong)地(di)中將(jiang)有50%用(yong)于建設自住(zhu)(zhu)型商品(pin)住(zhu)(zhu)房；商服用(yong)地(di)的供(gong)(gong)應(ying)(ying)量將(jiang)比(bi)2013年(nian)略有增(zeng)高。

張大偉說，信貸的收緊不僅(jin)影響(xiang)成(cheng)交，也(ye)約束了開發商拿地(di)的資金。回款變(bian)慢，使(shi)得部分企(qi)業在(zai)土地(di)市場難(nan)以維持高投(tou)入(ru)。

在市(shi)場競爭加劇的背景下(xia)，高周轉(zhuan)已(yi)成為房企的在一線城市(shi)的普遍策略。

自(zi)住型(xing)商品房(fang)利(li)潤低微，但供不應求。從(cong)市場角(jiao)度上(shang)，也推高了房(fang)企在自(zi)住型(xing)商品房(fang)上(shang)的(de)拿地熱情。