停車位租售價(jia)格猛漲、公(gong)攤面(mian)積藏“貓膩”，公(gong)共維修資(zi)金“睡大覺”……新華(hua)社“新華(hua)視點”記者在部分城(cheng)市調查發(fa)現，眼(yan)下，一些(xie)住宅小區(qu)業主(zhu)維權問(wen)題(ti)比較突(tu)出(chu)。

分(fen)析人士指出，我國雖然公布了《物(wu)業管(guan)理(li)(li)條例》，但是部(bu)分(fen)城市并未認(ren)真貫徹執行。一些(xie)小區開(kai)發(fa)商與物(wu)業公司(si)相互勾結，“打劫”業主合法(fa)權益，有的行政管(guan)理(li)(li)部(bu)門也參與“分(fen)肥”。

公共權益流失，車位價格猛漲

近年來，越(yue)(yue)來越(yue)(yue)多的家(jia)庭擁有汽車，而小(xiao)區車位配比(bi)不足，一(yi)些業(ye)主抱怨，“找(zhao)個停車位比(bi)找(zhao)媳(xi)婦還(huan)難。”“轉(zhuan)圈1個小(xiao)時(shi)找(zhao)不到一(yi)個可停之處。”

為(wei)了愛車(che)(che)(che)有(you)位(wei)可停(ting)(ting)，許(xu)多車(che)(che)(che)主不得(de)不購買(mai)車(che)(che)(che)位(wei)，然而，這個幾平方(fang)米(mi)(mi)的空地(di)并不便宜。“我(wo)買(mai)車(che)(che)(che)花(hua)了15萬，結(jie)果一個停(ting)(ting)車(che)(che)(che)位(wei)要20萬。”武(wu)漢(han)徐東某小(xiao)區黃女生最近在小(xiao)區買(mai)了一個地(di)下(xia)停(ting)(ting)車(che)(che)(che)位(wei)，總(zong)共5平方(fang)米(mi)(mi)左右(you)，算下(xia)來每(mei)平方(fang)米(mi)(mi)4萬元，“比別墅還賣(mai)得(de)貴(gui)。”

武漢洪城物業公司劉經(jing)理說，車位(wei)價格(ge)一路上漲，當初三四萬元的車位(wei)如(ru)今多漲到十幾萬元、數十萬元，高檔(dang)小(xiao)區的車位(wei)抵得上一套小(xiao)戶(hu)型房產。“但市場需求強(qiang)烈(lie)，買(mai)車位(wei)也(ye)得搖號、找關系。”

在部分小(xiao)(xiao)區(qu)，車(che)位(wei)原本已經十(shi)分緊張(zhang)，但物業(ye)公司還將其轉給了(le)(le)(le)開發商及外單(dan)位(wei)使用(yong)。北(bei)京市蓮花橋附近(jin)一小(xiao)(xiao)區(qu)業(ye)主(zhu)告訴記者，小(xiao)(xiao)區(qu)中的(de)五個(ge)(ge)停車(che)場中有兩個(ge)(ge)被物業(ye)公司劃撥了(le)(le)(le)出去，加劇了(le)(le)(le)“一位(wei)難求”的(de)狀(zhuang)況。

而業主(zhu)(zhu)們高價(jia)買來或租來的(de)(de)車位，還有不少(shao)其實是(shi)開(kai)發商低價(jia)租用(yong)的(de)(de)人防(fang)工(gong)程(cheng)用(yong)地。湖北(bei)金衛律(lv)師事務(wu)所執行(xing)主(zhu)(zhu)任宮步(bu)坦介紹，法律(lv)規定(ding)(ding)一定(ding)(ding)規模的(de)(de)小區必須(xu)配置人防(fang)工(gong)程(cheng)，由人防(fang)部門(men)管理，不能出售(shou)，產權不能轉(zhuan)讓(rang)。但經過人防(fang)部門(men)審批同意可以長期(qi)租賃，須(xu)繳納一定(ding)(ding)的(de)(de)費(fei)用(yong)。

宮步坦說，以武漢某小(xiao)區(qu)(qu)為例，開(kai)發商以低于１角錢每平方米每天的價(jia)(jia)格(ge)與(yu)人防(fang)部(bu)門簽約(yue)，又以20萬元的價(jia)(jia)格(ge)賣(mai)給業主(zhu)。如此算來，小(xiao)區(qu)(qu)90個人防(fang)工(gong)程地下車位為開(kai)發商帶來1800萬元收入。就這樣，通(tong)過低價(jia)(jia)租高價(jia)(jia)轉，開(kai)發商獲取了相當可觀的收益。

虛設公攤面積，坐吃“維基(ji)”利息

記者在調查中發(fa)現，有的(de)開(kai)發(fa)商為了謀取利益(yi)，還在公(gong)(gong)攤(tan)(tan)費用上做起了“文章”。比如(ru)，有的(de)是先將停車位納入公(gong)(gong)攤(tan)(tan)，由全體業主“埋單”，而(er)后，又將車位再次賣給業主。

北京的張先生在西客站旁某知(zhi)名小區購買(mai)了(le)一套91平(ping)方(fang)米房(fang)，簽訂的合同上寫著(zhu)“其中公(gong)共部位與(yu)公(gong)用房(fang)屋分攤建筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)19.78平(ping)方(fang)米”。但他感(gan)覺公(gong)攤數(shu)字偏(pian)大，找來專業測量機構后才得知(zhi)，這一公(gong)攤面(mian)(mian)積(ji)(ji)不僅包括樓(lou)道、電梯間(jian)等，還包括地下車庫、游泳池、小學(xue)校等，但開發商并未告知(zhi)他這一信息。

根據《物權(quan)法》規定，如果(guo)車(che)位(wei)是由已經(jing)計(ji)入公攤(tan)的公共設施改造而來，開發(fa)商(shang)(shang)就(jiu)對其(qi)沒(mei)有所(suo)有權(quan)，車(che)位(wei)租賃或出售收益為全體(ti)業(ye)主(zhu)所(suo)有。但(dan)在不少小區，業(ye)主(zhu)入住后，開發(fa)商(shang)(shang)又以數十萬元不等的價格將屬(shu)于公攤(tan)面(mian)積的地(di)下停車(che)位(wei)向全體(ti)業(ye)主(zhu)銷售。“本屬(shu)于我們所(suo)有的車(che)位(wei)二次賣給我們，開發(fa)商(shang)(shang)糊弄(nong)業(ye)主(zhu)的把戲太黑了。”

除了(le)虛(xu)設公(gong)攤面積以謀取利益之外，小區中(zhong)諸如房屋公(gong)共維修(xiu)基金、綠(lv)化(hua)養護費(fei)、水箱清洗費(fei)等費(fei)用(yong)，也多(duo)以“公(gong)益”之名進行(xing)了(le)“公(gong)攤”，但使用(yong)情況常常不容樂觀(guan)。

家住武漢南湖一小區７棟的胡先生，在2013年(nian)底發(fa)現該(gai)棟頂樓(lou)內部公共(gong)墻面(mian)嚴(yan)重滲水(shui)，墻面(mian)大(da)面(mian)積(ji)脫落。因而，他多(duo)次(ci)向(xiang)物(wu)業(ye)反映，希(xi)望(wang)能夠用公共(gong)維(wei)修基金(jin)進(jin)行維(wei)修，但遲遲未見維(wei)修工作(zuo)啟動(dong)。