每經(jing)記者 楊羚強 發自上(shang)海

在證監會公(gong)布開展滬(hu)港股票市場(chang)互聯(lian)(lian)互動機制試點后，仲(zhong)量聯(lian)(lian)行(xing)(xing)華(hua)東區研究部高(gao)級經(jing)理姚耀先生(sheng)認為，滬(hu)港通政(zheng)策將(jiang)中(zhong)長期推(tui)動上海的(de)辦公(gong)樓需(xu)求，尤其是來(lai)自金融行(xing)(xing)業(ye)的(de)需(xu)求。仲(zhong)量聯(lian)(lian)行(xing)(xing)報告認為，“在浦東中(zhong)央商(shang)(shang)務區，來(lai)自內資企(qi)業(ye)的(de)強勁(jing)需(xu)求持續(xu)吸(xi)納可租賃面(mian)積，致使空置率降至3.5%，達到自2007年四(si)季度以來(lai)的(de)最低點，并推(tui)升了浦東中(zhong)央商(shang)(shang)務區業(ye)主的(de)議價能力。”

根據仲量聯(lian)行此前(qian)的(de)介(jie)紹，在(zai)(zai)浦東陸家嘴，部分最(zui)新成交的(de)寫(xie)字(zi)樓租賃(lin)價(jia)格已經達到20元/平方米/天左右(you)，卻仍然(ran)一(yi)(yi)房難求。其中一(yi)(yi)個重要原因，就是因為有大(da)量的(de)金(jin)融、礦產等行業機(ji)構進(jin)入該地區(qu)。在(zai)(zai)這樣的(de)背景下，滬港通帶來(lai)的(de)政策性利好，無疑會讓(rang)上海的(de)寫(xie)字(zi)樓市場進(jin)一(yi)(yi)步升溫。

租賃價格上行遇阻

事(shi)實上，在(zai)今年一季度，上海(hai)(hai)的寫字(zi)樓(lou)供(gong)應曾面臨很大(da)的去化壓力。高緯環球商業(ye)部上海(hai)(hai)負責人(ren)司(si)徒泰(tai)山指出，該季度中央商務區甲級寫字(zi)樓(lou)的租(zu)金下(xia)降了2%~3%，報價(jia)范圍在(zai)10~12元(yuan)/平(ping)方米/天(tian)。實際上經過協商，業(ye)主一般(ban)都會提供(gong)二至四個月的免租(zu)期，因(yin)此(ci)基(ji)于建筑面積的成交價(jia)大(da)致在(zai)9元(yuan)/平(ping)方米/天(tian)。而(er)浦西的寫字(zi)樓(lou)空置率達到10%以上。

來自戴(dai)德梁行的(de)數據則顯(xian)示，2014年剩余三個季度(du)全市預計有超過(guo)100萬平方米的(de)甲級寫字樓入市，其(qi)中超過(guo)75%的(de)供應(ying)位于非(fei)核心商(shang)務區。

由于供應量放大，浦(pu)西地區(qu)目前的寫字樓(lou)空置率已經超(chao)過(guo)了10%，而去年底只(zhi)有1%~2%。

虹(hong)橋(qiao)商(shang)務區成為(wei)寫(xie)字樓(lou)(lou)的主要供(gong)應(ying)來源。戴德(de)梁(liang)行預計，當地所能供(gong)應(ying)給寫(xie)字樓(lou)(lou)市場的面積，相當于過去十多年浦西寫(xie)字樓(lou)(lou)的全部供(gong)應(ying)量。受虹(hong)橋(qiao)地區巨大供(gong)應(ying)量的沖擊，上海(hai)核心商(shang)務區寫(xie)字樓(lou)(lou)的出租普(pu)遍(bian)遇(yu)到壓力(li)。

戴(dai)德(de)梁行(xing)華東區(qu)寫(xie)字樓(lou)部董事沈潔說，即使像南京西路(lu)、淮海中路(lu)的一些(xie)寫(xie)字樓(lou)業主也開始擔(dan)心，租(zu)期到(dao)期的租(zu)戶會流向(xiang)虹(hong)橋(qiao)商(shang)務區(qu)。來(lai)自高瑋(wei)環球的數據顯示(shi)，甚至核心區(qu)域部分甲級寫(xie)字樓(lou)的空置率也上(shang)升到(dao)了10%以上(shang)。

不僅是租賃市場，寫(xie)字(zi)樓的(de)(de)(de)銷售市場也因為龐大的(de)(de)(de)供(gong)應(ying)放慢了(le)上(shang)漲的(de)(de)(de)節奏。中房信的(de)(de)(de)數據顯示，上(shang)海(hai)過(guo)去(qu)一(yi)年的(de)(de)(de)寫(xie)字(zi)樓供(gong)應(ying)達到333多萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，但銷售只有244萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)。截至目前，上(shang)海(hai)寫(xie)字(zi)樓的(de)(de)(de)存量(liang)已經達到350萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，超過(guo)了(le)過(guo)去(qu)一(yi)年的(de)(de)(de)銷售量(liang)，而去(qu)年是上(shang)海(hai)銷售型寫(xie)字(zi)樓賣得最多的(de)(de)(de)一(yi)年。

受龐大供應量的影響，上海(hai)寫(xie)(xie)字樓(lou)在(zai)過去幾(ji)年(nian)中平(ping)(ping)(ping)均(jun)價格一直比較低，去年(nian)的平(ping)(ping)(ping)均(jun)成交價只(zhi)有22528元/平(ping)(ping)(ping)方米，截至目前，上海(hai)寫(xie)(xie)字樓(lou)的成交均(jun)價約20957元/平(ping)(ping)(ping)方米。

克而瑞研究總監(jian)薛建雄說，上海銷(xiao)售型寫(xie)字(zi)樓嚴(yan)(yan)重供應(ying)過(guo)求，如果不是因為在(zai)寫(xie)字(zi)樓的(de)供應(ying)中(zhong)，有一部分LOFT商住兩用物業(ye)，寫(xie)字(zi)樓的(de)滯銷(xiao)現象將更(geng)為嚴(yan)(yan)重。

金融機構搶灘上海

然(ran)而，“滬(hu)港通”進行試點(dian)，帶來(lai)了(le)一系列利好政策，正在吸引金融機(ji)構搶灘上海，并使寫字樓市場的需求量得以釋放(fang)。

仲(zhong)量聯(lian)行人士表示，“滬港(gang)通(tong)”是(shi)(shi)中國推(tui)(tui)進金融(rong)改革的(de)(de)又一個信(xin)號，在上海打造全(quan)球金融(rong)中心的(de)(de)過程(cheng)中，類似(si)于(yu)“滬港(gang)通(tong)”的(de)(de)新政(zheng)策(ce)將是(shi)(shi)可期(qi)的(de)(de)。同時，這些利好政(zheng)策(ce)將有(you)助(zhu)于(yu)推(tui)(tui)動中長期(qi)上海的(de)(de)辦公樓需求，尤其(qi)是(shi)(shi)來自于(yu)金融(rong)行業的(de)(de)需求。

來自(zi)(zi)第(di)一太平戴維斯(si)、仲量(liang)聯行(xing)(xing)等機(ji)構的信息顯示，上海寫字樓最主要的租賃需(xu)求，正(zheng)是來自(zi)(zi)于(yu)金融行(xing)(xing)業(ye)。

在“滬港通”的(de)推動下，上(shang)海寫(xie)字樓租賃市場的(de)需(xu)求有望進一步得到(dao)提升。第一太(tai)平(ping)戴維(wei)斯中國區市場研究(jiu)部負責人簡·可(ke)說，盡管“滬港通”短期(qi)影響有限(xian)，但一系列的(de)政策利好，有望令(ling)金融機構從戰略層面考慮提前布局上(shang)海。

仲量聯行的(de)(de)信息顯示，金(jin)融、能(neng)源等部門正是(shi)推動(dong)陸(lu)家嘴地區寫字樓需求的(de)(de)主要力量，陸(lu)家嘴地區部分寫字樓最新成(cheng)交價(jia)格已(yi)經達(da)到20元(yuan)/平(ping)方米(mi)/天，金(jin)融機構(gou)強(qiang)大(da)的(de)(de)租(zu)金(jin)承受能(neng)力可見一斑。

事(shi)實上，除了金(jin)融機構以(yi)外，受上海(hai)(hai)金(jin)融市(shi)場(chang)吸引，大批來自長(chang)三(san)角的企(qi)業(ye)也在搶奪上海(hai)(hai)的寫(xie)字(zi)樓資(zi)源。龍(long)湖地(di)(di)(di)產市(shi)場(chang)部的意向(xiang)客戶調研信息顯示(shi)，業(ye)務(wu)范圍面(mian)向(xiang)長(chang)三(san)角乃至(zhi)全國的上海(hai)(hai)高端(duan)服務(wu)類企(qi)業(ye)、生產基地(di)(di)(di)在長(chang)三(san)角，已(yi)進入上海(hai)(hai)或想要進入上海(hai)(hai)的高端(duan)制造業(ye)，正在成為上海(hai)(hai)寫(xie)字(zi)樓租(zu)賃和購買的主力(li)。富(fu)力(li)地(di)(di)(di)產就在近期(qi)(qi)以(yi)22.24億元總價(jia),收購虹橋商務(wu)區(qu)(qu)核心區(qu)(qu)一(yi)期(qi)(qi)08號地(di)(di)(di)塊的子項目(mu)D13，成為當(dang)地(di)(di)(di)最大的“地(di)(di)(di)主”。