每(mei)(mei)經編輯｜每(mei)(mei)經記者 區家彥(yan) 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州(zhou)

隨著一季度各地(di)樓市(shi)陷入低谷，部分二、三線城(cheng)市(shi)醞釀調整限(xian)購(gou)政策。

南(nan)(nan)寧市房管局日(ri)前發(fa)(fa)(fa)文，根據《廣西(xi)(xi)(xi)壯族自治區人民(min)政(zheng)府關于促進(jin)廣西(xi)(xi)(xi)北(bei)部灣經(jing)濟區開(kai)放(fang)開(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)(de)若干政(zheng)策(ce)規定(ding)》，結(jie)合《廣西(xi)(xi)(xi)北(bei)部灣經(jing)濟區同城化發(fa)(fa)(fa)展推進(jin)方(fang)案》精神，從2014年4月25日(ri)起(qi)，廣西(xi)(xi)(xi)北(bei)部灣經(jing)濟區內的(de)(de)北(bei)海、防城港(gang)、欽州(zhou)、玉林、崇(chong)左市戶(hu)籍(ji)居(ju)民(min)家庭可參照(zhao)南(nan)(nan)寧市戶(hu)籍(ji)居(ju)民(min)家庭政(zheng)策(ce)在南(nan)(nan)寧市購房。這意味著，上述(shu)五城居(ju)民(min)在南(nan)(nan)寧“限購1套房”的(de)(de)緊箍(gu)咒得以解除，這也(ye)是第(di)一份由(you)官方(fang)正式發(fa)(fa)(fa)布(bu)的(de)(de)住房限購政(zheng)策(ce)調整文件。

備(bei)受期待的樓市“小陽春”始(shi)終沒有出現，市場壓力導致越(yue)(yue)來越(yue)(yue)多的城市意欲加入“救市大(da)軍”。

易居中(zhong)國(guo)執行總裁(cai)丁祖昱向《每日(ri)經濟新(xin)聞》記(ji)者表示(shi)，中(zhong)央政(zheng)(zheng)府提(ti)出“分類調(diao)控”，賦予地方政(zheng)(zheng)府更多在樓市調(diao)控中(zhong)的主導權，地方政(zheng)(zheng)府“松(song)綁(bang)限(xian)購”的意愿強烈，但當(dang)前的市場問(wen)題不能簡單地歸因于(yu)限(xian)價，關鍵點是信(xin)貸(dai)趨緊與供求失(shi)衡，僅通(tong)過松(song)綁(bang)限(xian)購帶來的市場作用或相當(dang)有限(xian)。

將(jiang)增加逾(yu)千萬可購房人口/

“有(you)(you)業界評論說這(zhe)是地方政府(fu)打響(xiang)救市(shi)(shi)的第一(yi)槍，我覺得(de)這(zhe)種說法(fa)有(you)(you)待商(shang)榷(que)，南(nan)寧(ning)的市(shi)(shi)場情(qing)況(kuang)并(bing)不算(suan)嚴峻(jun)，這(zhe)次政策調(diao)控的力度也相(xiang)當有(you)(you)限”，中原地產首(shou)席分析師(shi)張大偉向(xiang)記者表(biao)示(shi)。

按(an)照南寧市(shi)(shi)此前(qian)的(de)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)限購(gou)政策，對于(yu)已(yi)有(you)(you)一(yi)套(tao)(tao)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)本(ben)市(shi)(shi)戶籍(ji)居(ju)(ju)民家庭(ting)(ting)、能夠(gou)提供(gong)在(zai)本(ben)市(shi)(shi)行政區域內累計一(yi)年(nian)以(yi)上(shang)(shang)納稅(shui)證(zheng)(zheng)(zheng)明(ming)或社會保險繳納證(zheng)(zheng)(zheng)明(ming)的(de)非(fei)本(ben)市(shi)(shi)戶籍(ji)無住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)居(ju)(ju)民家庭(ting)(ting)，在(zai)本(ben)市(shi)(shi)市(shi)(shi)區范圍(wei)內限新購(gou)一(yi)套(tao)(tao)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)；對于(yu)擁(yong)有(you)(you)兩套(tao)(tao)及以(yi)上(shang)(shang)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)本(ben)市(shi)(shi)戶籍(ji)居(ju)(ju)民家庭(ting)(ting)、擁(yong)有(you)(you)一(yi)套(tao)(tao)及以(yi)上(shang)(shang)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)非(fei)本(ben)市(shi)(shi)戶籍(ji)居(ju)(ju)民家庭(ting)(ting)、無法提供(gong)在(zai)本(ben)市(shi)(shi)行政區域內累計一(yi)年(nian)以(yi)上(shang)(shang)納稅(shui)證(zheng)(zheng)(zheng)明(ming)或社會保險繳納證(zheng)(zheng)(zheng)明(ming)的(de)非(fei)本(ben)市(shi)(shi)戶籍(ji)居(ju)(ju)民家庭(ting)(ting)，在(zai)本(ben)市(shi)(shi)市(shi)(shi)區范圍(wei)內暫停向其出(chu)售住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)。

當地某(mou)中(zhong)介(jie)人士告(gao)訴記(ji)者，南寧(ning)的(de)限購(gou)范圍原本只(zhi)在(zai)市(shi)區以內，而(er)且(qie)執行力度并不嚴格，很多買家只(zhi)需繳納(na)幾(ji)千(qian)元即可消除(chu)購(gou)房記(ji)錄，這次政策調整對市(shi)場帶(dai)來的(de)作用有限。

此外，與此前傳(chuan)出松(song)綁限(xian)購(gou)政策的(de)(de)(de)(de)溫(wen)州(zhou)、杭州(zhou)等城(cheng)市(shi)(shi)相(xiang)比，南(nan)寧的(de)(de)(de)(de)庫(ku)存(cun)(cun)狀況仍處于相(xiang)對合(he)理的(de)(de)(de)(de)水平(ping)。克而瑞數據(ju)庫(ku)最(zui)新(xin)數據(ju)顯示，截至4月(yue)(yue)27日，廣西南(nan)寧的(de)(de)(de)(de)商(shang)品房(fang)庫(ku)存(cun)(cun)為546萬(wan)平(ping)方(fang)米，合(he)計(ji)48900套，而今年第一季度，南(nan)寧的(de)(de)(de)(de)商(shang)品房(fang)成(cheng)交面積為162萬(wan)平(ping)方(fang)米，按照一季度的(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)消化能力，目前南(nan)寧市(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)商(shang)品房(fang)庫(ku)存(cun)(cun)去化周(zhou)期約為13.5個月(yue)(yue)。

克而瑞研(yan)究(jiu)中心研(yan)究(jiu)經(jing)理楊科偉認為，南寧(ning)“松綁”限購并非由(you)于庫存(cun)壓力(li)大而急需(xu)去化，而是與其所處(chu)的(de)北部(bu)灣經(jing)濟區特殊位置(zhi)有關，作為全國第一(yi)個國際區域(yu)經(jing)濟合(he)作區，必須要實現(xian)人(ren)口、資(zi)金(jin)等資(zi)源的(de)合(he)理配(pei)置(zhi)，并加快經(jing)濟區熱度的(de)提升，因此此番調整更(geng)注重(zhong)的(de)是去樓市(shi)調控行政化，推進北部(bu)灣經(jing)濟區域(yu)同(tong)城(cheng)化發展(zhan)。

“當(dang)然，政策本身能(neng)起到‘繞道(dao)’限購令(ling)的(de)作(zuo)用(yong)。”張大偉(wei)認為，南(nan)寧(ning)市(shi)人(ren)(ren)口約(yue)為666.16萬，預計在政策調整后納入參(can)照戶籍(ji)的(de)五(wu)市(shi)人(ren)(ren)口總數超千萬，這意(yi)味著(zhu)將(jiang)為南(nan)寧(ning)增加(jia)超過(guo)千萬的(de)可購房基礎人(ren)(ren)口，對于改善市(shi)場預期、促進成交(jiao)還(huan)是有一(yi)定(ding)的(de)幫(bang)助。

限(xian)購(gou)“松(song)綁”刺激作用有限(xian)/

4月(yue)(yue)份即將(jiang)結束，全(quan)國房地(di)產市場(chang)依(yi)然(ran)沒有出現回暖的(de)跡象。中原地(di)產研究中心統計數據顯示，截至4月(yue)(yue)27日，全(quan)國54個(ge)重點(dian)城市于4月(yue)(yue)份合(he)計住宅簽(qian)約17.25萬(wan)套(tao)，環(huan)比(bi)(bi)3月(yue)(yue)同(tong)期的(de)18.37萬(wan)套(tao)下(xia)調了6.1%。同(tong)比(bi)(bi)2013年同(tong)期的(de)23.3萬(wan)套(tao)下(xia)調幅度達到26%。這(zhe)也是自去年12月(yue)(yue)以來，成交量連續4個(ge)月(yue)(yue)處于下(xia)調的(de)趨勢。

在(zai)(zai)市(shi)(shi)場壓力(li)下，包括(kuo)溫州、長沙、杭州在(zai)(zai)內的(de)多個城市(shi)(shi)限(xian)(xian)購(gou)“松綁”的(de)消息(xi)不(bu)脛(jing)而走。據《經(jing)濟參考報(bao)(bao)》報(bao)(bao)道(dao)，天津濱海新區(qu)(qu)正(zheng)在(zai)(zai)積極研(yan)究、申報(bao)(bao)適合新區(qu)(qu)房(fang)地產(chan)市(shi)(shi)場發(fa)展的(de)政策支持，爭取(qu)在(zai)(zai)差別化限(xian)(xian)購(gou)、共有產(chan)權模式(shi)購(gou)房(fang)政策等方(fang)面(mian)找到突破口。繼此前將落(luo)戶(hu)標準(zhun)調整至60平(ping)方(fang)米后(hou)，市(shi)(shi)場盛傳無錫將對144平(ping)方(fang)米以上商品房(fang)取(qu)消限(xian)(xian)購(gou)。杭州蕭山區(qu)(qu)也確認允(yun)許土地競買保證金上限(xian)(xian)不(bu)超過1000萬元(yuan)。

克而瑞的研究(jiu)數據顯(xian)示，截至(zhi)今年3月末，杭州(zhou)、大(da)連、天津、太原(yuan)、青島、寧(ning)波、長(chang)春、沈陽、溫州(zhou)等重(zhong)點二三(san)線城(cheng)市土地消(xiao)化周(zhou)期在3年以(yi)上，這批高(gao)庫存城(cheng)市“救市”的意愿自(zi)然更強(qiang)。

張大偉預計，后續跟(gen)隨南寧(ning)出臺“救市(shi)”政策的城市(shi)將明顯增加(jia)，但由于二三線(xian)城市(shi)戶籍政策相對(dui)寬松(song)(song)，限(xian)(xian)購政策松(song)(song)綁(bang)對(dui)市(shi)場的刺激(ji)作(zuo)(zuo)用(yong)有限(xian)(xian)，而信貸政策的調整對(dui)市(shi)場影響(xiang)作(zuo)(zuo)用(yong)更大。

中(zhong)原集團研究(jiu)中(zhong)心(xin)調研了(le)17個一、二線城市(shi)發現(xian)，信貸并無松動(dong)現(xian)象(xiang)，其(qi)中(zhong)北京(jing)、深圳、南昌等城市(shi)進一步趨(qu)緊(jin)，有更多(duo)銀行執行基準利率再上(shang)浮或延長放款周期。

張(zhang)大偉認為(wei)，本輪市場成交下滑正是在(zai)信貸環(huan)境趨緊的背景之(zhi)下，因此信貸政策微調(diao)將成為(wei)緩解(jie)市場趨冷的重要作(zuo)(zuo)用力(li)，如(ru)果未來監管部門能對(dui)房貸利率上浮作(zuo)(zuo)出適當(dang)上限要求，對(dui)二套房首(shou)付款比(bi)例小幅下調(diao)以(yi)及提(ti)高公積金(jin)使用率，將對(dui)市場中(zhong)長期平穩發展起到至關重要的資金(jin)保障(zhang)作(zuo)(zuo)用。