每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 王杰 發自北京(jing)    

每經(jing)記者 王(wang)杰 發自北京

天津房地產市場再(zai)起波(bo)瀾。

據天津北方(fang)網報道，濱海新區首屆房地產交(jiao)(jiao)易會(hui)將于5月23日(ri)～25日(ri)在濱海國際會(hui)展中(zhong)心舉辦(ban)，展會(hui)期間除享受房屋交(jiao)(jiao)易手續(xu)費(fei)減半(ban)的優惠政(zheng)(zheng)策外，新區將實施差別(bie)化限購政(zheng)(zheng)策、共(gong)有產權購房模式，大(da)大(da)降低購房者的首付壓力(li)。

對(dui)(dui)此，上海易居房(fang)地產研(yan)(yan)究院研(yan)(yan)究員嚴躍進(jin)在接(jie)受(shou)《每日經濟新聞》采訪(fang)時表示，目前天(tian)津將取消“藍印戶口”，加(jia)上樓市(shi)處于降溫期(qi)，因此對(dui)(dui)未來的(de)救市(shi)沖(chong)動是(shi)很(hen)明顯的(de)，此類曲線(xian)救市(shi)不管(guan)方式(shi)如何，最終應(ying)該以(yi)保護(hu)剛(gang)需購房(fang)者利益為前提(ti)。

藍印(yin)戶口取(qu)消(xiao)改變市場預(yu)期

據天津北方網報道(dao)，在(zai)2014濱(bin)海(hai)新區首屆房地產交(jiao)易會新聞發布會上，新區規劃和國土資源管(guan)理局副局長郭富(fu)良介紹，差別(bie)化(hua)限購(gou)政策主要適用于(yu)外來(lai)務工人(ren)員等外來(lai)人(ren)口。

2012年(nian)，新區(qu)針對外來務(wu)工人(ren)員住宅(zhai)問題提出(chu)了訂單式(shi)(shi)限價購(gou)(gou)(gou)房(fang)模(mo)式(shi)(shi)，此次共(gong)有(you)產(chan)權模(mo)式(shi)(shi)即(ji)是在(zai)訂單式(shi)(shi)限價購(gou)(gou)(gou)房(fang)的(de)基礎上再次出(chu)臺優(you)惠政策，購(gou)(gou)(gou)房(fang)人(ren)只(zhi)需(xu)支付一(yi)成首付，獲得一(yi)套房(fang)子(zi)70%的(de)貸款，另外20%的(de)房(fang)款暫時由(you)開發企業承擔，也叫分(fen)段付款，待經濟條(tiao)件(jian)成熟(shu)后購(gou)(gou)(gou)回(hui)其他產(chan)權，擁(yong)有(you)全(quan)部產(chan)權。此項政策主要是為了解決(jue)外來務(wu)工人(ren)員的(de)首付壓力。此外，新區(qu)還將實施差別化(hua)限購(gou)(gou)(gou)政策，即(ji)不管在(zai)市內或其他城(cheng)市擁(yong)有(you)幾(ji)套住房(fang)，只(zhi)要在(zai)濱海(hai)新區(qu)沒(mei)有(you)住房(fang)，即(ji)可在(zai)新區(qu)購(gou)(gou)(gou)買一(yi)套商品住宅(zhai)。

昨日 （4月29日），《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者向天津市濱海(hai)新(xin)區規劃和國土資源(yuan)管理局(ju)求證上述消息，得(de)到該局(ju)住保處工作人(ren)員的證實，并表示具體細則將在濱海(hai)新(xin)區房地產交易(yi)會期間出(chu)臺。

在中原地(di)產(chan)首(shou)席(xi)分析師張大偉看來，天(tian)津濱海新區的共有產(chan)權房(fang)并非標準(zhun)意義的共有產(chan)權房(fang)，如果按照(zhao)這一形式(shi)操作，基(ji)本就(jiu)是分期首(shou)付，而(er)且是相當(dang)于將首(shou)付降低到一成，與央(yang)行對購房(fang)貸款的政策(ce)相抵(di)觸，預期最后能(neng)(neng)執行的可能(neng)(neng)性非常低。

張大偉認為，天津取(qu)消“藍(lan)印戶口”后，郊區(qu)縣需要(yao)其他刺激市場的政策，可(ke)以肯定(ding)的是(shi)，限購政策對于投(tou)資(zi)投(tou)機需求起(qi)到(dao)顯著(zhu)的抑制作用，目前全國難以全面放開，然而，部(bu)分城市局部(bu)微調以及執行尺度上(shang)的暗松存(cun)在空(kong)間。

嚴(yan)躍進(jin)表示，“藍(lan)印戶口”政策的取消，最大的影響就是(shi)改變了目前(qian)購房者(zhe)的預期，如果限購政策不“松(song)綁”，那(nei)么地(di)方政府(fu)和房企可能會比較“糾結”，畢竟目前(qian)市(shi)場的觀望情緒(xu)已經(jing)很濃厚(hou)了。

高(gao)庫存(cun)引(yin)樓市調(diao)控(kong)松綁

根(gen)據(ju)中國指(zhi)數研究院(yuan)天津(jin)(jin)分院(yuan)提供的數據(ju)，天津(jin)(jin)近一年(nian)(nian)(nian)的庫存(cun)(cun)量呈現上(shang)升的態(tai)勢(shi)。2013年(nian)(nian)(nian)3月(yue)，天津(jin)(jin)商品住宅庫存(cun)(cun)為1962萬平(ping)方米(mi)，而(er)到(dao)今年(nian)(nian)(nian)3月(yue)則上(shang)升為1975萬平(ping)方米(mi)。其中，濱海(hai)新(xin)區的商品住宅庫存(cun)(cun)量去年(nian)(nian)(nian)3月(yue)為570萬平(ping)方米(mi)，而(er)到(dao)今年(nian)(nian)(nian)3月(yue)為672萬平(ping)方米(mi)，庫存(cun)(cun)上(shang)升幅度更大。

另一(yi)方面，從庫存(cun)去化速度來(lai)看，到今(jin)年(nian)3月份，天津商品住宅庫存(cun)的出(chu)清周期為(wei)(wei)20.32個月，而濱海新區為(wei)(wei)42.56個月。

對此，嚴躍進(jin)表示，一(yi)般重點城市的(de)庫(ku)存去化(hua)周(zhou)期都在12個月(yue)以(yi)下，高庫(ku)存自(zi)然屬于包袱和累(lei)贅(zhui)，當(dang)地房企(qi)的(de)壓力最終(zhong)會轉化(hua)為地方政府(fu)的(de)壓力。

而在庫存居高(gao)不下的(de)情況下，“藍印戶口(kou)”的(de)取(qu)消，對天津樓市(shi)又潑了一盆(pen)冷(leng)水(shui)。

張(zhang)大(da)偉表(biao)示，對(dui)于(yu)天津來(lai)說，“藍(lan)印(yin)戶(hu)口(kou)”的(de)取消基本等(deng)同(tong)于(yu)至少20%的(de)客(ke)戶(hu)流失(shi)，“這種突(tu)然影響，不論對(dui)購(gou)房心(xin)理還是對(dui)投資(zi)心(xin)理，都(dou)有(you)非(fei)常大(da)的(de)沖(chong)擊。”

一家上(shang)市房企天津(jin)分公(gong)司總經理告訴《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者，首付一成的(de)購房優惠政策，對濱海(hai)新(xin)區的(de)房地產(chan)市場(chang)會有所拉(la)動，但作用有限(xian)，原因是濱海(hai)新(xin)區的(de)人口不夠多(duo)，解決房屋過剩的(de)問題，還需要(yao)產(chan)業的(de)導入。

嚴躍進(jin)(jin)認(ren)為，過去天(tian)津的(de)庫存去化(hua)動(dong)力很大(da)程(cheng)度上就是(shi) “藍印戶口(kou)”政策(ce)(ce)，如今政策(ce)(ce)紅利消(xiao)失，使得房(fang)企(qi)需要(yao)進(jin)(jin)行新一(yi)輪(lun)的(de)決策(ce)(ce)，隨著(zhu)京(jing)津冀(ji)一(yi)體化(hua)進(jin)(jin)程(cheng)的(de)加快，天(tian)津樓市還會利好不斷，加上此類“曲線”救市做法，未來(lai)房(fang)企(qi)入市節奏有(you)望加快。