2014-05-16 00:59:50
每(mei)經編輯(ji)|每(mei)經記(ji)者(zhe) 謝(xie)振宇 發(fa)自成(cheng)都
每經記者 謝振宇(yu) 發自成都
最早依靠商業(ye)地(di)產(chan)(chan)起家(jia)、全(quan)國化發(fa)展(zhan)戰略正穩步(bu)推進的藍光地(di)產(chan)(chan),繼4月末全(quan)國發(fa)布“生活家(jia)”系統(tong)向(xiang)民生地(di)產(chan)(chan)提檔(dang)升級之后,其商業(ye)地(di)產(chan)(chan)領域(yu)發(fa)展(zhan)的新謀略也逐步(bu)揭曉。
“憑借多年來(lai)藍(lan)光(guang)(guang)在(zai)商(shang)業(ye)地產方面(mian)積累的(de)(de)經驗以(yi)及集團的(de)(de)商(shang)業(ye)運作優勢,未來(lai)要(yao)形成(cheng)帶有藍(lan)光(guang)(guang)自(zi)身(shen)特(te)色的(de)(de)商(shang)業(ye)地產品牌。”就(jiu)在(zai)今年初,藍(lan)光(guang)(guang)集團董(dong)事局主席楊(yang)鏗在(zai)“藍(lan)光(guang)(guang)地產戰略合作伙伴年會”上(shang),曾這樣勾勒(le)出未來(lai)藍(lan)光(guang)(guang)進軍中國街區商(shang)業(ye)領先運營商(shang)的(de)(de)品牌藍(lan)圖(tu)。
5月16日,在(zai)成(cheng)都(dou)藍(lan)光(guang)集團總(zong)部,“藍(lan)商街(jie)暨(ji)金種(zhong)子(zi)計劃”發(fa)布(bu)(bu)會大幕開啟(qi)。憑借第4代(dai)社區商業(ye)的“藍(lan)商街(jie)”發(fa)布(bu)(bu),藍(lan)光(guang)意在(zai)成(cheng)為(wei)中(zhong)國街(jie)區商業(ye)領先運營商。
街(jie)區商(shang)業(ye)亦被認為(wei)是目(mu)(mu)前(qian)商(shang)業(ye)地(di)產發展的又一(yi)大趨勢(shi),與萬(wan)達、龍湖等以大型(xing)商(shang)業(ye)綜合體的模(mo)(mo)式(shi)不同(tong),“藍(lan)商(shang)街(jie)”將與商(shang)業(ye)綜合體的服務形(xing)態形(xing)成(cheng)差(cha)異。藍(lan)光以固有(you)的成(cheng)都特色,輕(qing)易捕捉到(dao)了藍(lan)光商(shang)業(ye)地(di)產的未來方向。“兩種模(mo)(mo)式(shi)各有(you)利弊,綜合體業(ye)態更為(wei)全面,但易造成(cheng)同(tong)質(zhi)化(hua),目(mu)(mu)前(qian)國(guo)內已有(you)多個城(cheng)市(shi)暴露出過剩。而(er)街(jie)區商(shang)業(ye)可(ke)以多樣(yang)化(hua),多樣(yang)化(hua)的商(shang)業(ye)形(xing)態,其市(shi)場潛(qian)力較大,利于形(xing)成(cheng)差(cha)異化(hua)。”亞(ya)太城(cheng)市(shi)研究會房地(di)產分會會長陳寶存向 《每日(ri)經濟新聞》記者總結。
“千億”之(zhi)下:藍光“押注”街區商(shang)業/
如今,國內(nei)樓(lou)市發展進入“下半場(chang)”。業內(nei)多認為(wei),樓(lou)市將告別暴利時代,產(chan)品(pin)和服務將是新形勢下房企(qi)的一大(da)“殺手锏”。
行業走到(dao)了十字(zi)路(lu)口,房企(qi)(qi)們開始“八仙(xian)過海、各(ge)顯神通(tong)”。相較于地產標桿萬科試(shi)圖(tu)轉型(xing)輕資(zi)產,以藍光地產為代表的二線房企(qi)(qi)正試(shi)圖(tu)給出(chu)另一種轉型(xing)思路(lu)。
4月中(zhong)下旬,藍光地(di)(di)(di)產(chan)連續在(zai)北京、成都舉行戰略品牌(pai)發布(bu)會(hui)。《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者從(cong)前述發布(bu)會(hui)了(le)解到,藍光地(di)(di)(di)產(chan)已(yi)加速升級民生地(di)(di)(di)產(chan),首(shou)次提(ti)出(chu)了(le) “生活家”系統,試(shi)圖重新定義房地(di)(di)(di)產(chan)價值(zhi)體系,重建中(zhong)國地(di)(di)(di)產(chan)商業模式。
兩次(ci)會上,藍(lan)(lan)光(guang)明確(que)提出(chu)了(le)“生活家(jia)(jia)”系統(tong),這也是藍(lan)(lan)光(guang)地產上月(yue)發布“生活為家(jia)(jia)、家(jia)(jia)在(zai)藍(lan)(lan)光(guang)”戰略(lve)品牌的(de)核心。藍(lan)(lan)光(guang)地產集團總裁助(zhu)理(li)熊瑛(ying)表示(shi),藍(lan)(lan)光(guang)生活家(jia)(jia)對(dui)于(yu)行業(ye)是首創,對(dui)于(yu)產品是革新,對(dui)客戶則(ze)是史(shi)無前例的(de)生活體(ti)驗。
目前,藍光(guang)的(de)宏圖已明確:楊鏗先生更(geng)大的(de)“野心”在于劍指(zhi)“千(qian)億”,向(xiang)國(guo)內一線陣營(ying)發起沖擊。去年(nian)初,藍光(guang)地(di)產對外宣(xuan)布,公司(si)將在未(wei)來(lai)9年(nian)內打造(zao) “千(qian)億”的(de)銷售額,試(shi)圖成為(wei)全國(guo)性品牌房企(qi),并由帶有強烈地(di)方印記的(de) “四(si)川藍光(guang)”躍升為(wei)“中國(guo)藍光(guang)”。
標準化的(de)(de)產(chan)(chan)品(pin)線成為藍光劍指“千億”發展的(de)(de)一大基石。按照(zhao)藍光地產(chan)(chan)品(pin)牌(pai)部(bu)負責人的(de)(de)觀(guan)點,藍光從COCO系到海(hai) (HIgh)系列,從第2代城市公寓到第3代城市公寓,從單一產(chan)(chan)品(pin)到泛(fan)產(chan)(chan)品(pin),藍光不再拘泥于只開發鋼筋混凝土本身。
除了住宅產(chan)品(pin),在商業(ye)地產(chan)領域,藍光謀局(ju)已(yi)久,大幕(mu)隨之開啟(qi)。
今年(nian)初,藍光集團董事(shi)局主席(xi)楊鏗曾這樣勾勒藍光進軍中國街區(qu)商業(ye)領先運(yun)營商的(de)品(pin)牌(pai)藍圖:“憑借(jie)多年(nian)來藍光在商業(ye)地產方面積(ji)累的(de)經驗以(yi)及集團的(de)商業(ye)運(yun)作(zuo)優勢,未來要形成帶有藍光自(zi)身特色的(de)商業(ye)地產品(pin)牌(pai)。”
目前,憑借藍光(guang)第4代社(she)區商業的“藍商街(jie)”的發布,藍光(guang)意在成為(wei)中國街(jie)區商業領先運營商。
藍(lan)光地(di)產(chan)總(zong)建(jian)筑師郭(guo)震介紹,藍(lan)光整個生(sheng)活服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)標準將(jiang)由居家(jia)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)體系(xi)、健康(kang)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)體系(xi)、文教服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)體系(xi)三(san)大(da)體系(xi)組成,在三(san)個體系(xi)內還配建(jian)了3大(da)園區、5大(da)平(ping)臺(tai)。
“藍(lan)商(shang)(shang)街是居家(jia)服(fu)務體(ti)系當中最重要的基礎配套,這里有社(she)區(qu)金融超(chao)市、便利店、蔬果超(chao)市,還有醫藥、餐廳等,更(geng)重要的是藍(lan)光將對(dui)這些基礎商(shang)(shang)業設施(shi)進(jin)行針對(dui)性補(bu)貼,為的是藍(lan)光社(she)區(qu)第一個(ge)客(ke)戶(hu)入住,就可(ke)以享受全體(ti)系的配套服(fu)務。”郭震透露(lu)。
模式之辯:商業地產開發差異化(hua)/
縱觀藍(lan)(lan)光的(de)(de)發展歷程,10余(yu)年前的(de)(de)藍(lan)(lan)光街(jie)鋪,今天早已為(wei)業主(zhu)溢價十幾倍。在成都(dou),從春熙路香檳廣場(chang)(chang)、到藍(lan)(lan)色加(jia)勒比、金色夏威(wei)夷、玉林(lin)生活廣場(chang)(chang)、耍都(dou)、一品天下等10余(yu)個(ge)標志性街(jie)區(qu)或廣場(chang)(chang)商業,7個(ge)是(shi)“藍(lan)(lan)光造”。依(yi)靠商業地產起家(jia),后通過住宅開發迅速發展壯(zhuang)大的(de)(de)藍(lan)(lan)光,早已拉開全(quan)國化布局發展的(de)(de)大幕。
藍光(guang)緣(yuan)何(he)會選擇街區(qu)商(shang)業,而非(fei)備受行業所推崇的(de)(de)萬達、龍湖等(deng)商(shang)業地產模式呢?業內專家認(ren)為,相較在(zai)一些一二線(xian)城(cheng)市(shi)已顯過剩的(de)(de)商(shang)業綜(zong)合(he)體,街區(qu)商(shang)業是行業未來發展的(de)(de)大趨勢。
“國內商(shang)業地產爆發(fa)出來的(de)問(wen)題是(shi),城市綜(zong)合體過度泛濫,而藍(lan)光做街區商(shang)業,是(shi)劍走偏鋒。”銳(rui)理數據品牌中心總經理郭潔向 《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者表(biao)示。
其實,在商業地產(chan)開發的模式選擇上,國(guo)內的地產(chan)大佬(lao)們早已明確站(zhan)隊(dui)。
2002年,大連萬達(da)(da)商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)有(you)限公司(下(xia)稱萬達(da)(da)商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan))成立。盡管當時的商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)完(wan)(wan)全賣不(bu)過住宅地(di)產(chan),但(dan)頑(wan)強的萬達(da)(da)商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)憑借完(wan)(wan)整的產(chan)業(ye)(ye)鏈、獨特(te)的“訂單地(di)產(chan)”模(mo)式殺出一片天(tian)地(di),成為國內商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)的旗幟。
以萬達(da)廣場為代表的商業shoppingmall一時間在全國如雨后春筍般誕生。近年,龍湖通過“天街”系,央企華潤則是以“萬象城”在全國多(duo)地不斷復(fu)制并(bing)“攻城略地”。
然而,由于全國各地商(shang)業(ye)綜合體的(de)大(da)(da)量上馬,過剩的(de)隱患已(yi)較(jiao)為嚴(yan)重。數據顯示,去(qu)年我國大(da)(da)約有150個(ge)購物(wu)中心在內地的(de)主(zhu)要城市陸(lu)續開業(ye),平均建筑面積達到8萬平方米以上,使得(de)中國購物(wu)中心建設(she)在世界上遙(yao)遙(yao)領先(xian)。
而相應經(jing)驗表明(ming),很多超大型(xing)購(gou)(gou)物(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)面(mian)臨(lin)著一系列問題。空置面(mian)積是超大型(xing)項(xiang)目經(jing)常面(mian)對的一個難題,超大型(xing)購(gou)(gou)物(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)從(cong)前(qian)期設(she)計到后(hou)期運營都需要特別謹慎周(zhou)密的統籌思考,高(gao)緯環球(qiu)認為建設(she)超大購(gou)(gou)物(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)的風險比一般項(xiang)目更大。
相較(jiao)而言,規模相對偏小的(de)社(she)區商(shang)業亦被認為是商(shang)業地產發展的(de)一(yi)大趨勢。街區商(shang)業亦被一(yi)線(xian)房企們所(suo)十分看重(zhong)。
作為行業(ye)標(biao)桿,萬(wan)科近年開始加大商(shang)業(ye)地(di)產領域的(de)(de)(de)布局。“試水”商(shang)業(ye)地(di)產之初,萬(wan)科總裁郁亮曾強調:“萬(wan)科做商(shang)業(ye)不是做綜合體,而是做社區(qu)類型的(de)(de)(de)商(shang)業(ye)。都(dou)市中心的(de)(de)(de)綜合體不是萬(wan)科的(de)(de)(de)目標(biao),萬(wan)科的(de)(de)(de)商(shang)業(ye)是社區(qu)級的(de)(de)(de)。”
如今,2014年藍光首次(ci)提出中(zhong)國街區商(shang)業領先運營(ying)商(shang)。據悉,在藍光內部,作為第四代社(she)區商(shang)業產品藍商(shang)街暨金種子計劃(hua)(hua)的(de)發布,其品質檔次(ci)、規劃(hua)(hua)理念、運營(ying)能力(li)等(deng)全面超越早前開發的(de)商(shang)業項(xiang)目(mu)。
藍光地(di)產集團副總裁楊斌亦(yi)向《每日經濟新聞》記(ji)者表(biao)示,從(cong)開(kai)發(fa)模式上看,藍光隆(long)重推出街區商(shang)業,是為(wei)了差異化發(fa)展,亦(yi)是捕(bu)捉了商(shang)業地(di)產開(kai)發(fa)的(de)未來方向。
“街區商(shang)業(ye)永遠(yuan)不會(hui)沒(mei)落,它有(you)著較大(da)的便利性。從地產開發(fa)的角度,主打街區商(shang)業(ye),能夠形成(cheng)差異化競爭(zheng),還有(you)助于產品的劃(hua)分(fen)和銷售。”郭(guo)潔表(biao)示。
“藍商街”:街區商業領先運營(ying)模式/
開(kai)發商業地產已(yi)20余年(nian),藍光早已(yi)集納了大量的(de)各類資源,這或成為商業項目后期運營的(de)關鍵之一(yi)。
一個(ge)案例在(zai)于,去年7月,歐(ou)洲房子、良木(mu)緣咖啡、7-11便利店、紅(hong)旗(qi)連鎖(suo)等90余(yu)個(ge)品(pin)牌(pai)商(shang)(shang)家共同參與(yu)的(de)“成(cheng)都街區(qu)商(shang)(shang)業(ye)(ye)商(shang)(shang)家聯(lian)盟”宣告成(cheng)立。而藍(lan)光作為商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產的(de)唯一代表,參與(yu)其中。“藍(lan)商(shang)(shang)街一般(ban)規模1~3千米半徑(jing)客群內,整個(ge)住區(qu)規模在(zai)50畝左右,整體(ti)定位為打造與(yu)區(qu)域文化(hua)相(xiang)匹配(pei)的(de)、特色鮮明的(de)、具有主題靈(ling)魂的(de)街區(qu)商(shang)(shang)業(ye)(ye)體(ti),包(bao)括獨棟商(shang)(shang)業(ye)(ye)、地下商(shang)(shang)業(ye)(ye)、社區(qu)底商(shang)(shang)三種商(shang)(shang)業(ye)(ye)產品(pin),以及(ji)主題商(shang)(shang)業(ye)(ye)街、生活廣場兩類建筑形態。”藍(lan)光相(xiang)關(guan)負責(ze)人表示。
據(ju)介紹(shao),在藍商街整個(ge)價值體(ti)系中(zhong),均配(pei)有鮮蔬配(pei)送、社(she)(she)區(qu)餐(can)飲、社(she)(she)區(qu)金融、社(she)(she)區(qu)超市(shi)、社(she)(she)區(qu)醫藥、棋牌茶樓(lou)、干洗縫補、美(mei)容美(mei)發等8大業態標配(pei),藍商街從日常(chang)生活(huo)層面引(yin)導社(she)(she)區(qu)商圈消費。
由(you)媒體成(cheng)功轉行藍(lan)光(guang)成(cheng)都公司(si)的(de)(de)副總傅靜(jing)女士介紹,和(he)其他(ta)開發(fa)商推出的(de)(de)街區商業運營(ying)模(mo)式不同,“藍(lan)商街”已為(wei)業主后期運營(ying)免去了(le)后顧之憂(you)。原來(lai),藍(lan)光(guang)在賣商鋪的(de)(de)同時附加上一系列苛刻的(de)(de)投資(zi)保(bao)障(zhang)計劃,這在成(cheng)都尚屬首(shou)次發(fa)布。
藍(lan)光這份被稱(cheng)為 “金種子計(ji)劃價值平臺(tai)”的(de)(de)執(zhi)行方案從7個維度來(lai)保證投(tou)資者利(li)益。硬指標有(you)(you)三條(tiao):首(shou)先(xian)是首(shou)創街區商(shang)(shang)業的(de)(de)階段性自持(chi),藍(lan)光將自持(chi)比例(li)確保在(zai)30%左右(you),只(zhi)有(you)(you)有(you)(you)一(yi)定的(de)(de)自持(chi)比例(li),有(you)(you)了自住(zhu)權開發(fa)商(shang)(shang)才有(you)(you)條(tiao)件將整(zheng)個商(shang)(shang)業街區運(yun)營(ying)好(hao);第二,藍(lan)光每(mei)年將在(zai)“藍(lan)商(shang)(shang)街”上投(tou)入上千萬(wan)專項運(yun)營(ying)資金保障(zhang),每(mei)年享700元/㎡專項推廣(guang)基金在(zai)商(shang)(shang)街內(nei)舉辦大型人氣活動;第三是“藍(lan)商(shang)(shang)街”開街1年藍(lan)光承諾(nuo)招(zhao)商(shang)(shang)率必須(xu)達到70%以上,實現(xian)繁榮(rong)經營(ying)的(de)(de)局面,這些都是硬指標,藍(lan)光對于投(tou)資者負責(ze)任(ren)的(de)(de)態度可見一(yi)斑。
“藍(lan)光(guang)此(ci)舉(ju)在(zai)成都乃至中國(guo)國(guo)內(nei)(nei)商(shang)(shang)業(ye)領域都尚屬(shu)首次。”專家(jia)分析,此(ci)前也有開發(fa)商(shang)(shang)承諾(nuo)協助投資者(zhe)招商(shang)(shang)、協助經營,但是能夠將(jiang)階段(duan)性自持比例、轉向推廣基(ji)金金額(e)、1年內(nei)(nei)商(shang)(shang)街(jie)的(de)開業(ye)率全(quan)部進行(xing)量化,可見(jian)藍(lan)光(guang)對于“藍(lan)商(shang)(shang)街(jie)”成功打造運(yun)營的(de)信心和決心。
“全國首(shou)創金種子計(ji)劃(hua)以(yi)打通地(di)產(chan)、商業(ye)運營、物(wu)業(ye)服務(wu)的(de)(de)資源(yuan)平(ping)臺,為(wei)投資者孵化(hua)出(chu)一個(ge)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)平(ping)臺,幫(bang)助(zhu)業(ye)主獲(huo)得了(le)資產(chan)的(de)(de)保值(zhi)(zhi)(zhi)增值(zhi)(zhi)(zhi);同時也促進(jin)了(le)藍光(guang)商業(ye)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)提升,推動了(le)商業(ye)物(wu)業(ye)的(de)(de)銷售(shou),形成了(le)一個(ge)相(xiang)互促進(jin)的(de)(de)良性循環。”藍光(guang)自身(shen)這樣描述這次金鐘子計(ji)劃(hua)的(de)(de)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)。
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