每經編輯｜張海英    

◎張海英

房地產市場(chang)進入深度調整期，房企的(de)銷售壓力進一(yi)步加(jia)劇。在(zai)此(ci)背(bei)景下，房企的(de)促(cu)銷活(huo)動一(yi)浪高過(guo)一(yi)浪。據(ju)《中國證(zheng)券報》報道(dao)，位于北(bei)京亦莊的(de)某樓盤近(jin)日推(tui)出 “全盤無(wu)首(shou)付”促(cu)銷政(zheng)策(ce)。

每到(dao)樓市低迷期，“零(ling)首(shou)付(fu)(fu)(fu)”都會重現江湖。今年(nian)以來(lai)在三(san)、四線城市也不斷出現“零(ling)首(shou)付(fu)(fu)(fu)”和(he)“低首(shou)付(fu)(fu)(fu)”。開發商以“零(ling)首(shou)付(fu)(fu)(fu)”來(lai)促銷，顯然是為了誘(you)惑那些暫時付(fu)(fu)(fu)不起房(fang)屋首(shou)付(fu)(fu)(fu)款(kuan)的消費者來(lai)買房(fang)，以提(ti)高(gao)樓盤銷量、拉升(sheng)公司業績。

從過去(qu)情況來看，“零(ling)首付”一般(ban)有(you)多種(zhong)方式：最常見的是(shi)開(kai)發商臨時墊首付款(kuan)(kuan)，然(ran)后(hou)讓購房者在約定(ding)時間內分期還款(kuan)(kuan)或一次性還款(kuan)(kuan)。第二(er)種(zhong)是(shi)將房屋價(jia)格(ge)提(ti)升(sheng)后(hou)對首付款(kuan)(kuan)進行(xing)“減免”，最后(hou)由(you)銀行(xing)來墊首付款(kuan)(kuan)。還有(you)一種(zhong)方式是(shi)做消費性抵押貸款(kuan)(kuan)。推出“零(ling)首付”的北(bei)京開(kai)發商采取何種(zhong)方式不得而知。

不(bu)管什么方式的(de)“零首付(fu)”，對銀行而(er)言都意味(wei)著風險，因為(wei)這讓銀行失去了對風險客戶的(de)辨別能力(li)，一旦某些購房(fang)(fang)人(ren)缺(que)乏(fa)后續(xu)還(huan)款(kuan)(kuan)能力(li)，房(fang)(fang)子就有可(ke)能變成銀行不(bu)良資產。對購房(fang)(fang)人(ren)而(er)言“零首付(fu)”看上(shang)去緩(huan)解了購房(fang)(fang)壓力(li)，實(shi)際上(shang)潛藏(zang)更高的(de)購房(fang)(fang)成本或更大的(de)風險，若不(bu)能按時還(huan)開發商墊款(kuan)(kuan)，房(fang)(fang)子或被(bei)收回。

在(zai)“零首付(fu)(fu)”游戲中，開發(fa)商(shang)是設計者，自(zi)然(ran)也是最大獲益者，可以提高(gao)銷量、回籠資(zi)金(jin)、拉升業(ye)績。而(er)購房人和(he)銀行則(ze)要承擔潛在(zai)風險。如(ru)果(guo)(guo)“零首付(fu)(fu)”繼續蔓延，則(ze)會對(dui)國(guo)家(jia)金(jin)融安全(quan)構成一(yi)定威脅，因此，有(you)必要及時(shi)調查(cha)“零首付(fu)(fu)”樓盤(pan)，如(ru)果(guo)(guo)認定違反(fan)現(xian)有(you)政(zheng)策應該立即叫停。

2006年出臺(tai)的(de) 《國務院辦(ban)公(gong)廳(ting)轉發建設部等部門(men)關于調(diao)整住房(fang)(fang)供應(ying)結構穩定(ding)住房(fang)(fang)價格意見(jian)的(de)通知》規定(ding)，個人住房(fang)(fang)按揭(jie)貸款首付款比例(li)不得低(di)于30%。這意味(wei)著，無論是“零(ling)首付”，還是低(di)于30%的(de)低(di)首付，都是違規的(de)，對(dui)于違規現象，各地住建、銀(yin)監等部門(men)理應(ying)嚴(yan)肅查處。

據悉(xi)，近日某媒體(ti)引述銀監(jian)會高(gao)層內部講話指出，房地產貸款(kuan)區域性、結構(gou)性風(feng)險加(jia)大，要嚴(yan)防(fang)虛假按揭(jie)貸款(kuan)，嚴(yan)防(fang)以消費類貸款(kuan)用于購(gou)買房產，嚴(yan)禁零(ling)(ling)首(shou)付、開發(fa)商代墊首(shou)付資金等違規行為。既然政策不允許“零(ling)(ling)首(shou)付”，監(jian)管部門也表(biao)態嚴(yan)禁“零(ling)(ling)首(shou)付”，為何最近還是(shi)在北京等地出現“零(ling)(ling)首(shou)付”？

綜合相關(guan)報道來觀(guan)察，“零首(shou)付(fu)”之所(suo)以頻現，主要是因(yin)為過去(qu)從(cong)未(wei)見對(dui)“零首(shou)付(fu)”開(kai)發(fa)商(shang)進行處罰，開(kai)發(fa)商(shang)違規(gui)(gui)的(de)膽(dan)子就會越(yue)來越(yue)大。再加上(shang)各(ge)地(di)監(jian)管(guan)(guan)者對(dui)“零首(shou)付(fu)”不(bu)知(zhi)情，即使知(zhi)情取證較難，所(suo)以，開(kai)發(fa)商(shang)往往不(bu)把(ba)相關(guan)規(gui)(gui)定放在眼(yan)(yan)里(li)，而地(di)方(fang)監(jian)管(guan)(guan)者在土地(di)財(cai)政的(de)影響(xiang)下，對(dui)開(kai)發(fa)商(shang)違規(gui)(gui)銷售也就 “睜只眼(yan)(yan)閉(bi)只眼(yan)(yan)”。

“零(ling)首(shou)(shou)付”既是(shi)(shi)樓市低(di)迷的(de)(de)產物，也是(shi)(shi)貸款(kuan)難(nan)、首(shou)(shou)付高的(de)(de)折射。在樓市低(di)迷期，開(kai)發商合理合法(fa)的(de)(de)促銷(xiao)手段應該是(shi)(shi)降價銷(xiao)售(shou)。而商業銀行也應該積極支(zhi)持首(shou)(shou)套房(fang)貸需求，不(bu)(bu)給開(kai)發商玩弄“零(ling)首(shou)(shou)付”的(de)(de)機會，或(huo)者不(bu)(bu)與(yu)“零(ling)首(shou)(shou)付”開(kai)發商合作。

一(yi)言以蔽(bi)之，“零(ling)(ling)首付”是(shi)一(yi)種既違(wei)規又有風險(xian)的誘(you)惑。雖然(ran)有一(yi)定(ding)誘(you)惑力，但成本(ben)與(yu)風險(xian)仍不(bu)容忽視。尤其在(zai)樓市下(xia)行(xing)期，“零(ling)(ling)首付”對購房人、對銀(yin)行(xing)、對金融(rong)等方面而言，風險(xian)更大。