近(jin)期，地方(fang)政(zheng)府的樓(lou)市(shi)救(jiu)市(shi)行動大有(you)星火(huo)燎原(yuan)之(zhi)(zhi)勢，而中央政(zheng)府則比較(jiao)謹慎：5.12央行喊話沒有(you)脫離“微刺(ci)激(ji)”的政(zheng)策大框架(jia)，在限購、限貸等大是大非上(shang)的表態仍舊堅持原(yuan)則。可以預計，在告別傳統增長模式與(yu)樓(lou)市(shi)對宏觀經濟潛在高(gao)度(du)沖(chong)擊兩者之(zhi)(zhi)間，樓(lou)市(shi)救(jiu)與(yu)不救(jiu)、如何救(jiu)，將(jiang)較(jiao)長時間成為上(shang)下關注的焦點(dian)。

2008-2009年、2011-2012年兩次樓市調整發生后(hou)，都(dou)上演(yan)過(guo)救(jiu)市的戲(xi)碼，但其決(jue)策時(shi)間非(fei)常(chang)(chang)短、決(jue)策過(guo)程(cheng)和邏輯非(fei)常(chang)(chang)簡(jian)單，就是為(wei)了(le)“保增(zeng)長”（如2008年發布131號(hao)文）或(huo)“穩(wen)增(zeng)長”（如2012年兩次下調利率）。但今(jin)年不同，GDP增(zeng)長壓力小(xiao)了(le)很多，類似131號(hao)文那樣的救(jiu)市模式基本不存(cun)在(zai)空間。同時(shi)，利率、存(cun)款(kuan)準(zhun)備金上的松(song)動無法保證資金流向實(shi)體經(jing)濟，貨(huo)幣政(zheng)策實(shi)質性松(song)動的空間雖有（如存(cun)款(kuan)準(zhun)備金率），但效果難以評估，管理層對(dui)此也保持(chi)謹(jin)慎(shen)。

但是，過去10多年房(fang)價(jia)持續上漲到今天，我們(men)面(mian)臨著(zhu)一(yi)個騎(qi)虎難下的局(ju)面(mian)：一(yi)方面(mian)，樓市(shi)繁榮了(le)(le)10多年，其(qi)內(nei)在(zai)矛盾未通過市(shi)場實質性(xing)的下跌(die)而暴(bao)露和解(jie)決，前兩(liang)次調整被人為打斷，如(ru)今問(wen)題積(ji)累到了(le)(le)非(fei)解(jie)決不可的時候(hou)；另一(yi)方面(mian)，與樓市(shi)一(yi)起(qi)繁榮10多年的相關行(xing)業，其(qi)產能(neng)過剩(sheng)問(wen)題也被掩(yan)蓋了(le)(le)。此外(wai)，受房(fang)價(jia)正反饋運動影響，國民(min)經濟各(ge)行(xing)業貸款中有40%以上的抵押品(pin)是房(fang)產或地(di)產。

因(yin)(yin)此，如果樓(lou)市明顯(xian)下(xia)滑并(bing)(bing)導致經濟下(xia)滑超出可容忍范圍，局部性(xing)金融風險會(hui)爆(bao)發，也(ye)可能會(hui)使(shi)產能過剩(sheng)、就業問(wen)題(ti)嚴(yan)峻起來，并(bing)(bing)形(xing)成惡性(xing)循(xun)環(huan)，因(yin)(yin)此預估樓(lou)市下(xia)滑的綜合(he)影(ying)響，進行敏感(gan)性(xing)分析顯(xian)得必要。

就目前(qian)形勢而言，盡管樓市量(liang)(liang)價核心指標相比2013年(nian)同(tong)期(qi)明顯下滑，但若拋開(kai)不正常(chang)的(de)(de)2013年(nian)同(tong)期(qi)高(gao)基數影響，與2010-2012任何一個正常(chang)年(nian)份相比的(de)(de)話，各項指標仍處在高(gao)位穩定(ding)的(de)(de)水平上。如果此種態(tai)勢能夠保持(chi)(chi)下去，不僅樓市基本面可以支持(chi)(chi)經濟中高(gao)速增長，而且能夠將行(xing)業(ye)歷(li)史沉(chen)疴暴(bao)露并解決，為結構調整(zheng)、產業(ye)轉型、金融去杠桿維持(chi)(chi)盡量(liang)(liang)長的(de)(de)戰(zhan)略“機遇(yu)期(qi)”。

目(mu)前的(de)(de)(de)關鍵是(shi)，樓(lou)市(shi)會否加速(su)下滑(hua)以及如果出現加速(su)下滑(hua)其影響到底有多大(da)等。從國(guo)際經(jing)驗來(lai)看，在城(cheng)市(shi)化快速(su)推(tui)進時期(qi)(qi)，各國(guo)樓(lou)市(shi)很難保持平穩(wen)(wen)的(de)(de)(de)態(tai)勢，大(da)起(qi)大(da)落是(shi)常態(tai)，而(er)平穩(wen)(wen)則是(shi)罕見的(de)(de)(de)現象。相應(ying)的(de)(de)(de)，經(jing)濟也就會隨著(zhu)樓(lou)市(shi)的(de)(de)(de)起(qi)落而(er)波動，這(zhe)一規律甚至連(lian)走完城(cheng)市(shi)化進程、樓(lou)市(shi)進入平穩(wen)(wen)期(qi)(qi)的(de)(de)(de)發(fa)達國(guo)家(jia)也未(wei)(wei)能幸免。因此，應(ying)對(dui)樓(lou)市(shi)未(wei)(wei)來(lai)深幅(fu)下滑(hua)的(de)(de)(de)主要著(zhu)眼點在于最大(da)限度地(di)降低這(zhe)種沖擊。今年1-4月，樓(lou)市(shi)整(zheng)體還算(suan)平穩(wen)(wen)，但在5月份(fen)以后，同期(qi)(qi)高基數效應(ying)開始逐步緩(huan)解，但樓(lou)市(shi)下滑(hua)的(de)(de)(de)趨勢似乎(hu)并未(wei)(wei)隨之而(er)緩(huan)解，需要未(wei)(wei)雨綢繆(mou)，做未(wei)(wei)來(lai)政策應(ying)對(dui)上的(de)(de)(de)預安排(pai)。

5月12日，央行提(ti)出(chu)“改善(shan)住房(fang)抵(di)押貸款金融服務”就是(shi)(shi)出(chu)于這種考慮，但這次只是(shi)(shi)重(zhong)申2012年就提(ti)出(chu)的(de)(de)政(zheng)策(ce)，還(huan)是(shi)(shi)屬于“微(wei)刺(ci)激(ji)”的(de)(de)政(zheng)策(ce)框架，傳(chuan)達(da)出(chu)的(de)(de)是(shi)(shi)平(ping)滑樓(lou)市下滑的(de)(de)信號。不(bu)過，“微(wei)刺(ci)激(ji)”從此前一直關注的(de)(de)是(shi)(shi)基礎(chu)設施(shi)、保障房(fang)、減稅(shui)、吸引(yin)民間投資等領域(yu)，這次納入樓(lou)市，看得出(chu)“微(wei)刺(ci)激(ji)”的(de)(de)政(zheng)策(ce)力度在加大。因(yin)此，未來住房(fang)信貸政(zheng)策(ce)不(bu)會比目(mu)前更為緊張，相應地可對樓(lou)市起到一定的(de)(de)托底(di)作用。

對于(yu)(yu)地方政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)府五花八門的(de)(de)救市(shi)(shi)行動，中(zhong)央(yang)(yang)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)府態度(du)是(shi)謹(jin)慎和(he)復雜的(de)(de)。首(shou)先，若中(zhong)央(yang)(yang)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)府鼓勵(li)地方救市(shi)(shi)，則政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)在地方很(hen)容易走歪，曲解中(zhong)央(yang)(yang)對于(yu)(yu)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)適度(du)調(diao)整(zheng)和(he)“微(wei)刺(ci)激”的(de)(de)基(ji)本態度(du)，這(zhe)一問題在2008年和(he)2012年兩次(ci)自上而(er)下的(de)(de)救市(shi)(shi)中(zhong)都出現過，其后果就(jiu)是(shi)地價(jia)和(he)房(fang)價(jia)不(bu)(bu)斷攀升，杠(gang)桿不(bu)(bu)斷加大(da)。其次(ci)，地方政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)府出臺如公(gong)積(ji)金新政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)、購(gou)(gou)房(fang)入戶、稅收補貼或(huo)減免等(deng)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)均在其權(quan)限和(he)職責范(fan)圍內，對于(yu)(yu)緩(huan)沖樓(lou)(lou)市(shi)(shi)下滑(hua)有積(ji)極作用，而(er)且很(hen)多(duo)優惠政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)基(ji)本覆蓋的(de)(de)是(shi)無房(fang)戶或(huo)改善性(xing)住房(fang)需(xu)求，可以納入“微(wei)刺(ci)激”的(de)(de)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)框架(jia)。對于(yu)(yu)此類舉動，中(zhong)央(yang)(yang)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)府持默認但不(bu)(bu)鼓勵(li)的(de)(de)態度(du)。最后，對于(yu)(yu)挖苦心思地研究如何(he)松(song)綁限購(gou)(gou)的(de)(de)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)舉動，中(zhong)央(yang)(yang)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)府持反(fan)對態度(du)。一則因(yin)為(wei)(wei)(wei)放松(song)限購(gou)(gou)與國(guo)家“微(wei)刺(ci)激”政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)框架(jia)相左，二則放松(song)限購(gou)(gou)可能(neng)會給市(shi)(shi)場傳達錯誤(wu)信號，以為(wei)(wei)(wei)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)府新一輪積(ji)極救市(shi)(shi)開始了，反(fan)而(er)讓樓(lou)(lou)市(shi)(shi)問題正常爆發、解決(jue)的(de)(de)窗口期錯失了，不(bu)(bu)僅(jin)不(bu)(bu)利于(yu)(yu)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)長(chang)期健康發展，而(er)且不(bu)(bu)利于(yu)(yu)在經濟穩(wen)定前提下進行結構調(diao)整(zheng)，三則放松(song)限購(gou)(gou)能(neng)否起到效(xiao)果還(huan)很(hen)難(nan)下定論。因(yin)為(wei)(wei)(wei)，很(hen)多(duo)城市(shi)(shi)庫存消化問題非常嚴(yan)峻，投(tou)資需(xu)求也(ye)在萎縮，而(er)限購(gou)(gou)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)執行區域范(fan)圍僅(jin)限于(yu)(yu)城區，而(er)新房(fang)供應大(da)多(duo)在外(wai)圍，限購(gou)(gou)本來就(jiu)沒什么效(xiao)果。

目(mu)前來(lai)看，在央(yang)行“寬貨幣”的(de)政(zheng)策作(zuo)用下，短期資金(jin)利(li)率開始下降(jiang)，代(dai)表性的(de)就(jiu)是貨幣基金(jin)收益率回到4%以內，這(zhe)會在未(wei)來(lai)傳遞到信貸市場和(he)長期資金(jin)市場。再加(jia)上(shang)住(zhu)房信貸緊(jin)縮政(zheng)策見底，未(wei)來(lai)銀行對于住(zhu)房貸款的(de)支(zhi)持規模和(he)優惠力度(du)(du)會加(jia)大。因此，未(wei)來(lai)一段時間樓市低位穩(wen)定的(de)趨勢(shi)比較明顯，下浮幅度(du)(du)可(ke)控，這(zhe)是國(guo)家樂于見到的(de)。

（作(zuo)者單位：深圳市房地(di)產研(yan)究中心）