每經(jing)編(bian)輯(ji)｜楊羚強發自上(shang)海    ; 

每(mei)經記(ji)者 楊羚強 發自(zi)上海(hai)

“我(wo)們花了(le)20年心血探索(suo)出來的東西，好像是‘嫁不出去(qu)的女兒’，我(wo)不愿(yuan)意受那個氣。算了(le)，上市公司我(wo)不做了(le)，就(jiu)交(jiao)給老孫 （融創中國董事長孫宏斌）去(qu)做。”

5月23日，在數百家媒(mei)體面前，個性率直的(de)(de)綠城(cheng)中國(guo)董(dong)事會(hui)主席宋衛平說出了他賣出綠城(cheng)中國(guo)股權的(de)(de)理(li)由。

他(ta)所說的“花了(le)20年(nian)時間探索出來的東西”，是指綠(lv)城的業主(zhu)們每天都能享受到(dao)的綠(lv)城園區服務(wu)。這(zhe)項由物業管理(li)發展起(qi)來的服務(wu)，內容五花八門，不僅包括保安、保潔等傳統(tong)物業，還有(you)醫療、教(jiao)育等配(pei)套服務(wu)。

被(bei)上市(shi)資產拒之門外/

“他們要那個(ge)果(guo)子，卻(que)不(bu)愿意買(mai)單(dan)。我跟(gen)九龍倉(cang)派(pai)來洽談的(de)人(ren)舉了(le)個(ge)例子，他買(mai)了(le)一(yi)把(ba)刀，他只要刀鋒，不(bu)要刀背(bei)。”接受(shou)《杭州日報(bao)》專訪時，宋衛平(ping)指出了(le)他和九龍倉(cang)的(de)分歧所在。

在宋(song)衛平看(kan)來，九龍倉為代表的股東更希望獲得(de)賣房(fang)子的利潤，卻(que)不愿意承(cheng)擔相應(ying)的物業服(fu)務成本。

“現在人(ren)們(men)進(jin)一(yi)步認識到，買房(fang)子是為了改善生活，是買服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)和配套。因此，我們(men)以往的(de)(de)(de)物業服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)，包(bao)括(kuo)教育(yu)(yu)、醫療、社區文(wen)化和體育(yu)(yu)組織，都要加強。”宋衛平說，綠(lv)城的(de)(de)(de)產品對園(yuan)區服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)依托由來已久(jiu)，正是依靠這部(bu)分沒(mei)有(you)上市的(de)(de)(de)資產，綠(lv)城才有(you)了競爭(zheng)力。

去年(nian)，《每(mei)日經濟新聞》記者參觀杭州綠城玫瑰園等(deng)項目時發現，園區服務的(de)確是其競爭力的(de)一(yi)個重(zhong)要來源(yuan)。

事實上，綠(lv)(lv)城的營(ying)銷部門(men)特別看(kan)重園區服務對(dui)公司(si)營(ying)銷的支(zhi)持。此前(qian)，融(rong)綠(lv)(lv)（融(rong)創、綠(lv)(lv)城合(he)資(zi)企業）上海(hai)項目的營(ying)銷人員曾(ceng)透露，綠(lv)(lv)城一直在努力提升對(dui)業主的服務，以幫(bang)助產品獲得更好的銷售。

但(dan)是，“果子(zi)好吃樹難(nan)栽(zai)”，提供的服(fu)務(wu)越多，需要付出的成(cheng)(cheng)本(ben)就越高。億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東說，物業服(fu)務(wu)屬于勞動密集型(xing)行業。隨著勞動力成(cheng)(cheng)本(ben)上升(sheng)，物業服(fu)務(wu)的成(cheng)(cheng)本(ben)越來越高，但(dan)是服(fu)務(wu)價(jia)格卻很難(nan)在短期內有大(da)幅上漲(zhang)，因此虧損(sun)難(nan)以避免。

綠(lv)城集團園區事(shi)業(ye)部有關(guan)人士也承認，目前盈利并不是園區服務考(kao)慮的重點。

在這一(yi)背(bei)景(jing)下，宋衛平與九龍(long)倉出現分歧也(ye)不足為奇。事實上，在九龍(long)倉介入前，綠城一(yi)直是(shi)用綠城房產銷售的(de)部分利潤來補貼物業服務的(de)開銷。宋衛平也(ye)曾(ceng)多次提(ti)及，綠城的(de)房子降價空間有(you)限(xian)，就是(shi)因為需(xu)要維持園(yuan)區服務。

九龍倉短視？/

九龍(long)倉(cang)放棄把綠城園區服務(wu)納入(ru)上市公司體(ti)系，也許并不是(shi)明智(zhi)的(de)選(xuan)擇。他們的(de)這一選(xuan)擇，不僅迫使(shi)宋衛平萌生退意，也讓本來有(you)望成為下一棵“搖錢樹”的(de)園區服務(wu)旁落他人。

2013年中，綠城開(kai)始對園區(qu)服務(wu)(wu)進行新一(yi)輪升(sheng)級，核心是圍繞業主的需求(qiu)，發(fa)展包(bao)括電商(shang)在內(nei)的一(yi)系(xi)列配套服務(wu)(wu)，這被稱(cheng)作是綠城的“云服務(wu)(wu)”。

綠城分管運(yun)營的執行(xing)總經理傅林江認為，這(zhe)個類似于大數(shu)據分析的業(ye)務板塊未來會有(you)較(jiao)大盈利空間。不過截(jie)至目前，綠城“云服務”尚未找到最(zui)終的盈利方向，還在(zai)探(tan)索商業(ye)模式。

今(jin)年4月，綠城(cheng)(cheng)電商選擇綠城(cheng)(cheng)開(kai)發的(de)翡翠灣(wan)試驗。當(dang)時，他(ta)們(men)在剛(gang)剛(gang)交房(fang)的(de)翡翠灣(wan)只(zhi)作了一個簡單(dan)的(de)宣(xuan)傳(chuan)，就吸引(yin)到了該小區100多名業(ye)(ye)主(zhu)參觀綠城(cheng)(cheng)電商的(de)樣板(ban)間，最終有六成(cheng)以上業(ye)(ye)主(zhu)和綠城(cheng)(cheng)電商簽(qian)訂了意向協議。

張化東說，綠城云服務可為(wei)供(gong)應商提供(gong)銷售商品和(he)服務的渠道，而(er)為(wei)了獲得(de)這個渠道，供(gong)應商需支(zhi)付(fu)相應的費(fei)用(yong)。

此前，網易(yi)商業(ye)(ye)就16個行業(ye)(ye)的(de)成(cheng)(cheng)本構成(cheng)(cheng)進(jin)行調查，發現絕大多數行業(ye)(ye)中，渠道(dao)費用占到價格的(de)9%~40%。《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者采訪了一些電(dian)商企業(ye)(ye)，發現他們要進(jin)入小區推廣并建設(she)渠道(dao)，需要支付的(de)成(cheng)(cheng)本也不小。也就是說，傳統物(wu)業(ye)(ye)一旦成(cheng)(cheng)為(wei)零(ling)售渠道(dao)的(de)一部分，將獲得極為(wei)可觀的(de)利潤。

不過，目(mu)前把物(wu)業(ye)小(xiao)區(qu)作(zuo)為銷售渠道的企業(ye)還不多(duo)見。張化東對此分析(xi)稱，原因(yin)之一是開發商服務的小(xiao)區(qu)數量有限。以花樣年為例(li)，盡管(guan)并購了(le)大量的物(wu)業(ye)管(guan)理公司，目(mu)前其服務的業(ye)主(zhu)也不過100多(duo)萬(wan)戶。綠城園區(qu)服務事業(ye)部(bu)負責人汪(wang)婷(ting)婷(ting)則道出了(le)另一個(ge)原因(yin)：很多(duo)物(wu)業(ye)管(guan)理公司（開發商）的基礎物(wu)業(ye)服務做得不夠(gou)好，用(yong)戶沒有形成長期利用(yong)物(wu)業(ye)平臺(tai)的習(xi)慣(guan)。

據她介紹，綠(lv)(lv)城(cheng)的園區服務分(fen)為兩(liang)部(bu)分(fen)——基礎(chu)服務和增值服務。目(mu)前，增值服務是(shi)盈利的。如果未(wei)來越來越多的供應商被綠(lv)(lv)城(cheng)的園區服務平臺吸引，通過“云(yun)服務”向業主銷售服務和商品，園區服務也有望實現盈利。

實(shi)際上，綠城能提供(gong)給(gei)供(gong)應商的(de)(de)不僅(jin)是渠道，還(huan)有大數據分析能力。綠城的(de)(de)園區服務(wu)體系能夠(gou)掌握業主(zhu)的(de)(de)很多消費(fei)需求信息和習(xi)慣，加以分析后提供(gong)給(gei)供(gong)應商，后者就可(ke)以根據業主(zhu)的(de)(de)需求有針對性地(di)推出產(chan)品(pin)和服務(wu)。

綠城(cheng)經營(ying)的上述服(fu)務內(nei)容，已經受到包(bao)括阿里巴(ba)巴(ba)董事局主席馬(ma)云在內(nei)的很多(duo)人(ren)垂涎(xian)。宋(song)衛平在接受《杭州日報》采訪時表示，馬(ma)云對綠城(cheng)的教育、醫療(liao)甚至足球都(dou)非常(chang)感興趣。

下一個“綠城代建(jian)”？/

上世紀(ji)80年代(dai)以前(qian)，計算機軟(ruan)件(jian)(jian)(jian)和硬件(jian)(jian)(jian)是(shi)作為一個整體(ti)對(dui)外(wai)出售(shou)的。但在個人(ren)電腦(nao)大面積(ji)普及以后，軟(ruan)件(jian)(jian)(jian)和硬件(jian)(jian)(jian)開始(shi)分(fen)開銷售(shou)；后來(lai)，軟(ruan)件(jian)(jian)(jian)的利潤空(kong)間超(chao)過了硬件(jian)(jian)(jian)，微軟(ruan)也因此(ci)一度成為全(quan)球市(shi)值(zhi)最(zui)高(gao)的公(gong)司。

這一幕同樣(yang)也可能出現在(zai)房地(di)產(chan)領域。蘭(lan)德咨詢總裁宋(song)延慶曾在(zai)一次演講(jiang)時說，物業費這么低，太(tai)高了還不行，所以整個物業行業大面積虧損(sun)。

但(dan)是，當配套和服務能夠左右人們的(de)購房選(xuan)擇，甚至成(cheng)為消費者購房主(zhu)要的(de)考慮因(yin)素時，物業服務也會像(xiang)上世紀80年(nian)代的(de)軟件(jian)業一樣，從計(ji)算機行業獨立(li)出來，形成(cheng)新的(de)行業。

據汪婷婷介紹，綠(lv)(lv)城代建此前提供(gong)的(de)服務(wu)(wu)(wu)(wu)，除(chu)了(le)綠(lv)(lv)城的(de)品牌和產品，還包括(kuo)園(yuan)區(qu)(qu)服務(wu)(wu)(wu)(wu)，園(yuan)區(qu)(qu)服務(wu)(wu)(wu)(wu)可通過房(fang)地產銷售套現。未來(lai)，園(yuan)區(qu)(qu)服務(wu)(wu)(wu)(wu)不排(pai)除(chu)向綠(lv)(lv)城以外(wai)的(de)開發(fa)商提供(gong)服務(wu)(wu)(wu)(wu)，這樣一來(lai)，綠(lv)(lv)城的(de)園(yuan)區(qu)(qu)服務(wu)(wu)(wu)(wu)也(ye)有可能像代建那樣，成為一塊獨立的(de)業務(wu)(wu)(wu)(wu)，供(gong)開發(fa)商們單獨采購。

根據綠(lv)城(cheng)中國年報(bao)，2013年，僅(jin)綠(lv)城(cheng)自己開發的(de)樓盤向綠(lv)城(cheng)園(yuan)區服務購買(mai)的(de)服務總金額就達到2億元(yuan)。

部(bu)分樓盤向綠(lv)城(cheng)購買服務(wu)，以(yi)提升(sheng)樓盤的(de)(de)價(jia)值，進而賣出一(yi)個(ge)好價(jia)格，這(zhe)種可能在理(li)論上是(shi)存(cun)在的(de)(de)。不過，張化東認為，對園區服務(wu)來說，更加(jia)直觀(guan)的(de)(de)贏(ying)利空間還是(shi)來自于(yu)銷售渠(qu)道。綠(lv)城(cheng)的(de)(de)云服務(wu)要想迅(xun)速贏(ying)利，首先(xian)應(ying)該考慮(lv)的(de)(de)是(shi)如何提升(sheng)業主的(de)(de)管理(li)規模，在現(xian)有的(de)(de)基礎上進一(yi)步(bu)擴大業主數量，提升(sheng)營銷渠(qu)道的(de)(de)價(jia)值。他認為，渠(qu)道的(de)(de)寬度(du)，最終將(jiang)決定整個(ge)園區服務(wu)的(de)(de)贏(ying)利能力(li)。