每經編(bian)輯｜每經記者 楊羚強 發自(zi)上海    

每(mei)經記者 楊(yang)羚強 發自上海

隨著中(zhong)國人越來(lai)越多(duo)地(di)走出國門，中(zhong)國房(fang)地(di)產企業(ye)的(de)(de)“出海(hai)”步伐也在加快。尤(you)其是最(zui)近幾年，持續的(de)(de)調控過后是國內(nei)房(fang)產市(shi)場開(kai)始(shi)下滑。在嚴(yan)峻的(de)(de)形勢面前(qian)，越來(lai)越多(duo)的(de)(de)房(fang)企將(jiang)目光轉(zhuan)向海(hai)外。萬科在美國開(kai)發的(de)(de)房(fang)產受到(dao)當地(di)華人熱捧的(de)(de)案例，讓不少房(fang)企決策(ce)者(zhe)相信，走出去，會有別樣(yang)的(de)(de)一片天。

不(bu)一(yi)樣的(de)市場空間、不(bu)一(yi)樣的(de)消(xiao)費群體以及不(bu)一(yi)樣的(de)政(zheng)策環境，這些都(dou)在考驗著中國房(fang)(fang)企的(de)適應能(neng)力(li)。這其中有(you)機遇，更有(you)未知的(de)風險(xian)，不(bu)過無論怎樣，已經(jing)有(you)這樣一(yi)批(pi)先行者，開啟了中國房(fang)(fang)企的(de)品牌全(quan)球化之(zhi)路(lu)，更為廣闊(kuo)的(de)市場和機會，正向(xiang)這些中國開發(fa)商們敞開大門。

“改(gai)革開放數(shu)十年(nian)以來(lai)，房地(di)產也許會是(shi)第一個最接(jie)近全(quan)球(qiu)化的(de)(de)(de)行業。”上述預言(yan)來(lai)自于(yu)英國最大地(di)產商邦瑞集(ji)團駐中華區首(shou)席(xi)代表白兮。繼(ji)碧桂園、綠地(di)之后，越(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)多的(de)(de)(de)境(jing)內(nei)開發商開始走(zou)出(chu)國門，房地(di)產迎來(lai)了一波前所未有的(de)(de)(de)“出(chu)海(hai)熱(re)”。而白兮認為(wei)，天時、地(di)利、人(ren)和，均(jun)在中國開發商那里，境(jing)內(nei)開發商的(de)(de)(de)“出(chu)海(hai)熱(re)”只是(shi)開始，他們所面臨(lin)的(de)(de)(de)機(ji)遇是(shi)前所未有的(de)(de)(de)。抓住這個機(ji)遇，國內(nei)房企就有機(ji)會成為(wei)世界(jie)一流的(de)(de)(de)房地(di)產品牌(pai)。

中國(guo)地產商會(hui)在(zai)(zai)21世(shi)紀成(cheng)為全世(shi)界一流的(de)(de)(de)房(fang)地產品(pin)牌嗎？幾乎所有(you)接(jie)受《每日經濟新聞(wen)》記者(zhe)采訪(fang)的(de)(de)(de)國(guo)際開發商都認為，這(zhe)種(zhong)可能最終會(hui)成(cheng)為現實。但是(shi)，中國(guo)地產商成(cheng)為世(shi)界一流品(pin)牌的(de)(de)(de)道路(lu)卻注定曲折。無論是(shi)產品(pin)，還是(shi)管(guan)理，中國(guo)開發商和境外(wai)的(de)(de)(de)同(tong)行相比，都有(you)著明(ming)顯的(de)(de)(de)差距。當然，中國(guo)房(fang)地產商在(zai)(zai)資金上的(de)(de)(de)優(you)勢(shi)(shi)，有(you)助于幫(bang)助他們克服(fu)技術和管(guan)理上的(de)(de)(de)劣(lie)勢(shi)(shi)。

優勢(shi)：資(zi)(zi)金和(he)客戶(hu)資(zi)(zi)源(yuan)/

“世(shi)界房(fang)(fang)地(di)產(chan)企(qi)業資金(jin)排(pai)名靠前的多是來自(zi)中(zhong)國的房(fang)(fang)地(di)產(chan)商(shang)。”白兮(xi)告(gao)訴《每(mei)日經濟新(xin)聞》記(ji)者，中(zhong)國房(fang)(fang)地(di)產(chan)商(shang)的資金(jin)實力可以保(bao)障他(ta)們在全(quan)世(shi)界范圍內總能拿(na)到優質(zhi)地(di)塊，這讓(rang)很多國家的開發商(shang)望而生畏(wei)。

海外(wai)的(de)(de)一位中介(jie)業人士向《每日經濟新(xin)聞》記者透露(lu)，2008年以后，很多國(guo)家的(de)(de)大地產商紛紛倒下，這使得中國(guo)開(kai)發商在全世界的(de)(de)擴張根本不會遇(yu)到當(dang)地企業的(de)(de)有力抵(di)抗。

這樣(yang)的(de)說法并(bing)不新鮮(xian)，記者之前(qian)在馬來(lai)(lai)西(xi)亞(ya)實地調查時，就(jiu)被當地的(de)業界人(ren)士告知，馬來(lai)(lai)西(xi)亞(ya)本土的(de)開(kai)發(fa)(fa)商資金規模實力和中國開(kai)發(fa)(fa)商相比(bi)，有如小(xiao)舢板和航空母艦(jian)的(de)差別。當時據記者了解，馬來(lai)(lai)西(xi)亞(ya)大部分開(kai)發(fa)(fa)商的(de)資金規模只有幾千萬元(yuan)人(ren)民(min)幣，而中國開(kai)發(fa)(fa)商的(de)資金規模動輒幾十億甚(shen)至上百(bai)億元(yuan)人(ren)民(min)幣。

憑借雄厚的(de)(de)財力，中(zhong)國房(fang)地產商(shang)總能在(zai)境(jing)(jing)外獲(huo)得相對優質的(de)(de)項(xiang)目。除(chu)了資金，在(zai)國內的(de)(de)地產市場，境(jing)(jing)內開(kai)發商(shang)也較(jiao)境(jing)(jing)外開(kai)發商(shang)更(geng)有優勢(shi)。知名房(fang)地產研(yan)究人(ren)士(shi)蔡為民說，境(jing)(jing)外的(de)(de)地產項(xiang)目由(you)于市場小，消化周期都比較(jiao)長(chang)。但是，境(jing)(jing)內開(kai)發商(shang)因為擁有源(yuan)源(yuan)不(bu)斷的(de)(de)客戶資源(yuan)，往(wang)往(wang)在(zai)競爭(zheng)中(zhong)處于優勢(shi)，可以(yi)以(yi)最快(kuai)的(de)(de)速(su)度賣(mai)掉房(fang)子。

在(zai)蘭(lan)德咨詢總裁宋(song)延慶(qing)眼里，在(zai)東南亞等國家，中國開發商還(huan)有一項當地開發商沒有的優(you)勢(shi)：相對廉價而又聽話的施工隊伍，不會放慢工程進(jin)度，工作(zuo)效率更(geng)高。

技(ji)術：與世界(jie)先進水平差距巨大/

然而，雄厚的資金實(shi)力和(he)國內龐大的客戶群，并沒有(you)讓(rang)中國開發商在(zai)世界(jie)上占(zhan)有(you)自(zi)己的一(yi)席之地(di)。白(bai)兮認為，在(zai)世界(jie)房地(di)產商的排行中，只要與(yu)項目(mu)管理和(he)項目(mu)質量有(you)關的排名，中國地(di)產商都是靠后。

曾(ceng)比(bi)較(jiao)過中(zhong)國和日本(ben)(ben)房地(di)產項目的上(shang)(shang)海資深(shen)地(di)產人(ren)錢生輝說，目前國內(nei)的地(di)產開發(fa)項目在(zai)整體(ti)品質上(shang)(shang)和日本(ben)(ben)的房屋相差一大(da)截，這個差距主(zhu)要體(ti)現在(zai)施工細(xi)節上(shang)(shang)。以窗戶(hu)為例，他說，日本(ben)(ben)房屋的窗戶(hu)密封性非(fei)常好，相比(bi)之下，國內(nei)的房子(zi)很難達到那種(zhong)水平(ping)。

他表(biao)示，日本(ben)(ben)的房子是(shi)高度(du)工業化生產的成品房，房屋的建(jian)材(cai)基(ji)本(ben)(ben)都是(shi)事先做(zuo)好的，建(jian)筑工人只要現場拼裝(zhuang)就可以(yi)完成，而且室內的精裝(zhuang)修(xiu)也是(shi)高度(du)成品化。曾有(you)中(zhong)國客戶按(an)照國內的生活習(xi)慣(guan)，要求日本(ben)(ben)開發(fa)商更(geng)(geng)換部(bu)分(fen)部(bu)位的裝(zhuang)修(xiu)建(jian)材(cai)，結果發(fa)現該部(bu)位的裝(zhuang)修(xiu)建(jian)材(cai)居然是(shi)房屋主體(ti)架構的一(yi)部(bu)分(fen)，裝(zhuang)修(xiu)建(jian)材(cai)根(gen)本(ben)(ben)無法更(geng)(geng)換。

錢生輝說，從這(zhe)個(ge)例子可(ke)以看出(chu)中(zhong)國房(fang)地產開(kai)發和世界先(xian)進水(shui)平(ping)的(de)差距(ju)(ju)，并且(qie)在短時間內(nei)難以消除。因為要(yao)實(shi)現高(gao)(gao)質量、高(gao)(gao)精度(du)的(de)房(fang)地產工業化(hua)生產，需要(yao)有一個(ge)高(gao)(gao)度(du)成熟的(de)建(jian)材產業供應鏈。而在建(jian)材領域，中(zhong)國與世界先(xian)進水(shui)平(ping)也有較大的(de)差距(ju)(ju)。

即使和中國臺(tai)(tai)灣(wan)開(kai)(kai)發(fa)商相比(bi)(bi)，大陸(lu)開(kai)(kai)發(fa)商也存在(zai)(zai)(zai)很大差距(ju)。曾(ceng)在(zai)(zai)(zai)上海永慶房(fang)屋任副總(zong)經理的(de)(de)臺(tai)(tai)灣(wan)房(fang)地產(chan)業內人士陳史翎說(shuo)，和大陸(lu)的(de)(de)房(fang)地產(chan)項目比(bi)(bi)，臺(tai)(tai)灣(wan)的(de)(de)房(fang)屋蓋得更為精致，比(bi)(bi)如大陸(lu)的(de)(de)房(fang)子一(yi)期和二期建筑(zhu)外觀(guan)通(tong)(tong)常基本一(yi)樣，但(dan)是在(zai)(zai)(zai)臺(tai)(tai)灣(wan)，同(tong)(tong)(tong)(tong)一(yi)小(xiao)(xiao)區(qu)的(de)(de)樓(lou)在(zai)(zai)(zai)外形和建材使用(yong)方面可能完(wan)全不(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)(tong)(tong)。一(yi)棟建筑(zhu)的(de)(de)不(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)(tong)(tong)部(bu)分通(tong)(tong)常會選用(yong)幾家不(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)(tong)(tong)的(de)(de)設計師事(shi)務所(suo)，比(bi)(bi)如大堂、公共設備和結構(gou)設計會由三家不(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)(tong)(tong)的(de)(de)設計師事(shi)務所(suo)設計，以(yi)吸引客戶。同(tong)(tong)(tong)(tong)時(shi)，為了提升產(chan)品的(de)(de)競(jing)爭力(li)，臺(tai)(tai)灣(wan)的(de)(de)房(fang)子會預(yu)留避震(zhen)樓(lou)板、單層排氣、小(xiao)(xiao)型電影院、圖書館乃至游泳(yong)池等設備，這使得臺(tai)(tai)灣(wan)的(de)(de)房(fang)子得房(fang)率普遍(bian)只有55%~65%。

宋延慶說，境內開發商和(he)境外企(qi)業相比，最(zui)大的差距(ju)就是在(zai)細節處理上。

捷徑：與當地企業合作/

“如果僅僅針(zhen)對(dui)中國(guo)客戶(hu)開(kai)發(fa)(fa)房地產(chan)項目(mu)，那么商業發(fa)(fa)展空間(jian)是(shi)有限的(de)。”白兮說(shuo)，中國(guo)房地產(chan)企業要想真正實現品(pin)牌(pai)全球化的(de)目(mu)標，最終必須讓更多的(de)海(hai)外當地客戶(hu)認可(ke)中國(guo)開(kai)發(fa)(fa)商的(de)產(chan)品(pin)。

要(yao)實現(xian)這一點，僅僅依靠從(cong)國內積累的(de)房地產(chan)開發(fa)經驗和(he)技術(shu)是不夠的(de)。房地產(chan)企業需要(yao)與更多(duo)的(de)海外同行(xing)合(he)作，加速(su)本土(tu)化(hua)的(de)進(jin)程，并排(pai)解(jie)各種意想不到的(de)風險。

白兮說，由于海(hai)外的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產項目開發(fa)利潤比(bi)國內(nei)高，目前出海(hai)的(de)(de)一些房(fang)(fang)地(di)(di)產商(shang)選擇自己單干，而不愿意和當地(di)(di)的(de)(de)地(di)(di)產商(shang)合作。這使得開發(fa)商(shang)在熟悉當地(di)(di)的(de)(de)政(zheng)策、法規、行業標準和客戶需求上遇到(dao)了各種困難。

他認為，海外開(kai)發(fa)商(shang)相(xiang)比境內企業(ye)(ye)最大的優(you)勢，就在(zai)(zai)于(yu)他們熟悉本(ben)土市場，能夠按照當地(di)的國情、法律和(he)行業(ye)(ye)標準，更順利地(di)開(kai)發(fa)符合當地(di)市場需(xu)求的房(fang)屋。境內的房(fang)企完(wan)全可以利用自(zi)己在(zai)(zai)資(zi)金上的優(you)勢和(he)這些當地(di)的企業(ye)(ye)聯手，以便加快推進當地(di)房(fang)地(di)產開(kai)發(fa)業(ye)(ye)務的本(ben)土化。

宋延慶(qing)則介紹，由(you)于(yu)(yu)目前大(da)部分開(kai)發(fa)商(shang)是第(di)一次“出海”，在(zai)海外的地產開(kai)發(fa)業務多屬于(yu)(yu)投石(shi)問路，很多企業通常選擇和(he)國際開(kai)發(fa)商(shang)合作，由(you)后者承擔開(kai)發(fa)、銷售角色(se)，而自己僅充當財務投資者。比如，萬科(ke)在(zai)美國與鐵獅門、RFRHolding和(he)Hines等(deng)房(fang)地產企業的合作就屬于(yu)(yu)類似情況。

此前，綠(lv)地董事長(chang)張玉良(liang)也向《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者介紹，綠(lv)地在海外(wai)的(de)房地產(chan)(chan)開(kai)發(fa)，會選擇(ze)和戴德梁行(xing)等國際五大行(xing)合作，以確(que)保產(chan)(chan)品能夠符合當地的(de)市(shi)場需求。這種分工(gong)合作模(mo)式，對企業迅速適(shi)應海外(wai)市(shi)場是一個很好的(de)方法(fa)。

布(bu)局：需要進入(ru)新興市(shi)場/

截(jie)至目前，中(zhong)國(guo)(guo)房地產商(shang)的投資(zi)主要集中(zhong)在(zai)澳洲(zhou)(zhou)、馬來西亞、韓國(guo)(guo)、美國(guo)(guo)和歐洲(zhou)(zhou)。宋延慶認為，開發商(shang)應該在(zai)全球(qiu)市場(chang)更廣泛地布(bu)局(ju)，尤其需要選擇那些(xie)新興的房地產市場(chang)進行布(bu)局(ju)。

“‘金(jin)磚四國’都應該是開發(fa)企業(ye)布局(ju)的(de)‘主戰(zhan)場(chang)’。”宋延慶說，新興市(shi)場(chang)其實(shi)比已經成熟的(de)市(shi)場(chang)更應該關注(zhu)。因為那(nei)里的(de)增長(chang)潛(qian)力(li)大，經濟發(fa)展非常(chang)快，特別是東歐(ou)國家，眼下正是投資機(ji)會。

事實上(shang)，鼓勵房企進入新(xin)興市場，已經被一些房地(di)產行(xing)業專家(jia)所提及(ji)。中(zhong)房協副(fu)會長朱中(zhong)一在去年(nian)就曾提出，房地(di)產企業應該(gai)去亞非拉等發展(zhan)中(zhong)國(guo)家(jia)發展(zhan)。

不過，對很(hen)多(duo)開發商來說，是(shi)否能夠下定決心開發這些國家的市(shi)場，確實是(shi)一個難題。因為在很(hen)多(duo)房地產商心目中(zhong)，華人客戶仍(reng)然(ran)是(shi)最重(zhong)要的目標。

宋延慶(qing)說，這正(zheng)(zheng)是房地(di)產商全球(qiu)化最(zui)大的障礙(ai)，必須擺(bai)脫對華(hua)人(ren)客戶(hu)的依賴，開發商才能(neng)真正(zheng)(zheng)把生意(yi)做到全世(shi)界，最(zui)終讓中國房地(di)產成(cheng)為(wei)世(shi)界的一流品牌(pai)。

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記者觀察

提供留學咨詢服務海外項目跨界引客戶

每經記者 盧曦 發自上海

在海外(wai)開發(fa)商看來，中國客戶資源(yuan)是在當地(di)的(de)(de)中國同行的(de)(de)一項競(jing)爭(zheng)優勢，但(dan)是只有中國房(fang)企自(zi)己才知道，要想獲得(de)這(zhe)些購(gou)房(fang)者(zhe)資源(yuan)并(bing)不是一件容易的(de)(de)事。在目前的(de)(de)情況(kuang)下(xia)，開發(fa)商更多是通(tong)過和專業的(de)(de)移民、留(liu)學中介(jie)機(ji)構(gou)跨界合作，以爭(zheng)取(qu)獲得(de)更多資源(yuan)。

在(zai)上海(hai)歷屆房(fang)展會海(hai)外(wai)項目的(de)展臺上，常(chang)(chang)常(chang)(chang)會提供國(guo)(guo)外(wai)房(fang)屋經紀(ji)公(gong)(gong)司的(de)資(zi)料。有時候購(gou)房(fang)者甚至根本不用去美國(guo)(guo)，就能完成購(gou)房(fang)、出租(zu)、繳納各種費用等手續。有些(xie)開發商(shang)還(huan)幫助購(gou)房(fang)者提前 “采購(gou)”咨(zi)詢SAT、托福考試等事務的(de)服(fu)務。為移民(min)做服(fu)務的(de)公(gong)(gong)司通常(chang)(chang)都是(shi)中(zhong)國(guo)(guo)公(gong)(gong)司，他(ta)們在(zai)長期的(de)跨國(guo)(guo)聯(lian)絡中(zhong)積(ji)累了經驗和(he)渠道。而出海(hai)房(fang)企(qi)在(zai)進入銷(xiao)售階段之(zhi)后，通常(chang)(chang)都在(zai)當地尋找合適的(de)經紀(ji)公(gong)(gong)司提供服(fu)務。

“辦留學(xue)、移民的(de)客群和在海(hai)(hai)(hai)外(wai)置業的(de)客群高度重(zhong)合。”碧桂園(yuan)上海(hai)(hai)(hai)國際展銷(xiao)中(zhong)心的(de)有(you)關人士向 《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者(zhe)介紹，國際展銷(xiao)中(zhong)心同時涵蓋(gai)置業、投資、移民、留學(xue)等多方面功能(neng)的(de)原因時透(tou)露(lu)，即使(shi)那些(xie)并(bing)沒(mei)有(you)明確意向的(de)移民人士，國際展銷(xiao)中(zhong)心也會(hui)為他(ta)們提(ti)供服務，因為后者(zhe)最終如果能(neng)夠(gou)在海(hai)(hai)(hai)外(wai)成功移民或者(zhe)留學(xue)的(de)話，購買碧桂園(yuan)海(hai)(hai)(hai)外(wai)項目的(de)可能(neng)性就(jiu)會(hui)變得很大。

無獨有偶，綠(lv)地(di)相關(guan)(guan)負責人也告訴《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者，綠(lv)地(di)在洛杉磯的(de)項(xiang)目有部分(fen)可以(yi)做投資移民(min)。綠(lv)地(di)與當地(di)專(zhuan)門的(de)機構進行(xing)合作，開(kai)發商在面對客戶的(de)時候(hou)對移民(min)相關(guan)(guan)問(wen)題會(hui)提(ti)出一(yi)些介紹(shao)、解釋(shi)和(he)建(jian)議，但綠(lv)地(di)不(bu)會(hui)直接提(ti)供(gong)移民(min)服(fu)務，更深層(ceng)次的(de)服(fu)務將交(jiao)由專(zhuan)業機構。

除了(le)為移(yi)民在海外購(gou)房(fang)(fang)，還有一些中國買家購(gou)房(fang)(fang)目的在于(yu)投資(zi)。與中國不(bu)同，西方國家住房(fang)(fang)價格不(bu)高(gao)但持有成(cheng)本很高(gao)，投資(zi)客(ke)購(gou)房(fang)(fang)之后如果(guo)想(xiang)用于(yu)出租，則要面臨(lin)復(fu)雜(za)的手續。

以美(mei)國為例，由于美(mei)國各州的(de)(de)(de)法律不同，業(ye)主每年所需繳納(na)的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)稅為房子(zi)評(ping)估總價的(de)(de)(de)0.5%~3%不等。如(ru)(ru)果出租，還必(bi)須支(zhi)付租金的(de)(de)(de)5%~10%作為管理費，如(ru)(ru)果是購置的(de)(de)(de)別墅類產(chan)品，由于是木質(zhi)結構，還面臨(lin)種(zhong)種(zhong)修(xiu)繕費用。