每(mei)經編(bian)輯(ji)｜每(mei)經記(ji)者 王杰 發(fa)自北京 ;   

每經記者 王杰(jie) 發自北京

7月5日，天津泰達(da)股份(fen)有限(xian)公司(si)（000652，SZ；以下簡稱泰達(da)股份(fen)）的全(quan)資子(zi)公司(si)揚州萬運建(jian)(jian)設(she)發展有限(xian)公司(si)，以37429萬元的總(zong)價成功競得揚州市編號(hao)為(wei)870號(hao)的國有建(jian)(jian)設(she)用(yong)地(di)使(shi)用(yong)權。

公告顯示，870號(hao)商(shang)用(yong)地塊的(de)出讓面積是(shi)77557平方米。根據規劃(hua)要求，該地塊的(de)容積率大(da)于(yu)3.8，小于(yu)等于(yu)5.0，擬用(yong)于(yu)揚州(zhou)現代(dai)服務業(ye)集聚區(qu)（Y-MSD）項目的(de)建設(she)。

《每日經濟新聞(wen)》記者(zhe)注意到(dao)，早在(zai)4月17日，泰達股份發布(bu)公告稱，公司將投(tou)資79.43億元建設(she)Y-MSD項目(mu)，該項目(mu)位于揚州(zhou)市東部廣陵新城境內，總用地面積約(yue)170008平(ping)方(fang)米，折(zhe)255畝，性質為商業(ye)、金融、辦公等用地。

昨日(ri)（7月7日(ri)），中國商(shang)業(ye)地產聯盟秘書長王永平接受(shou) 《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者(zhe)采訪時(shi)表示(shi)，從很(hen)多城(cheng)市(shi)(shi)來(lai)看，城(cheng)市(shi)(shi)綜(zong)合(he)(he)體(ti)(ti)都過剩，連杭州也(ye)對部(bu)分區域嚴格控制(zhi)新(xin)增大型(xing)商(shang)業(ye)綜(zong)合(he)(he)體(ti)(ti)的開(kai)發(fa)。城(cheng)市(shi)(shi)綜(zong)合(he)(he)體(ti)(ti)的運作取決于定位(wei)、交(jiao)通、人流和競爭對手(shou)等因(yin)素(su)，泰達股份尚缺乏成功的商(shang)業(ye)地產運營經驗(yan)，對其整合(he)(he)能力是一種考驗(yan)。

項目盈利能力待考/

對于Y-MSD項目，泰達股份(fen)表示，公司計劃(hua)分兩(liang)期(qi)建設(she)，其中一期(qi)開(kai)發(fa)用(yong)地(di)(di)面(mian)積116.4畝，二期(qi)開(kai)發(fa)用(yong)地(di)(di)面(mian)積138.6畝。總(zong)建筑面(mian)積101萬(wan)平方米，其中一期(qi)開(kai)發(fa)，地(di)(di)上建筑面(mian)積37.5萬(wan)平方米，地(di)(di)下(xia)建筑面(mian)積12萬(wan)平方米；二期(qi)開(kai)發(fa)，地(di)(di)上建筑面(mian)積38.5萬(wan)平方米，地(di)(di)下(xia)建筑面(mian)積13萬(wan)平方米。

4月17日的(de)公告中稱，揚(yang)州市(shi)政府承諾對建成(cheng)后總(zong)物(wu)業的(de)80%予以定(ding)向回購，回購價格由回購物(wu)業的(de)總(zong)成(cheng)本費用加成(cheng)16%管理費用構成(cheng)。

RET睿意德(de)助理董事李(li)靜雅接受 《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)采訪時表(biao)示，政府的回購(gou)政策會對項目的去化有(you)一(yi)定效果。

對于項(xiang)(xiang)目(mu)的盈利能力(li)，《天津泰達(da)股份有(you)限公司Y-MSD項(xiang)(xiang)目(mu)可行(xing)性研究報告(gao)》中提到，本項(xiang)(xiang)目(mu)建設地(di)點位于揚州市廣陵新城(cheng)內，根據近期相同商(shang)業(ye)(ye)地(di)產項(xiang)(xiang)目(mu)的售(shou)(shou)價和市場購買(mai)力(li)的預測，文創、信息(xi)SOHO工作室出(chu)售(shou)(shou)價格(ge)(ge)按(an)(an)11000元(yuan)(yuan)(yuan)/平方米；酒店式(shi)公寓按(an)(an)11000元(yuan)(yuan)(yuan)/平方米；辦(ban)公部(bu)分(fen)出(chu)售(shou)(shou)價格(ge)(ge)按(an)(an)11000元(yuan)(yuan)(yuan)/平方米；商(shang)業(ye)(ye)部(bu)分(fen)出(chu)售(shou)(shou)價格(ge)(ge)按(an)(an)18000元(yuan)(yuan)(yuan)/平方米；酒店部(bu)分(fen)出(chu)售(shou)(shou)價格(ge)(ge)按(an)(an)14000元(yuan)(yuan)(yuan)/平方米，售(shou)(shou)價每年增幅(fu)3%。物(wu)業(ye)(ye)銷售(shou)(shou)回(hui)款818966萬元(yuan)(yuan)(yuan)，物(wu)業(ye)(ye)及車位運(yun)營(ying)回(hui)款55530萬元(yuan)(yuan)(yuan)。

但根據(ju)克而瑞機構(gou)的統計(ji)數據(ju)，揚州2013年商業項目成(cheng)交量為11萬平(ping)方(fang)米，成(cheng)交均(jun)價(jia)為5290元/平(ping)方(fang)米，價(jia)格同(tong)比2012年下跌了45%。

在李靜雅看來，項目售價(jia)高是個挑戰(zhan)，因為目前(qian)整體市場環境并不(bu)好，觀望情(qing)緒濃厚，新啟動(dong)的(de)樓(lou)盤可(ke)能(neng)沒有大的(de)去化(hua)壓(ya)力(li)，但是一旦(dan)供應量增大，會面臨競(jing)爭的(de)壓(ya)力(li)，也會遇到去化(hua)的(de)瓶頸。

上述(shu)研(yan)報還指出(chu)，該項目所在地廣陵新(xin)城在未來(lai)2~3年(nian)的(de)土地供應量還會增(zeng)加，市場(chang)會形成較大競爭；區(qu)域內環球(qiu)金融城等(deng)具有(you)一(yi)定(ding)規模(mo)的(de)商業項目已搶占(zhan)了一(yi)定(ding)的(de)市場(chang)先機。目前區(qu)域內特(te)色市場(chang)產品(pin)創(chuang)新(xin)較多，走特(te)色化道路具有(you)一(yi)定(ding)的(de)阻礙。

建設(she)周期(qi)資金缺口較大/

據(ju)了解，該(gai)項(xiang)目計劃投資總(zong)額為(wei)79.43億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，分(fen)二(er)期(qi)建設，一期(qi)投資約39.37億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，二(er)期(qi)投資約40.05億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。其中(zhong)自(zi)籌資金及滾動投入(ru)54.43億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)、銀行貸款25億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。

泰(tai)達(da)股份的(de)負(fu)(fu)債率(lv)增高在(zai)(zai)2013年(nian)(nian)(nian)(nian)就見端(duan)倪。根據(ju)泰(tai)達(da)的(de)合并資(zi)產負(fu)(fu)債表數據(ju)，其(qi)在(zai)(zai)2013年(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)短期借(jie)款(kuan)為53.53億(yi)元，在(zai)(zai)2012年(nian)(nian)(nian)(nian)該數值為36.99億(yi)元；其(qi)在(zai)(zai)2013年(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)長期借(jie)款(kuan)為27.51億(yi)元，在(zai)(zai)2012年(nian)(nian)(nian)(nian)該數值為13.39億(yi)元。根據(ju)泰(tai)達(da)今(jin)年(nian)(nian)(nian)(nian)一季(ji)報(bao)的(de)財務數據(ju)，2014年(nian)(nian)(nian)(nian)一季(ji)度資(zi)產負(fu)(fu)債率(lv)為85.69%，而在(zai)(zai)2013年(nian)(nian)(nian)(nian)同期則為84.80%。

泰達股(gu)(gu)份在(zai)公(gong)告中表示，項目開發(fa)體量大，建設(she)(she)周期資(zi)(zi)金缺口較大，需(xu)要通過(guo)貸款(kuan)方式(shi)滿足項目如期建設(she)(she)。公(gong)司將(jiang)以持(chi)有(you)物業做抵(di)押(ya)，積極(ji)尋求股(gu)(gu)東及關聯方的(de)資(zi)(zi)金支持(chi)，同時擴展新的(de)融資(zi)(zi)模式(shi)，如信托貸款(kuan)、工程墊款(kuan)、融資(zi)(zi)租賃等。

同策(ce)咨詢研究部(bu)數據顯示(shi)，從(cong)國內(nei)來看(kan)，如(ru)果(guo)一個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)人均商(shang)業面積(ji)超過1.5平方(fang)米，也就意味著城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)商(shang)業地(di)產供應面積(ji)已明顯出現過剩，這樣的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)在(zai)我(wo)國35個(ge)大中城(cheng)(cheng)市(shi)中不在(zai)少(shao)數。

同策咨詢研(yan)究部(bu)總監張宏偉(wei)認(ren)為，三、四線城市(shi)的商業地產普(pu)遍供(gong)大于(yu)求(qiu)，比(bi)一、二線城市(shi)的供(gong)應更為嚴重。

李(li)靜雅說(shuo)，商(shang)業地產的去化要看是否合乎市場(chang)的需(xu)求(qiu)，市場(chang)化運(yun)作的部分，如果(guo)沒找到產業運(yun)作的支(zhi)點，單(dan)靠開(kai)發商(shang)從開(kai)發的角度去打(da)造一(yi)個綜(zong)合體(ti)項目，還(huan)是有(you)困難的。

泰(tai)達股份表示，項目(mu)在規(gui)劃過程(cheng)中(zhong)結合了揚州市及廣陵區政(zheng)府(fu)要求，在工期和銷售(shou)率(lv)方面壓力較大。項目(mu)較大程(cheng)度(du)依(yi)托于政(zheng)府(fu)的相關補(bu)貼(tie)及回購承(cheng)諾，一旦承(cheng)諾行為不能兌現或(huo)延期兌現，將大幅增(zeng)加項目(mu)成(cheng)本，影(ying)響利潤水平。