每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 王(wang)杰 發自北京     

每經記(ji)者(zhe) 王杰(jie) 發自(zi)北京

繼“零首付”、“午夜(ye)開盤”、“無條件退房”等促銷(xiao)手段(duan)席卷樓(lou)市后(hou)，北京個(ge)別(bie)樓(lou)盤又推出(chu)“降價險”以達(da)到促銷(xiao)的(de)目(mu)的(de)。

據了解，推出該促銷活動的(de)是(shi)北京珠(zhu)江(jiang)四季悅(yue)城項目(mu)，購房(fang)(fang)者如(ru)果(guo)選(xuan)擇以“降(jiang)價險”方式購買該項目(mu)樓(lou)盤(pan)，只需付(fu)(fu)九成房(fang)(fang)款(kuan)，余下一成房(fang)(fang)款(kuan)作為保證金由客(ke)戶(hu)保留，到交房(fang)(fang)前4個(ge)月(yue) （2015年6月(yue)底），如(ru)果(guo)房(fang)(fang)價沒(mei)下降(jiang)，購房(fang)(fang)者自己保存的(de)保證金需交給開(kai)發(fa)商；如(ru)果(guo)房(fang)(fang)價下降(jiang)，由珠(zhu)江(jiang)人保代購房(fang)(fang)者向開(kai)發(fa)商支付(fu)(fu)余款(kuan)，客(ke)戶(hu)無需將保證金付(fu)(fu)與(yu)開(kai)發(fa)商。

對(dui)(dui)此，亞豪機構市(shi)場總監(jian)郭毅在接受《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者采(cai)訪(fang)時表示，目前，北京仍(reng)執行嚴格的限購限貸政策，自住房(fang)項目的陸(lu)續入市(shi)對(dui)(dui)普(pu)(pu)通商(shang)品房(fang)的沖(chong)擊也越(yue)發明顯(xian)，普(pu)(pu)通商(shang)品房(fang)需求萎縮、成(cheng)交下行，給開發商(shang)的銷售造成(cheng)巨大(da)壓力；面臨這種市(shi)場現(xian)狀(zhuang)，開發商(shang)只能采(cai)取多種營銷手(shou)段自救。

房企打促銷牌跑量/

據了解(jie)，四季(ji)悅(yue)城項目(mu)還推出了“無(wu)理由退房”活動，即在購房后一年內(nei)至交房前，如房價(jia)下(xia)跌(die)很大，難以(yi)通過“降價(jia)險(xian)”補差(cha)價(jia)，購房者可以(yi)申請無(wu)理由退房。

在京城(cheng)樓市低迷(mi)的大潮中，更多的促(cu)銷(xiao)措施是讓(rang)利(li)跑量。

與此前常見的(de)(de)開發(fa)商先行墊付(fu)、購(gou)房者補齊型“0首(shou)(shou)付(fu)”不同的(de)(de)是，首(shou)(shou)開旗下(xia)一項目屬于“真(zhen)正”的(de)(de)免交首(shou)(shou)付(fu)款(kuan)。

昨日 （7月9日），《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者致電該項(xiang)目售樓處。其一位銷售人(ren)員(yuan)告訴記(ji)者，為推動銷量(liang)，開發商(shang)推出了“0元搶(qiang)房(fang)行動”，即所有購(gou)房(fang)人(ren)都能享受半年(nian)的免利息優惠，算(suan)下來能省(sheng)3萬(wan)元；“0月供(gong)”是指購(gou)房(fang)者可(ke)抽取這一獎項(xiang)，如(ru)抽中則能免除半年(nian)月供(gong)，如(ru)按購(gou)買90平方米房(fang)屋(wu)計算(suan)，房(fang)款可(ke)減去7萬(wan)元。

該銷售(shou)人員進(jin)一步表(biao)示，“0首(shou)付”的(de)名額(e)相對少(shao)一些，購房者(zhe)如能抽中，開(kai)發(fa)商直接免(mian)除(chu)購房者(zhe)的(de)首(shou)付款。

東亞新(xin)華地(di)(di)(di)產營銷(xiao)管(guan)理中心總監賈玉鵬表示，預計到年底前，北京房地(di)(di)(di)產市場不(bu)會(hui)有(you)大的變(bian)化，開(kai)發商與其等行情轉好，不(bu)如快速去(qu)化回籠資金(jin)，再(zai)擇(ze)機拿(na)地(di)(di)(di)。“目前很多土地(di)(di)(di)甚至能底價成交”。

京城樓市進調整期/

在(zai)易居研究院研究員(yuan)嚴躍進看來，珠(zhu)江、首開、東亞新華等房企的促銷(xiao)(xiao)活動，是北京樓(lou)市(shi)降溫(wen)的一個縮影。一旦此類促銷(xiao)(xiao)活動的力度(du)加大，將助推樓(lou)市(shi)快速進入調整期(qi)。

購房(fang)(fang)者素(su)來有(you)“買漲(zhang)不買跌”的消費心理，中原地產(chan)首席分(fen)析師張大(da)(da)偉分(fen)析稱，這種促銷(xiao)活(huo)動(dong)主(zhu)要是市(shi)場降溫導致，為吸(xi)引客(ke)戶眼(yan)球，增加入市(shi)積極性，提(ti)高房(fang)(fang)價只漲(zhang)不跌的信心。“目(mu)前市(shi)場大(da)(da)部分(fen)項目(mu)去化放緩，樓(lou)盤直接降價容易導致與前期客(ke)戶產(chan)生糾紛，選(xuan)擇(ze)保證(zheng)保值，可以(yi)一定程度上提(ti)高項目(mu)熱(re)度。”

易居研(yan)究院的數據顯(xian)示(shi)，今年(nian)上半年(nian)，北京商品住宅成交328萬平方米，去年(nian)同(tong)期為642萬平方米，下跌了近五成。

嚴躍進認為，目前，購(gou)房者(zhe)觀望的(de)(de)情緒(xu)比較重，對于整(zheng)個(ge)樓市的(de)(de)信(xin)心不足；至少在今年三(san)季度，這樣的(de)(de)降溫(wen)態勢還(huan)會(hui)繼續。

《每日(ri)經濟新聞》記者了解(jie)到，7月全(quan)國新房(fang)市場開局并不(bu)樂(le)觀(guan)，中(zhong)原地產的監測數據顯示，7月前6日(ri)，國內(nei)40個重點城市，新建住宅(zhai)成(cheng)交面積日(ri)均值較6月同(tong)期下降14%，其中(zhong)一線(xian)、二(er)線(xian)及三、四線(xian)城市降幅分(fen)別為14%、19%和(he)11%。

6月30日~7月6日，北京新建住宅合計簽(qian)約(yue)(yue)1355套，二手房合計簽(qian)約(yue)(yue)1422套。從(cong)這一成(cheng)交量看，基本平穩，與6月初相(xiang)比有所上漲，但依然屬(shu)于底(di)部區間。

值得注意的是，對剛(gang)需人(ren)群有較大吸引力(li)的自住房項(xiang)目也開始密集入市(shi)。

7月2日，北京(jing)市(shi)國土(tu)局通報了今(jin)年上(shang)半年該市(shi)的土(tu)地(di)供應情(qing)況，在所有(you)已成交住宅用地(di)中，累計可用于建(jian)設(she)自住房的用地(di)建(jian)筑規模高達221萬(wan)平方米(mi)。

中原地產首席分析師張大偉(wei)表(biao)示，2014年(nian)全年(nian)，北京可供(gong)應(ying)(ying)的自(zi)住房(fang)數量將突破4萬(wan)套，相(xiang)比2013年(nian)的商品(pin)房(fang)住宅成(cheng)交，4萬(wan)套相(xiang)當于增加(jia)50%供(gong)應(ying)(ying)，雖然普通購房(fang)者申請到的難度比較(jiao)大，但大部分需求(qiu)會因此處于觀望(wang)狀(zhuang)態。

亞豪機構的統計(ji)數據顯示，北京7月預計(ji)開盤的36個(ge)項(xiang)(xiang)目中(zhong)，有(you)17個(ge)剛需項(xiang)(xiang)目給出(chu)了定價(jia)，其中(zhong)9個(ge)項(xiang)(xiang)目以平價(jia)或低于(yu)市(shi)(shi)場預期的價(jia)格入市(shi)(shi)。房企(qi)進入以價(jia)換量(liang)時代，“量(liang)漲價(jia)跌”或成下(xia)半年樓(lou)市(shi)(shi)主基調。

嚴躍進表示，房(fang)企(qi)的銷售環境勢(shi)必會出現調(diao)整(zheng)。對于一線城市房(fang)企(qi)來說(shuo)，在(zai)限(xian)購政策松綁(bang)可能性不大的情(qing)況下，謀求戰略轉型才能熬過這個“冬天”。