每(mei)經(jing)編(bian)輯｜每(mei)經(jing)記者 杜冉樂 發自成都    

每(mei)經(jing)記者(zhe) 杜冉樂(le) 發自(zi)成都

一(yi)(yi)直以來(lai)，京派地產素以“硬(ying)朗”著稱，華遠任志強、首創(chuang)劉曉光、SOHO潘石屹、萬通馮侖等(deng)均出自這一(yi)(yi)派系(xi)。隨著樓(lou)市進入深度調(diao)(diao)(diao)整期，京派房企在成都(dou)的戰(zhan)略已(yi)經大(da)不相同，首創(chuang)、萬通等(deng)老牌房企拿地較少(shao)，目前已(yi)逐漸(jian)沒(mei)落；金隅(yu)大(da)成、北大(da)資源等(deng)新(xin)銳(rui)房企正低調(diao)(diao)(diao)進駐成都(dou)市場，影響力逐漸(jian)擴大(da)；而(er)中(zhong)海(hai)、中(zhong)糧(liang)等(deng)央企卻在樓(lou)市調(diao)(diao)(diao)整背景(jing)下逆勢擴張。

有人低調(diao)磨合，有人高調(diao)擴張(zhang)，京(jing)派房(fang)企在成都的表(biao)現(xian)迥異。

近日，《每日經(jing)濟新聞》記者調查(cha)發現，首創(chuang)置業入蓉8年來，截至(zhi)目(mu)前僅有4個(ge)項(xiang)目(mu)，但(dan)開發已(yi)(yi)接近尾聲，至(zhi)今未(wei)見拿(na)地跡象。萬通地產(chan)成都(dou)立體(ti)城(cheng)市至(zhi)今未(wei)動(dong)工，合作項(xiang)目(mu)萬通中(zhong)心(xin)也(ye)已(yi)(yi)停擺。陽(yang)光100置業在成都(dou)的米婭中(zhong)心(xin)項(xiang)目(mu)也(ye)不溫不火。

成都業內(nei)人士認為老牌京(jing)派房企(qi)一(yi)直“水土(tu)不服”。如(ru)今(jin)，銀泰集(ji)團、金隅股份、信遠地產等京(jing)派新軍(jun)集(ji)中(zhong)入蓉，但卻相(xiang)對低(di)調。中(zhong)糧、中(zhong)鐵、中(zhong)鐵建等京(jing)城央企(qi)自恃(shi)財大氣粗，仍在激(ji)進擴張。

業(ye)內資(zi)(zi)深人士表示，無論是從(cong)京城出發的(de)央企(qi)(qi)，抑或(huo)地方國資(zi)(zi)房(fang)企(qi)(qi)，甚至民(min)資(zi)(zi)房(fang)企(qi)(qi)，在樓市加速調整的(de)當下，都(dou)應摒(bing)棄(qi)向土(tu)地要(yao)(yao)利潤的(de)傳統開發思路，而(er)要(yao)(yao)向產(chan)品、資(zi)(zi)本、管理(li)和(he)品牌要(yao)(yao)利潤，從(cong)而(er)提升市場競爭力(li)。

老牌京派房企成都“沒(mei)落”

早(zao)在2006年，首(shou)創置業首(shou)次進駐(zhu)成都，在如今的(de)成華區建設路商圈(quan)附近開發了(le)首(shou)個項目 “愛這城(cheng)”。彼時，成都地(di)(di)產界驚呼，京派地(di)(di)產大鱷(e)來了(le)。實(shi)際上，這個項目就是北京“愛這城(cheng)”的(de)復制品。

次(ci)年(nian)5月，首創置業在全(quan)國瘋狂拿地(di)190萬平(ping)方(fang)米，其(qi)中包括位于成(cheng)都(dou)市東三環成(cheng)渝立交旁(pang)的“首創國際城”項(xiang)目，總占地(di)7.8萬平(ping)方(fang)米，規劃建(jian)筑面積(ji)44萬平(ping)方(fang)米，耗資4.26億元。

2007年8月底，首創(chuang)置業繼續加碼成(cheng)都(dou)，一舉在成(cheng)都(dou)市龍泉驛區拿(na)下2宗地塊，總耗資(zi)超過(guo)7億元，增加土(tu)地儲備93萬平方米，這就(jiu)是后(hou)來入市的首創(chuang)東公元和萬卷山項目。

不過，《每(mei)日經濟新聞》記者(zhe)從首創置業2013年(nian)報(bao)發(fa)現，截至去年(nian)底，除了萬卷山部分在(zai)建項(xiang)目之外，其他3個項(xiang)目已全部竣工。現在(zai)，首創置業在(zai)成都再(zai)無新增項(xiang)目。

媒體(ti)質疑首創置業在成(cheng)都(dou)水土不服，開發思(si)路和產品設(she)計照搬復制(zhi)北方(fang)模式，跟成(cheng)都(dou)消費理(li)念有偏差。

亞太(tai)城(cheng)市(shi)研究會房地(di)(di)產分會會長陳寶存告(gao)訴《每(mei)日經濟新聞》記者，“首(shou)創該(gai)用(yong)的關(guan)系也用(yong)得(de)差(cha)不多了。純京派(pai)房企做(zuo)得(de)很(hen)差(cha)，原來靠關(guan)系拿地(di)(di)，現在(zai)對二三線(xian)城(cheng)市(shi)比較(jiao)悲觀，而一線(xian)城(cheng)市(shi)拿地(di)(di)太(tai)激烈，他們根本(ben)搶不到地(di)(di)。”

除了(le)(le)首創置業(ye)之(zhi)外(wai)，包括萬(wan)通地產(chan)、陽光100置業(ye)等京(jing)派(pai)地產(chan)在成都(dou)樓(lou)市似乎(hu)已沉默許久。早(zao)在2011年，號稱(cheng)打造(zao)中(zhong)國(guo)“鐵(tie)獅門(men)”的萬(wan)通地產(chan)擬(ni)通過總募資18億元地產(chan)基金撬動開(kai)發成都(dou)立體(ti)城(cheng)市項目(mu)，但(dan)其啟動工作至今不了(le)(le)了(le)(le)之(zhi)。早(zao)些年，萬(wan)通地產(chan)曾與(yu)成都(dou)本土的中(zhong)國(guo)成達集團合作開(kai)發“萬(wan)通中(zhong)心”項目(mu)，卻因各種原因被迫告吹。

陽光100置業早在(zai)2007年已進入(ru)成(cheng)都，當時主要參與成(cheng)華區土地(di)一(yi)級整理，但在(zai)相(xiang)關地(di)塊出(chu)讓之時，半(ban)路(lu)卻殺出(chu)香港信和集團，最終只好抱憾而去(qu)。

自(zi)此蟄(zhe)伏三年后，陽光(guang)100置業最終在(zai)2010年出手抄底(di)成(cheng)都拿地，耗資5億元，樓面(mian)地價僅為(wei)周邊房價1/3，但(dan)至今仍在(zai)開發“米婭中心”這(zhe)個成(cheng)都唯一(yi)項目。

至(zhi)今，老(lao)牌京派(pai)地產(chan)在成都幾乎沒有新的(de)土地儲備，首創(chuang)置(zhi)業(ye)、萬(wan)通(tong)地產(chan)等(deng)在全國嘗試輕資產(chan)轉(zhuan)型(xing)，但(dan)其(qi)運作成效至(zhi)今仍未獲得投行的(de)一致(zhi)認同。

新(xin)軍入蓉(rong)“低調(diao)”磨(mo)合(he)

與老(lao)牌(pai)京(jing)派(pai)(pai)房企(qi)繼續(xu)潛伏(fu)不同，京(jing)派(pai)(pai)新軍自去(qu)年以來在成(cheng)都土地市(shi)場(chang)盡顯(xian)“新氣象”。

據了解，今年2月底，來自北(bei)京的金(jin)隅大(da)成地(di)(di)(di)產(chan)(chan)以(yi)樓面地(di)(di)(di)價4550元(yuan)/平方(fang)米，拿(na)下成都市武侯(hou)區新雙楠核心區一地(di)(di)(di)塊，總占地(di)(di)(di)面積105畝。這(zhe)家名不見(jian)經傳的京城房企(qi)引來成都地(di)(di)(di)產(chan)(chan)界的強烈(lie)關注。

《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者(zhe)注意到(dao)，去年(nian)3月15日，武侯區(qu)相關領導曾(ceng)專門(men)會見過(guo)金隅(yu)大成(cheng)地產副(fu)總經理、成(cheng)都公司總經理李海波，會談內容正是洽談投資(zi)事(shi)宜。

實際上，早(zao)在2011年11月(yue)，金隅大(da)成(cheng)聯合成(cheng)都(dou)(dou)通(tong)洋投資曾以350萬元/畝拿下成(cheng)都(dou)(dou)市(shi)雙流縣西航港116畝土地。其中，金隅大(da)成(cheng)控(kong)股(gu)這個名為“大(da)成(cheng)郡(jun)”的(de)地產項(xiang)目。

截至目前(qian)，除了(le)金隅大成之外，北京(jing)城(cheng)建、信遠地產、北大資源、通用地產、中筑置業等京(jing)派新軍(jun)已悉數入蓉。

記者觀察到，當初(chu)那些(xie)老牌京派(pai)(pai)房(fang)企入蓉之時(shi)，樓市(shi)還處于(yu)上(shang)升期，但(dan)如今已(yi)進入深度調整期，市(shi)場競爭格外(wai)激烈。這些(xie)京派(pai)(pai)新軍(jun)開始汲取(qu)前車(che)之鑒，通過與(yu)本土房(fang)企合作或尋找本土代理(li)等多(duo)種方式(shi)介入開發項目，來(lai)適應成都樓市(shi)多(duo)元(yuan)化的消費習慣。

金隅大(da)成(cheng)方面透露，早在2012年公司原(yuan)定要(yao)拿下(xia)雙流(liu)西(xi)航(hang)港的二期用(yong)地，但最終未能(neng)如愿，整盤方案被廢棄，修改后的方案按照北京(jing)大(da)成(cheng)郡在成(cheng)都(dou)復(fu)制，同時根據成(cheng)都(dou)市場特點(dian)確定了(le)更加明確的產品定位。

另一(yi)個典型案例(li)是北大資源成都溪山樾(yue)項(xiang)(xiang)目(mu)。2012年7月，北大資源集團以160萬(wan)/畝底(di)價首(shou)次布局成都，入駐牧馬山高端別墅區。這個號(hao)稱“學院派(pai)別墅”的高端項(xiang)(xiang)目(mu)在幾個月前(qian)已經封盤，正在整改升級(ji)。

央企逆市“高調”擴張(zhang)

與純(chun)正(zheng)血(xue)統(tong)的京(jing)派(pai)房(fang)企略有(you)不同(tong)，從京(jing)城出發的央企地產巨(ju)頭們(men)一直(zhi)是成都樓市的主(zhu)角。

2013年8月，中(zhong)海地(di)(di)產(chan)合并中(zhong)建地(di)(di)產(chan)的(de)消息在業(ye)內(nei)不脛而(er)走(zou)。中(zhong)海地(di)(di)產(chan)作(zuo)為深(shen)耕成都(dou)十多(duo)年的(de)央(yang)企地(di)(di)產(chan)巨頭之一(yi)，自2009年以來開始轉型以高(gao)端(duan)產(chan)品(pin)開發，成為成都(dou)樓市“剛(gang)需為王”中(zhong)的(de)一(yi)朵(duo)奇葩，其盈利能力(li)也(ye)遠超行業(ye)標(biao)桿萬科(ke)地(di)(di)產(chan)。

截至目前(qian)(qian)，中(zhong)(zhong)海國際社區(qu)、中(zhong)(zhong)海城(cheng)南(nan)一號、中(zhong)(zhong)海城(cheng)南(nan)華府等高端豪(hao)宅(zhai)已(yi)成為當前(qian)(qian)成都豪(hao)宅(zhai)的(de)(de)標桿作(zuo)品，同時還全部持有80萬平方米的(de)(de)中(zhong)(zhong)海國際中(zhong)(zhong)心商務寫字(zi)樓(lou)項目，開創了成都高端寫字(zi)樓(lou)純租賃模式。

不(bu)過，在(zai)成都透明房產網(wang)的統計排名中，原本排名靠前的中海地(di)產在(zai)2013年(nian)卻被擠出了前10強(qiang)，即便是單(dan)盤(pan)項目(mu)也未(wei)(wei)進入TOP10。值得注意的是，中海地(di)產在(zai)成都已有一(yi)年(nian)多未(wei)(wei)有新增土地(di)儲備。

除了中海地(di)(di)產走穩健(jian)路線(xian)之外(wai)，像中鐵建地(di)(di)產、中糧(liang)地(di)(di)產等央企巨(ju)頭仍在逆市(shi)高(gao)調(diao)擴張。

去年7月(yue)10日(ri)，中鐵建地產力壓萬(wan)科、保(bao)利、華(hua)潤等實力房企，以超過21億元拿下(xia)成華(hua)區北湖一幅地塊，總用地150畝。

成都(dou)房地產界多位資深人(ren)士表示，這(zhe)預示著央(yang)企地產復興成都(dou)戰略(lve)，借助拿地補倉的(de)機會，繼續(xu)爭(zheng)奪樓市話語權的(de)一次亮(liang)劍(jian)行為。

去年底，中鐵建(jian)地產(chan)(chan)在成都(dou)高調舉(ju)行(xing)品牌戰(zhan)略(lve)發(fa)布會(hui)，全面啟(qi)動“城市綜合價值(zhi)運營商(shang)”發(fa)展(zhan)戰(zhan)略(lve)，將(jiang)以北京為中心，西南和華南為重點，輻射長三(san)角(jiao)、珠三(san)角(jiao)及環渤(bo)海區域(yu)的地產(chan)(chan)開發(fa)布局，還確(que)定(ding)了高端精(jing)裝(zhuang)產(chan)(chan)品線(xian)，精(jing)致剛需產(chan)(chan)品線(xian)定(ding)位策略(lve)。