每經編輯(ji)｜每經實(shi)習(xi)記者 白亞靜 發自深圳    

每經實習記者 白亞(ya)靜 發自深圳

進入(ru)7月以(yi)來(lai)，多家房(fang)地產咨詢服務(wu)公司發布的數據顯示，今(jin)年第二季度，深(shen)圳(zhen)寫字樓(lou)租賃(lin)市(shi)場(chang)活(huo)躍(yue)，不僅空置率(lv)持(chi)續(xu)走低，而且租金的環比漲幅領(ling)跑(pao)其他一(yi)線城市(shi)。

雖然目(mu)前深圳(zhen)寫(xie)字樓租(zu)賃(lin)市(shi)場整體(ti)呈(cheng)供不應求態勢，但高緯環球深圳(zhen)分公(gong)司總經理董韶川對 《每日經濟新聞》記(ji)者表示，深圳(zhen)市(shi)人(ren)均可支配收入、人(ren)均消(xiao)費支出和(he)社會消(xiao)費品零售總額(e)增速放緩(huan)等因(yin)素，將使深圳(zhen)寫(xie)字樓租(zu)賃(lin)市(shi)場的未來(lai)走(zou)向蒙上一(yi)層陰影(ying)。

第三(san)產業擴(kuo)張致空置率下降

2014年7月3日，高緯環球發布2014年第二季度(du)市場報(bao)告稱，深圳甲(jia)級寫字樓的(de)平(ping)(ping)均空(kong)置率為(wei)6.2%，環比下降2.5個百分點，基(ji)于建筑面積(ji)計算的(de)平(ping)(ping)均有效(xiao)租(zu)金為(wei)233元/平(ping)(ping)方米/月（折合每月每使用(yong)平(ping)(ping)方米人民幣314元），環比上漲2.9%。

“從行業(ye)(ye)(ye)來(lai)看，現(xian)代服(fu)務業(ye)(ye)(ye)、金融業(ye)(ye)(ye)、前(qian)海注冊(ce)企業(ye)(ye)(ye)及本地實業(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)仍是本季度(du)寫字樓租賃市(shi)場大面積成交的主要來(lai)源。”高緯環球深圳(zhen)分(fen)公(gong)司總經(jing)理董(dong)韶川對 《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者表示。

在仲量聯行深圳董事總經(jing)理夏春毅看(kan)來，“本(ben)季(ji)度，由(you)金(jin)融(rong)業引導的(de)深圳辦(ban)公樓需求，受到(dao)多方(fang)面的(de)創(chuang)新金(jin)融(rong)平臺持續提振，深圳金(jin)融(rong)企業的(de)擴(kuo)張和(he)新設立(li)辦(ban)公室的(de)需求尤為活躍，并帶動第(di)三產(chan)業擴(kuo)張需求，使整體租賃成(cheng)交保(bao)持積極(ji)勢頭。”

他(ta)說，深圳甲級(ji)寫字樓租金環(huan)比漲幅自2013年第二季(ji)度(du)起(qi)，已持續6個季(ji)度(du)領跑國內其他(ta)一線城市。

租金上漲根(gen)源在(zai)(zai)于深(shen)圳甲(jia)級(ji)寫(xie)字樓市(shi)場(chang)供應有限(xian)，在(zai)(zai)董韶川看(kan)來，目前甲(jia)級(ji)寫(xie)字樓在(zai)(zai)深(shen)圳還屬稀缺(que)產品，真正意義上優質的(de)(de)物業在(zai)(zai)深(shen)圳還很少。他表示，2014年(nian)(nian)(nian)～2015年(nian)(nian)(nian)，市(shi)場(chang)會(hui)出現吸納量(liang)大于供給量(liang)的(de)(de)情況，2016年(nian)(nian)(nian)～2018年(nian)(nian)(nian)會(hui)有吸納量(liang)的(de)(de)釋放。

對于下半年(nian)的(de)租(zu)(zu)金(jin)(jin)走(zou)向，夏春毅表示，由于位(wei)于羅湖區、福田區的(de)部分優(you)質甲級辦公樓呈供不應求態勢，所(suo)以中心(xin)區域(yu)的(de)租(zu)(zu)金(jin)(jin)將進(jin)一(yi)步上(shang)(shang)(shang)漲，帶動市場整(zheng)體租(zu)(zu)金(jin)(jin)上(shang)(shang)(shang)漲，預計今年(nian)全(quan)年(nian)租(zu)(zu)金(jin)(jin)將同比上(shang)(shang)(shang)漲8%～10%。

未來走向隱現陰影

仲(zhong)量(liang)聯行華南區研究(jiu)部總監曾麗告訴《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者，“在(zai)整體經濟增(zeng)(zeng)長(chang)放緩的(de)大(da)環境(jing)下，深(shen)圳辦(ban)公樓市場(chang)持(chi)續需(xu)求旺盛，并且甲級辦(ban)公樓租金(jin)環比(bi)增(zeng)(zeng)幅連續6個(ge)季度領跑北上廣(guang)，顯示了深(shen)圳作為金(jin)融改(gai)(gai)革的(de)前(qian)沿陣地(di)，通過信貸改(gai)(gai)革和金(jin)融創新(xin)等一系列方式，對實體經濟的(de)刺(ci)激作用，逐漸(jian)加(jia)大(da)企(qi)業(ye)遷(qian)移深(shen)圳或加(jia)大(da)深(shen)圳區域職能功能的(de)影(ying)響(xiang)。”她說(shuo)，這(zhe)不僅能拉動辦(ban)公樓需(xu)求的(de)內生(sheng)增(zeng)(zeng)長(chang)，還將逐漸(jian)有效地(di)改(gai)(gai)變(bian)深(shen)圳辦(ban)公樓結構性需(xu)求，加(jia)大(da)金(jin)融和專(zhuan)業(ye)服(fu)務(wu)業(ye)的(de)市場(chang)份額，形成(cheng)良性循(xun)環。這(zhe)些有利因素(su)將保持(chi)年內辦(ban)公樓市場(chang)的(de)穩速增(zeng)(zeng)長(chang)勢頭，并降低未來幾(ji)年供應量(liang)大(da)增(zeng)(zeng)對空(kong)置率和租金(jin)的(de)影(ying)響(xiang)。

此外，高緯環球(qiu)也對深圳(zhen)寫字樓(lou)市場的未來走向(xiang)持樂觀態度。2014年(nian)6月深圳(zhen)獲批(pi)成為(wei)全國(guo)首個以(yi)城市為(wei)基本單元的自主創新(xin)示(shi)范(fan)區，深圳(zhen)第三產業將在經濟(ji)結構轉(zhuan)型過程中(zhong)得到進(jin)一步拓寬和細化，進(jin)而有效支撐(cheng)寫字樓(lou)的需求增長。

然而(er)，董韶川提供給(gei)記者的一些數據也可以(yi)看出隱憂(you)。據其介紹，今年以(yi)來(lai)(lai)，深圳的人(ren)均可支配收入、人(ren)均消(xiao)費(fei)支出和社會消(xiao)費(fei)品零售(shou)總額(e)增速明顯放緩。在他看來(lai)(lai)，消(xiao)費(fei)增速放緩顯然不利(li)于第(di)三產業的發展。同時，深圳吸引新(xin)鮮(xian)血液的能(neng)力在下(xia)降。

雖(sui)然看好深圳(zhen)寫字(zi)樓的(de)市場前景，但董韶川仍向《每(mei)日經濟新聞(wen)》記者表示(shi)，上(shang)(shang)述因素(su)對(dui)商業地產來說(shuo)，都是負面消息，將(jiang)使深圳(zhen)寫字(zi)樓租(zu)賃市場的(de)未來走向蒙上(shang)(shang)一層陰(yin)影。