每(mei)經(jing)(jing)編輯｜每(mei)經(jing)(jing)記者 區家彥(yan) 發自廣州   ; 

每經記者 區家彥(yan) 發自廣(guang)州(zhou)

進(jin)入2014年，房(fang)地產(chan)資產(chan)證券化出(chu)現提速跡象。5月21日，中信(xin)(xin)證券“中信(xin)(xin)啟(qi)航專項資產(chan)管(guan)理(li)計劃”（以下簡稱中信(xin)(xin)啟(qi)航）在(zai)深交(jiao)所(suo)綜合協(xie)議(yi)交(jiao)易平臺掛牌交(jiao)易，成(cheng)(cheng)為(wei)首個交(jiao)易所(suo)場內房(fang)地產(chan)信(xin)(xin)托(tuo)基金產(chan)品(pin)（REITs）。7月初，方興地產(chan)也(ye)成(cheng)(cheng)功分拆旗下酒(jiu)店業務平臺金茂投(tou)資在(zai)港交(jiao)所(suo)掛牌上市。

房(fang)地(di)(di)產金融(rong)化為行業帶來巨大發展(zhan)空間，海(hai)通證券發布的(de)研究(jiu)報告顯示，從成熟國家實際經驗(yan)看，房(fang)地(di)(di)產金融(rong)有(you)望成為地(di)(di)產價值創造(zao)鏈的(de)新環節。截至今年6月2日，美國傳統的(de)房(fang)地(di)(di)產開(kai)發公(gong)司只有(you)36家，卻(que)有(you)244只REITs在美國上(shang)市(shi)，其中最大的(de)REITs西蒙地(di)(di)產市(shi)值達517.25億美元，是最大開(kai)發商市(shi)值的(de)6倍多。

按照美國2010年上市REITS的規(gui)模，預測我國REITS最(zui)終規(gui)模有(you)希(xi)望達到7.72萬億元，能夠(gou)解決(jue)房地產開(kai)發(fa)16.34%的資金(jin)來源，資產證券化的提速(su)有(you)望促進商業地產優勝劣(lie)汰，從而推動更多優質商業物(wu)業得到蓬勃發(fa)展。

近年(nian)(nian)來，我(wo)國越(yue)來越(yue)多房(fang)(fang)企嘗試通(tong)過自主或聯合(he)設立(li)私募(mu)房(fang)(fang)地產投資基(ji)金(jin)開拓房(fang)(fang)地產企業融資新渠道，保利、金(jin)地、復地等房(fang)(fang)地產企業設立(li)了私募(mu)房(fang)(fang)地產基(ji)金(jin)管(guan)理機構。諾(nuo)承投資與(yu)投中研(yan)究院(yuan)聯合(he)發布(bu)的《2013人民幣房(fang)(fang)地產基(ji)金(jin)研(yan)究報告》顯示，去年(nian)(nian)人民幣房(fang)(fang)地產基(ji)金(jin)募(mu)集規模1381.1億元，較(jiao)2012年(nian)(nian)增(zeng)(zeng)長(chang)近一倍，與(yu)2009年(nian)(nian)相比，5年(nian)(nian)時間基(ji)金(jin)募(mu)集規模增(zeng)(zeng)長(chang)達16倍。

保利等先(xian)期進入房地產基(ji)金(jin)(jin)領域的開(kai)發商所(suo)披(pi)露的財務數(shu)據(ju)顯(xian)示，目(mu)前(qian)這些企(qi)業(ye)利用房地產基(ji)金(jin)(jin)融資獲得的項目(mu)收益(yi)(yi)，已大(da)大(da)超過了(le)行(xing)業(ye)平均水平，甚至(zhi)有望比肩行(xing)業(ye)黃金(jin)(jin)十(shi)年(nian)的高收益(yi)(yi)。

隨(sui)著搜房成功入股(gu)世(shi)聯行與合富輝(hui)煌(huang)兩大地產中介公司，互聯網(wang)金(jin)融(rong)成為房地產服務(wu)商發力的(de)重點方向。合富輝(hui)煌(huang)董事(shi)長(chang)扶偉(wei)聰在接受(shou) 《每日經(jing)濟新聞》記者采訪時表示，鑒(jian)于房地產金(jin)融(rong)存在巨大的(de)發展空間，搜房與合富輝(hui)煌(huang)分別出資3億元(yuan)和2億元(yuan)成立金(jin)融(rong)服務(wu)集團(tuan)，向置業(ye)者、業(ye)主(zhu)和合作伙伴提(ti)供金(jin)融(rong)支持，未(wei)來還將探索通過(guo)互聯網(wang)平(ping)臺募(mu)集社會資金(jin)，為房地產提(ti)供不同(tong)類型的(de)金(jin)融(rong)服務(wu)。

“中國房地(di)產(chan)行業進入下(xia)半場，地(di)產(chan)與金融的結合會更加密(mi)切，房地(di)產(chan)金融化將為行業帶來巨大(da)的變革。”星河(he)集團總裁姚(yao)惠瓊表示。

保利地產：房地產基金投資(zi)收益超40%

每(mei)經(jing)記者 區家彥 發(fa)自(zi)廣州

早在(zai)2010年(nian)，保(bao)利地(di)(di)(di)(di)產(chan)作為(wei)發(fa)起(qi)人(ren)，聯合中信證券(quan)成(cheng)立了專注于房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)業投資的(de)基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)管理(li)機構——信保(bao)（天津）股權投資基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)。保(bao)利地(di)(di)(di)(di)產(chan)董秘(mi)黃海此前在(zai)接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，與(yu)目前市場上以債權投資為(wei)主(zhu)的(de)房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)私募基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)不同，信保(bao)基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)基(ji)(ji)本上全是主(zhu)動型股權投資。保(bao)利地(di)(di)(di)(di)產(chan)已(yi)將房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)和房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)金(jin)(jin)(jin)融上升(sheng)為(wei)公司戰略，基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)不僅介(jie)入公司項目和業務，未來(lai)還將拓展至(zhi)外(wai)部(bu)項目，當做一(yi)個產(chan)業基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)來(lai)運作。

保(bao)利(li)地(di)產(chan)(chan)2013年(nian)年(nian)報顯示，信保(bao)基金管(guan)理的賬面資(zi)產(chan)(chan)價值(zhi)2.24億元，投資(zi)收(shou)(shou)益(yi)(yi)達(da)1.07億元，投資(zi)收(shou)(shou)益(yi)(yi)超過40%；攤薄凈資(zi)產(chan)(chan)收(shou)(shou)益(yi)(yi)率為20.76%，遠(yuan)遠(yuan)高于行業11%的平(ping)均凈資(zi)產(chan)(chan)收(shou)(shou)益(yi)(yi)率。根據(ju)保(bao)利(li)地(di)產(chan)(chan)董事(shi)長(chang)宋廣(guang)菊預計，信保(bao)基金有望在(zai)未(wei)來3至5年(nian)內為公司貢(gong)獻5%至10%的凈利(li)潤，成為公司新(xin)的利(li)潤增(zeng)長(chang)點。

華業地(di)產：三次變化延伸產業鏈

每(mei)經記(ji)者 王杰 發自北(bei)京

光大證券的研報指(zhi)出(chu)，多元擴張、快速執行(xing)(xing)，華業(ye)(ye)地(di)產始終(zhong)把握(wo)行(xing)(xing)業(ye)(ye)趨勢。公(gong)(gong)司的3次重大變化對新產業(ye)(ye)拓展和地(di)產產業(ye)(ye)鏈延伸(shen)作出(chu)了實踐：一是2011年(nian)(nian)拓展金礦(kuang)業(ye)(ye)務(wu)；二是2013年(nian)(nian)延伸(shen)地(di)產服(fu)務(wu)至(zhi)養老(lao)，設立(li)華業(ye)(ye)康年(nian)(nian)公(gong)(gong)司；三是2014年(nian)(nian)豐富地(di)產投資方式。

上述研報表(biao)示，2011年，為減(jian)少地產周(zhou)期下行影響，華(hua)業地產成為當年涉礦代表(biao)公司(si)(si)(si)；2013年9月養老產業政策頻(pin)出(chu)，公司(si)(si)(si)于2013年11月開設養老子公司(si)(si)(si)；2014年銀行資金(jin)支持大幅減(jian)少，資金(jin)渠道轉向房地產私募(mu)基金(jin)，公司(si)(si)(si)于2014年1月設立(li)國泰君安(an)申易基金(jin)。

安信證券也表(biao)示，公(gong)司(si)在2014年將有100億(yi)元(yuan)(yuan)的(de)銷售額，在地產行業(ye)(ye)利潤率越來越低(di)的(de)背景下，公(gong)司(si)可能(neng)拓展多(duo)個產業(ye)(ye)，金融(rong)方面已經和(he)國(guo)泰君安成立子公(gong)司(si)，公(gong)司(si)投資(zi)(zi)1億(yi)元(yuan)(yuan)，占比25%，具體(ti)由(you)國(guo)泰君安運營(ying)，未(wei)來可能(neng)會(hui)積極尋找其他的(de)投資(zi)(zi)標(biao)的(de)。

遠洋(yang)地產：輕重資產雙輪驅動

每經記者 尚希 發自(zi)北京

“必須(xu)(xu)(xu)堅持一(yi)定收(shou)益率、必須(xu)(xu)(xu)堅持區域深耕、必須(xu)(xu)(xu)堅持土地(di)規模適中(zhong)、必須(xu)(xu)(xu)堅持團隊能力匹配”，此前(qian)在(zai)接受采訪時，遠洋地(di)產(chan)高層人(ren)士表示，這是目前(qian)遠洋堅持的四項(xiang)投資標準。這一(yi)標準，也(ye)使得(de)遠洋選擇穩健地(di)發展(zhan)。

一(yi)邊(bian)是逐漸高企的(de)(de)運營(ying)成本，一(yi)邊(bian)是居高不(bu)下的(de)(de)土地價格，對于重點布局一(yi)線城(cheng)市的(de)(de)房企來說，當行業利潤被(bei)逐漸攤薄，高周轉(zhuan)似乎成為(wei)了制勝的(de)(de)關鍵。

在(zai)接受《每日經濟新聞》記者采訪(fang)時，遠洋高層人士(shi)還表示，降(jiang)低庫存(cun)是提(ti)高周轉率最快(kuai)的方式(shi)，目前(qian)便(bian)需要把已經完工的項(xiang)目存(cun)量(liang)消化掉(diao)，同(tong)時，要控制新增(zeng)投入，加快(kuai)銷(xiao)售速(su)度。

在(zai)堅持(chi)住宅(zhai)開(kai)發的(de)同時，經營(ying)性物業(ye)(ye)以及輕資(zi)(zi)產運營(ying)管理也(ye)成(cheng)為遠(yuan)洋長期(qi)的(de)發展(zhan)策略。2013年(nian)遠(yuan)洋地(di)產經營(ying)性物業(ye)(ye)的(de)收入(ru)達到(dao)了(le)8億(yi)元(yuan)，而這一(yi)收入(ru)有望在(zai)2014年(nian)突破(po)10億(yi)元(yuan)。據了(le)解(jie)，商(shang)業(ye)(ye)地(di)產（重資(zi)(zi)產）和房(fang)地(di)產金融（輕資(zi)(zi)產）將(jiang)占到(dao)遠(yuan)洋未來(lai)盈(ying)利的(de)三分之二。

陽光城(cheng)：嚴格(ge)控制投融資風險

每(mei)經記者 楊(yang)羚(ling)強 發自上海(hai)

作(zuo)為過去幾(ji)年(nian)利用(yong)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)私募基(ji)金和信(xin)托獲(huo)得高(gao)速成長(chang)和高(gao)凈(jing)資產(chan)(chan)收(shou)益率(lv)的(de)地(di)產(chan)(chan)公司(si)，陽光(guang)城最近幾(ji)年(nian)一(yi)直是資本市(shi)場的(de) “寵兒”。憑借對房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)基(ji)金、信(xin)托等金融工具的(de)嫻熟(shu)利用(yong)，在過去幾(ji)年(nian)間，陽光(guang)城獲(huo)得了高(gao)速增(zeng)長(chang)，平均凈(jing)資產(chan)(chan)收(shou)益率(lv)連續兩年(nian)高(gao)出(chu)行業平均水平。

2013年(nian)年(nian)報顯示(shi)，陽光(guang)城營業收(shou)入比前一(yi)年(nian)增長(chang)超(chao)過36%，總資產(chan)較前一(yi)年(nian)增長(chang)98.91%，凈資產(chan)增長(chang)48.17%。

在依靠(kao)金融(rong)(rong)工具迅速擴張(zhang)、提高凈(jing)資(zi)產收(shou)益水平(ping)的同時，陽光城也在警惕來自金融(rong)(rong)市場的風險。去年，陽光城總(zong)裁陳凱就提出，成長型房(fang)企要能夠抵制誘(you)惑，學會用股加債的方式融(rong)(rong)資(zi)，和(he)他人(ren)分享收(shou)益，降(jiang)低風險和(he)融(rong)(rong)資(zi)成本。

宋都股份(fen)：牽手平安(an)信托探索地產(chan)金融創新

每經記者 徐杰(jie) 發(fa)自杭州

近一年內，扎(zha)根于長三角核(he)心城市的(de)宋都股(gu)份在(zai)地(di)產金融模式創新(xin)方面(mian)做(zuo)出了積(ji)極(ji)探索。

去年8月，宋(song)(song)都股份發起再融資預案，募集(ji)資金(jin)投向剛(gang)需房項目建(jian)設，今年4月，宋(song)(song)都股份、宋(song)(song)都集(ji)團和(he)平安信托共同設立平安宋(song)(song)都地產(chan)基金(jin)，從而(er)在募資渠道(dao)上(shang)將占據先機(ji)。

公告(gao)披(pi)露(lu)，平(ping)安信(xin)托與宋都(dou)控股、宋都(dou)集(ji)團(tuan)擬采(cai)用(yong)項目合作的(de)方式，對(dui)宋都(dou)集(ji)團(tuan)開發或(huo)代建(jian)的(de)單個(ge)或(huo)多個(ge)房地(di)產項目進(jin)行(xing)投(tou)資合作。

宋(song)都股份認為，這是公(gong)(gong)司在構建與公(gong)(gong)司快速發展相適應的(de)投(tou)融(rong)資平臺(tai)方面做出的(de)有(you)(you)益創新，可有(you)(you)效提(ti)高公(gong)(gong)司融(rong)資能(neng)力，并(bing)實(shi)現公(gong)(gong)司投(tou)資效率的(de)提(ti)高。

香江控(kong)股(gu)：全金融布局助力地產業務起飛(fei)

每(mei)經記者(zhe) 區家彥 發自(zi)廣州

在(zai)大(da)房企云(yun)集(ji)的(de)華南，香江控股(gu)(gu)的(de)地產(chan)業(ye)務(wu)顯得(de)并不起眼，但(dan)甚少人(ren)知道的(de)是(shi)，香江控股(gu)(gu)的(de)第一大(da)股(gu)(gu)東(dong)——南方(fang)香江集(ji)團(tuan)擁有強勁(jing)的(de)金(jin)融(rong)背景。公(gong)開信(xin)息顯示，南方(fang)香江集(ji)團(tuan)是(shi)一家致力于金(jin)融(rong)投(tou)資(zi)領域的(de)綜(zong)合性公(gong)司，也是(shi)國內最(zui)早投(tou)資(zi)金(jin)融(rong)業(ye)的(de)民(min)營(ying)企業(ye)之一，已投(tou)資(zi)銀(yin)行(xing)、證券(quan)、基金(jin)、保險、私募股(gu)(gu)權(quan)投(tou)資(zi)（PE）、擔保、小額(e)貸款等(deng)多個金(jin)融(rong)領域，是(shi)廣(guang)發(fa)銀(yin)行(xing)、廣(guang)發(fa)證券(quan)、廣(guang)發(fa)基金(jin)、廣(guang)東(dong)南粵銀(yin)行(xing)的(de)大(da)股(gu)(gu)東(dong)之一，此外還(huan)投(tou)資(zi)了(le)3家村鎮銀(yin)行(xing)及眾多優質(zhi)企業(ye)股(gu)(gu)權(quan)。

據悉，香(xiang)江(jiang)集團于2012年初組(zu)建成(cheng)立(li)了深圳市前海香(xiang)江(jiang)金(jin)融(rong)控股(gu)集團，主要(yao)經營融(rong)資類業(ye)務(wu)、投資類業(ye)務(wu)和管理咨詢(xun)業(ye)務(wu)。借助(zhu)集團多元化的金(jin)融(rong)平臺(tai)，香(xiang)江(jiang)控股(gu)有望融(rong)合(he)銀行資源(yuan)、地產基金(jin)及小額(e)貸款等(deng)迅速壯(zhuang)大自身實力。

首創置業：

輕資產模式弄潮兒

每經記者 尚希 發(fa)自北京(jing)

在踏出輕(qing)資產第一步之后，近兩年的時間(jian)里，首創置業對于輕(qing)資產的運用越(yue)發得心(xin)應手。

2012年11月(yue)，首(shou)創(chuang)(chuang)(chuang)置(zhi)業公告稱，公司(si)(si)擬(ni)以8.26億元將(jiang)位于北京市房(fang)山(shan)區的(de)一項目股(gu)權與債權轉讓給(gei)昆山(shan)創(chuang)(chuang)(chuang)博盛拓(tuo)(tuo)股(gu)權投資管理(li)有(you)限公司(si)(si)旗下基(ji)金。首(shou)創(chuang)(chuang)(chuang)置(zhi)業是創(chuang)(chuang)(chuang)博盛拓(tuo)(tuo)基(ji)金的(de)次級有(you)限合伙人。這是首(shou)創(chuang)(chuang)(chuang)旗下地產基(ji)金接手的(de)第一個項目，意味著首(shou)創(chuang)(chuang)(chuang)向輕資產模式正式進軍。

不同于(yu)各(ge)房(fang)企熱衷于(yu) “抱團取暖”，首創置(zhi)業更(geng)熱衷與基金合作。從麗澤商務區(qu)項(xiang)目(mu)到大(da)興自住房(fang)項(xiang)目(mu)再到珠海橫(heng)琴自住房(fang)項(xiang)目(mu)，今年以來首創更(geng)是加(jia)速了“輕資產”的(de)腳步。在當前房(fang)企融資成本高企的(de)大(da)背景之下，基金融資能更(geng)有效地降低企業的(de)資金壓力，通過(guo)資產證券化提(ti)高項(xiang)目(mu)的(de)收益率(lv)。

首創(chuang)置業的投資(zi)者關系總監馮瑜堅此前表示，基金(jin)是(shi)一個互相(xiang)選擇(ze)的過程，更偏向(xiang)新(xin)項目(mu)，并不是(shi)所有的項目(mu)都能(neng)做基金(jin)融資(zi)，“如(ru)果有合適的機會，公司(si)也在積極拓(tuo)展基金(jin)融資(zi)方式”。

新湖中寶：

“地產+金融”并舉

每經記者 徐杰 發自杭州

7月5日，新(xin)湖中寶(bao)公告稱，擬收購(gou)陽光保險(xian)部(bu)分股(gu)權。上述舉動(dong)只是(shi)新(xin)湖中寶(bao)金融產業投資(zi)領域的一環(huan)，近年來，其先(xian)后控股(gu)新(xin)湖期貨、參股(gu)湘財證券(quan)，并投資(zi)盛(sheng)京(jing)銀(yin)行、成(cheng)都農商(shang)行、溫州(zhou)銀(yin)行、吉(ji)林銀(yin)行、大(da)智慧等，目(mu)前已在(zai)包括銀(yin)行、保險(xian)、期貨、證券(quan)等多元金融投資(zi)市場中占據先(xian)機。

在加(jia)強金融領域布局的同時，新(xin)湖中寶房(fang)地產業(ye)務同樣可(ke)圈可(ke)點(dian)。據統計(ji)，截至去年末，公司項目儲(chu)備權益建面(mian)達1601萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)(fang)米，海涂開發儲(chu)備811萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)(fang)米。2014年，其計(ji)劃實現結算額90.73億元(yuan)，同比增長64.63%。

今年3月份(fen)，新湖中寶(bao)分別與上(shang)海(hai)房屋(wu)、樂(le)居(ju)和克爾(er)瑞達成戰(zhan)略合作(zuo)協議，這(zhe)將有(you)望讓其在(zai)房屋(wu)代理(li)銷售、地產電(dian)商服務、地產信(xin)息咨詢和大數據分析(xi)方面打開(kai)新的(de)發展空間(jian)，創新房地產營銷模式(shi)。

每經(jing)記(ji)者 尚(shang)希 發(fa)自北京

在醞釀多年之后，泛海建設(she)的輕資(zi)產戰略終于浮出水面。

今年3月28日，停牌一周的(de)泛海建(jian)(jian)設復牌，宣布以現金(jin)收購泛海系旗下民生證券(quan)73%的(de)股(gu)權，泛海建(jian)(jian)設也將從房地產企業(ye)(ye)轉變為(wei)“地產+金(jin)融+戰略投(tou)資”的(de)綜合性上市(shi)公(gong)(gong)司，同(tong)時將更名為(wei)“泛海控股(gu)”。這也意(yi)味(wei)著公(gong)(gong)司正(zheng)式開啟了”輕資產業(ye)(ye)務模式“。

整體(ti)架構轉變的背后，也意味著泛海控(kong)股房地產(chan)開(kai)發思路發生了變化(hua)，在2013年堅持縮短(duan)項目去化(hua)周期后，如今再度明(ming)確以項目銷(xiao)售(shou)為先導(dao)，針(zhen)對(dui)不同城(cheng)市正(zheng)制定實施符(fu)合市場導(dao)向的銷(xiao)售(shou)策略。

泛(fan)海(hai)(hai)方面相(xiang)關人士曾表示，此次轉(zhuan)型泛(fan)海(hai)(hai)將完成(cheng)地產和金融的(de)結(jie)合(he)，加上(shang)其他戰略投資，這些產業將在(zai)上(shang)市公司(si)的(de)平臺下形成(cheng)行(xing)業本身互(hu)補、互(hu)為(wei)支撐(cheng)、聯動(dong)發(fa)展的(de)新業務(wu)格(ge)局。

恒大地產：

入股華夏銀行布局社區金(jin)融

每經(jing)記者 區家(jia)彥 發(fa)自廣州(zhou)

近(jin)年來跨界(jie)擴(kuo)張兇猛的恒(heng)大地(di)(di)產(chan)也將目光瞄準了金融行(xing)業。去(qu)年11月(yue)至今年3月(yue)間(jian)，恒(heng)大地(di)(di)產(chan)通過多家子公司共斥(chi)資36.5億元購入華夏銀(yin)行(xing)5%的股(gu)權，成為(wei)后者第五大股(gu)東。

第一上海證券分析師柯學鋒向 《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)表(biao)示，一方面(mian)，恒大(da)未(wei)來有望(wang)借力華(hua)夏(xia)銀行(xing)為(wei)集團合計(ji)291個樓盤提(ti)供社(she)區金(jin)融服務，借助金(jin)融手(shou)段夯實自(zi)身的(de)商業生態圈，為(wei)公司帶來持續(xu)性的(de)經(jing)營收入；另一方面(mian)，華(hua)夏(xia)銀行(xing)較低的(de)估(gu)值(zhi)也為(wei)恒大(da)提(ti)供了(le)良好(hao)的(de)介入機會，未(wei)來有望(wang)帶來良好(hao)的(de)投資回報。

此外(wai)，在(zai)融資渠道上(shang)恒大地產尋(xun)求(qiu)更多元化，公司成功發行合共(gong)250億元的(de)永續債，帶動公司凈負(fu)債率(lv)下(xia)降14.7%。