每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 岳琦 四川眉山攝影(ying)報道    

每(mei)經(jing)記(ji)者 岳琦(qi) 四(si)川眉(mei)山攝影(ying)報(bao)道

當前，從(cong)南到(dao)北(bei)；從(cong)一(yi)、二線城(cheng)市到(dao)三、四(si)線城(cheng)市，“救(jiu)市”已經成為地產商和(he)政府(fu)繞不開的(de)話題。雖(sui)然“救(jiu)市”政策(ce)花樣百(bai)出，但卻未(wei)能百(bai)花齊放。相比備受關(guan)注的(de)幾十個一(yi)、二線城(cheng)市，國內更廣泛(fan)的(de)救(jiu)市樣本(ben)或(huo)許存在于(yu)數以(yi)百(bai)計(ji)的(de)三、四(si)線“小城(cheng)”。一(yi)、二線城(cheng)市羞(xiu)答(da)答(da)的(de)限購靜悄(qiao)(qiao)悄(qiao)(qiao)地“開”，三、四(si)線城(cheng)市則需使出渾身(shen)解(jie)數，探索(suo)屬于(yu)自己(ji)的(de)“小城(cheng)”救(jiu)市路線圖。

對于(yu)沒有太(tai)多支柱產業的四(si)川(chuan)眉山(shan)來說(shuo)，樓(lou)市在經(jing)歷了后發的高速發展后，在今年初，危機(ji)也不期而至。近期眉山(shan)出(chu)(chu)臺穩增(zeng)長(chang)措施(shi)，房(fang)(fang)地產刺(ci)激成為(wei)重頭(tou)戲，甚(shen)至提出(chu)(chu)了“凡在眉山(shan)城區購(gou)買商品房(fang)(fang)的，按(an)60元(yuan)/平(ping)方(fang)米給予(yu)購(gou)房(fang)(fang)補貼”的政策，一時間引來無數目(mu)光。

近日，《每日經濟新聞》記者以三、四(si)線城(cheng)(cheng)市救(jiu)(jiu)市樣本(ben)為立足點，實地探(tan)(tan)訪眉(mei)山(shan)樓市一線，采訪多位當地業內人(ren)士、開(kai)發(fa)(fa)商及國內知(zhi)名學者，試圖還(huan)原眉(mei)山(shan)救(jiu)(jiu)市始末(mo)，探(tan)(tan)尋(xun)背后困境與動(dong)因(yin)，探(tan)(tan)討三、四(si)線城(cheng)(cheng)市房地產發(fa)(fa)展路徑。

“20多萬買(mai)三(san)房(fang)(fang)”、“低(di)至1350元(yuan)/平(ping)方米”、“首付3.5萬買(mai)現房(fang)(fang)”……眉山距離(li)四川省會城市成都僅(jin)1小時(shi)左右的(de)車程，類似這(zhe)樣的(de)促銷廣告在當(dang)地(di)隨處可(ke)見。

7月23日，眉(mei)(mei)山氣(qi)溫如往年一(yi)樣升高，但各大(da)樓盤的(de)銷售卻不復(fu)火熱(re)。《每日經濟新(xin)聞(wen)》記(ji)者(zhe)獲取的(de)一(yi)份(fen)眉(mei)(mei)山市相(xiang)關(guan)部門對2014年上半(ban)(ban)年經濟運(yun)行分析(xi)材料顯(xian)示，“上半(ban)(ban)年眉(mei)(mei)山房地(di)產開發量價齊(qi)跌”，眉(mei)(mei)山城區新(xin)開工面積下降近七成，成交(jiao)商品(pin)房套(tao)(tao)數同比下滑近三成，價格(ge)也逐(zhu)月下降，剛需走弱致使庫存加大(da)，在售剩余(yu)房屋套(tao)(tao)數達10781套(tao)(tao)。

“全國樓(lou)市的(de)(de)疲軟(ruan)從去年四季度(du)就已經顯現(xian)，但(dan)眉(mei)(mei)山相對滯后，今年三四月份開始出現(xian)銷量(liang)下(xia)滑。”領(ling)地集團眉(mei)(mei)山分(fen)公司總(zong)經理(li)季敏對《每日經濟新聞》記者(zhe)表示。多位眉(mei)(mei)山地產業內人(ren)士認為(wei)，眉(mei)(mei)山長期(qi)偏重剛需產品，激烈競爭催生拼總(zong)價(jia)高(gao)贈(zeng)送模式，但(dan)目前剛需市場受(shou)限，高(gao)贈(zeng)送的(de)(de)政策“擦邊球”也(ye)將難(nan)以為(wei)繼。

對此，眉(mei)山市城鄉規劃(hua)局辦公室一位負責人告訴 《每日(ri)經濟新(xin)聞》記(ji)者，“贈(zeng)送(song)都(dou)是違法的，這種行為露頭(tou)我們就打。”事實上，今年從(cong)7月1日(ri)起，新(xin)版(ban) 《建筑工程建筑面積計算規范》正(zheng)式實施，高贈(zeng)送(song)模(mo)式將(jiang)面臨終(zhong)結。

八成樓盤銷量僅(jin)個位數/

今(jin)年(nian)(nian)初，杭州房價下(xia)降(jiang)引起的(de)“樓市(shi)危機”論似(si)乎正呈現(xian)愈(yu)演愈(yu)烈的(de)態勢(shi)，繼(ji)此前(qian)部分(fen)二、三(san)線(xian)城(cheng)市(shi)出現(xian)樓盤降(jiang)價促銷后，一線(xian)城(cheng)市(shi)的(de)房價也有了松動跡象。國(guo)家(jia)統(tong)計局公(gong)布的(de)消息稱，今(jin)年(nian)(nian)2月(yue)我國(guo)70個(ge)大中城(cheng)市(shi)新(xin)房價格自2011年(nian)(nian)2月(yue)以來首次出現(xian)了同比(bi)、環比(bi)雙回落。

事實上，“降價之火”已經(jing)在三、四(si)線城市蔓延(yan)。季敏對《每日經(jing)濟(ji)(ji)新聞(wen)》記(ji)者表示(shi)，在經(jing)濟(ji)(ji)形(xing)勢不樂觀、樓市不景(jing)氣的情況下(xia)，眉山(shan)同(tong)樣(yang)無法獨善其身。

在成都至眉山高速路出口外不(bu)遠，眉山北(bei)部新城樓盤(pan)鱗次櫛比，巨幅戶外廣告中大多(duo)(duo)印著(zhu)“清盤(pan)”、“特惠”等字樣。《每(mei)日(ri)經濟新聞》記(ji)者隨機(ji)走訪了多(duo)(duo)個(ge)樓盤(pan)售樓部發現(xian)，新區(qu)大多(duo)(duo)以開盤(pan)1年(nian)多(duo)(duo)的樓盤(pan)為(wei)主，雖剩余房源不(bu)多(duo)(duo)，但在記(ji)者觀察的一段時間(jian)里乏有問津者。

季敏認為，目前全國的(de)(de)銷(xiao)售情況(kuang)都偏低迷，從一線(xian)城市(shi)(shi)(shi)向二(er)、三線(xian)城市(shi)(shi)(shi)蔓延。眉山在三四月份的(de)(de)時(shi)候也出現了銷(xiao)量下滑的(de)(de)狀(zhuang)況(kuang)，這次的(de)(de)樓市(shi)(shi)(shi)調(diao)整跟以(yi)往的(de)(de)樓市(shi)(shi)(shi)調(diao)整有本質區別。過(guo)去(qu)的(de)(de)調(diao)整均(jun)因政策(ce)調(diao)控所(suo)致(zhi)，但(dan)此次幾乎完(wan)全是市(shi)(shi)(shi)場的(de)(de)自主選擇行(xing)為。

據眉山(shan)房管(guan)局公布(bu)的(de)數據顯(xian)示，6月份眉山(shan)中(zhong)心(xin)城(cheng)區銷(xiao)售套(tao)數合(he)計(ji)799套(tao)，僅為5月份銷(xiao)售套(tao)數的(de)58%，創(chuang)今(jin)年(nian)到目前為止的(de)新(xin)低。此(ci)外，今(jin)年(nian)一季度的(de)成交總量則同比下降27.06%。

同(tong)時，開(kai)發商的推盤節奏也(ye)明顯放緩，6月(yue)市場(chang)新(xin)增(zeng)加預售(shou)證1個，新(xin)增(zeng)加房源僅381套，約為(wei)5月(yue)份新(xin)增(zeng)房源的22%。統計數據顯示，單盤整(zheng)月(yue)一套都沒有賣(mai)出的樓盤也(ye)為(wei)數不少，近八成樓盤銷售(shou)量僅個位數。

從價(jia)格來看，6月(yue)份(fen)市(shi)場所(suo)有樓(lou)盤均(jun)價(jia)為(wei)4250元(yuan)/平方米，與(yu)今年1月(yue)份(fen)4451元(yuan)/平方米的(de)均(jun)價(jia)相比下(xia)跌不(bu)(bu)少。一位眉山(shan)地產商高管則表示，官方統計(ji)的(de)均(jun)價(jia)并不(bu)(bu)能明顯地體現出降價(jia)，再加上眉山(shan)樓(lou)市(shi)高贈(zeng)送的(de)特點，實際降價(jia)幅度(du)與(yu)去(qu)年相比差距頗大。

《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者獲取(qu)的上述分析材料顯示，今年上半年，眉山“房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發量價齊跌”。房(fang)地(di)產(chan)開(kai)工面(mian)積274.2萬平方米，下(xia)降(jiang)31.5%。其中眉山城區(qu)房(fang)地(di)產(chan)新開(kai)工面(mian)積68.5萬平米，下(xia)降(jiang)67.5%。

從銷量來看(kan)，上述(shu)材料顯示，眉(mei)山全市(shi)商(shang)(shang)品房銷售面積180.4萬(wan)平米，下(xia)降20.7%。其中(zhong)(zhong)眉(mei)山中(zhong)(zhong)心(xin)城區商(shang)(shang)品房銷售79.8萬(wan)平方(fang)米，下(xia)降13.7；成交套(tao)數7639套(tao)，比去年同期(qi)的11000余套(tao)少(shao)了近(jin)4000套(tao)。

庫存高企(qi)“炙烤(kao)”開發商/

面對市(shi)場疲(pi)態，低價出售(shou)手中庫存，快速回攏資金成為大多數眉山開發商(shang)的(de)策略。同(tong)時(shi)，現階段(duan)市(shi)場的(de)情(qing)況已經(jing)讓很(hen)多開發商(shang)放(fang)緩了前進的(de)步伐，將今年主要的(de)任務確立為求(qiu)穩(wen)。

高庫(ku)存(cun)幾乎是不(bu)少(shao)城市的樓市通病，眉(mei)山(shan)(shan)(shan)也不(bu)例外。上述官方材料(liao)顯(xian)示(shi)，今年(nian)上半年(nian)，眉(mei)山(shan)(shan)(shan)剛需市場逐漸(jian)走弱，房產市場面臨庫(ku)存(cun)壓力增(zeng)大。截至(zhi)6月(yue)底，眉(mei)山(shan)(shan)(shan)中心城區在售剩余房屋(wu)套(tao)數達到(dao)10781套(tao)。

“眉山(shan)樓(lou)市目(mu)前最大的(de)問題是供需(xu)嚴(yan)重失衡。”一位關注眉山(shan)樓(lou)市多年的(de)業內人士對《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)表示，眉山(shan)城(cheng)區每個月(yue)去化量(liang)是1000多套(tao)，而余量(liang)達到上萬套(tao)，供求比是9：1，開發商日子并不好(hao)過。

此外(wai)，消(xiao)費者的(de)觀望(wang)心理已經成為(wei)開(kai)發商去庫存的(de)一大(da)障礙。大(da)幅促(cu)銷(xiao)和(he)優(you)惠擴(kuo)大(da)使得大(da)部分消(xiao)費者產生了“買漲(zhang)不(bu)買跌”的(de)心理。此外(wai)，季敏認(ren)為(wei)，樓市不(bu)景氣，可買可不(bu)買的(de)隱性需求，不(bu)是那么急(ji)切，觀望(wang)情緒較濃。

“在四川(chuan)諸多(duo)二(er)級城市(shi)中，眉山的(de)市(shi)場是(shi)(shi)供求關(guan)系最嚴峻的(de)，也是(shi)(shi)市(shi)場競爭最激烈(lie)的(de)。”上述業(ye)內人士表示，現(xian)在幾(ji)乎每個樓(lou)盤都在搞促(cu)銷，都在做特(te)價房，而(er)前幾(ji)年(nian)都是(shi)(shi)消費者排號來買房。

據(ju)(ju)搜房網發布的(de)分析報告(gao)稱，“2013年，眉(mei)山(shan)(shan)城區房地(di)產總銷(xiao)售面積為160多萬(wan)平方(fang)米，而供應量(liang)(liang)超過220萬(wan)平方(fang)米，加之舊(jiu)有存量(liang)(liang)及今(jin)(jin)年的(de)新增開發量(liang)(liang)，相(xiang)關調查(cha)機構發布的(de)數據(ju)(ju)顯(xian)示，今(jin)(jin)年眉(mei)山(shan)(shan)房地(di)產市場的(de)供應量(liang)(liang)將(jiang)超過450萬(wan)平方(fang)米。”按照近年眉(mei)山(shan)(shan)城區銷(xiao)售速(su)度(du)推算(suan)，450萬(wan)平方(fang)米的(de)供應量(liang)(liang)需要3年時間來(lai)消化。

據多(duo)位眉山(shan)業(ye)內人士透露，目前眉山(shan)雖未出(chu)現(xian)開(kai)發商破(po)產(chan)(chan)事件，但很多(duo)中(zhong)小(xiao)開(kai)發商已經出(chu)現(xian)明(ming)顯的(de)資金鏈緊張(zhang)現(xian)象。搜房網公(gong)布的(de)數據顯示(shi)，眉山(shan)房地(di)(di)產(chan)(chan)企業(ye)在進行項(xiang)目施工時(shi)，由于(yu)資金較為緊張(zhang)，部分房地(di)(di)產(chan)(chan)企業(ye)拖(tuo)欠建筑企業(ye)的(de)工程(cheng)(cheng)款(kuan)(kuan)增多(duo)。2013年(nian)，房地(di)(di)產(chan)(chan)企業(ye)拖(tuo)欠的(de)工程(cheng)(cheng)款(kuan)(kuan)占各項(xiang)應(ying)付(fu)款(kuan)(kuan)的(de)46.5%，比去年(nian)同期增長了(le)6.7個百分點。

熟悉眉(mei)山(shan)樓市(shi)的(de)業(ye)內人(ren)士分(fen)析認為，眉(mei)山(shan)兩(liang)極分(fen)化的(de)市(shi)場格(ge)局(ju)，很(hen)可能導致行(xing)業(ye)格(ge)局(ju)的(de)改變。房地產行(xing)業(ye)是一個(ge)資金密(mi)集型行(xing)業(ye)，一些規(gui)模小、銷量業(ye)績不好、資金回籠慢的(de)企業(ye)很(hen)可能在這一過程中(zhong)被淘汰。

高贈送模式難(nan)以為(wei)繼/

據(ju)眉(mei)(mei)山當地(di)(di)房(fang)產雜志 《眉(mei)(mei)州(zhou)樓市》統計，2013年，眉(mei)(mei)山中心城區正在開(kai)發(fa)建設的(de)項目達(da)到(dao)70余個，加上(shang)今(jin)年入市的(de)保(bao)障性住房(fang)，眉(mei)(mei)山樓市已然進(jin)入買(mai)方(fang)市場(chang)。一(yi)位進(jin)入眉(mei)(mei)山市場(chang)多年的(de)成都開(kai)發(fa)商高(gao)管介(jie)紹(shao)，眉(mei)(mei)山地(di)(di)產市場(chang)長期(qi)存(cun)在高(gao)贈送(song)的(de)開(kai)發(fa)模式(shi)，一(yi)度創造了(le)眉(mei)(mei)山銷售的(de)“神話”，但如(ru)今(jin)這種方(fang)式(shi)也難再(zai)撬(qiao)動買(mai)方(fang)市場(chang)。

這迫使每個樓盤都在絞盡腦(nao)汁地(di)尋求破局(ju)。“兩(liang)房變三房”、“買一(yi)層送(song)一(yi)層”、“超大贈送(song)面積(ji)”，類似的廣告語在眉山樓盤宣傳中仍然(ran)隱現。

拼(pin)總價、高贈送(song)幾乎成(cheng)為眉山樓市(shi)的(de)(de)特色。多(duo)位眉山業內人(ren)士指出，這是一種“很不健(jian)康的(de)(de)方式。”增加贈送(song)空間，控(kong)制房屋總價，以(yi)此(ci)吸引主流剛需(xu)購(gou)房人(ren)群，或許一時會(hui)贏得市(shi)場，但(dan)未(wei)來(lai)卻不可避(bi)免地面(mian)臨(lin)潛在的(de)(de)法律和政策風(feng)險。

高(gao)贈送(song)的方式在2012年(nian)(nian)被引(yin)入眉(mei)山(shan)，2013年(nian)(nian)被《眉(mei)山(shan)日報》、中國之(zhi)聲《新聞縱橫》等媒體曝(pu)光，高(gao)達(da)50%的贈送(song)面(mian)積廣遭(zao)輿論詬病。

一位接近(jin)眉(mei)(mei)山(shan)房(fang)管局(ju)(ju)的業內人士表示，眉(mei)(mei)山(shan)為(wei)了(le)消除開發商贈送(song)標準不一的問題(ti)，2013年(nian)專門(men)制定(ding)(ding)了(le)相關規定(ding)(ding)，將贈送(song)面(mian)積標準由20%統一提高至(zhi)30%。雖然記者(zhe)在眉(mei)(mei)山(shan)多(duo)個(ge)售樓部和銷售廣告中都發現(xian)了(le)贈送(song)30%左右(you)的情(qing)況，但該業內人士的說(shuo)法(fa)并未得到(dao)眉(mei)(mei)山(shan)官方的證實。眉(mei)(mei)山(shan)市城(cheng)鄉規劃(hua)局(ju)(ju)辦公室(shi)一位負(fu)責人甚(shen)至(zhi)表示，贈送(song)面(mian)積就是(shi)違法(fa)行為(wei)。

季(ji)敏則認為，政府的職能是提供(gong)一個公(gong)平競(jing)爭的市場(chang)環境(jing)，之(zhi)前(qian)眉山出的一些(xie)情況對企(qi)業(ye)來說不(bu)太(tai)公(gong)平，去年下半年眉山也做了一些(xie)調整，出臺了一些(xie)政策。

事實上，俗稱“偷(tou)面積”的購房贈(zeng)送(song)(song)非(fei)產權(quan)面積的問題，早在2010年前后就在國內(nei)多個一(yi)、二線(xian)城(cheng)市遭到官(guan)方肅(su)整“叫停”。業內(nei)人士指出，剛需消(xiao)費者往往對(dui)價格敏感，而忽視產權(quan)及法律風險，高贈(zeng)送(song)(song)的方式將針對(dui)剛需市場的房源總價拉得(de)非(fei)常低，吸引(yin)了大量剛需消(xiao)費者。

從7月1日(ri)起，國內(nei)(nei)正式(shi)實施新版(ban)《建筑工程建筑面積(ji)計(ji)算規范》，該規范對于贈送(song)面積(ji)問(wen)題(ti)進行(xing)詳細(xi)規定(ding)(ding)，基(ji)本封殺了(le)高贈送(song)的方(fang)式(shi)。新規還顯示，在售以(yi)及未(wei)售但(dan)已經報(bao)審規劃方(fang)案(an)的項目(mu)，不(bu)在新規的嚴(yan)控(kong)之內(nei)(nei)；但(dan)首次報(bao)審規劃方(fang)案(an)或對原已審定(ding)(ding)規劃方(fang)案(an)申請調整，又沒有趕上(shang)7月1日(ri)前(qian)報(bao)建的項目(mu)就必須(xu)按照規定(ding)(ding)行(xing)事。

眉山業(ye)內(nei)人士指出，新規一(yi)出，以后的(de)很多戶(hu)型不計價(jia)面(mian)積會變少，對購房者的(de)吸引(yin)力也會大大減弱，在眉山嚴峻的(de)房地產市場形勢(shi)下，想要(yao)繼續依賴高贈送策(ce)略吸引(yin)剛需用戶(hu)已經(jing)難以為繼。