每經編(bian)輯｜每經記者 杜冉樂 發自成都     

每經記者 杜冉樂(le) 發自(zi)成(cheng)都

三大(da)紅利消失，中國經(jing)濟遇到拐(guai)點？8月9日，“財經(jing)女俠”葉檀在成都(dou)舉行的 “2014年中國經(jing)濟年中巡回論(lun)壇暨華潤商業(ye)論(lun)壇”上，開(kai)場(chang)便直截了當(dang)地拋(pao)出了這一驚(jing)人論(lun)斷。

論(lun)壇全(quan)場坐席(xi)爆(bao)棚，主辦方每日經濟新聞報社、成都商報和華潤置地不(bu)(bu)得不(bu)(bu)臨時(shi)增加了大量旁聽席(xi)。

按照(zhao)葉檀(tan)的(de)研(yan)究分析(xi)，中國經濟(ji)(ji)正在(zai)消(xiao)失(shi)的(de)三大(da)(da)紅利是制造業紅利、貨(huo)幣紅利和出(chu)(chu)口紅利。如何破解經濟(ji)(ji)困境？一些經濟(ji)(ji)學家認為，決策層(ceng)提(ti)出(chu)(chu)“經濟(ji)(ji)新常態(tai)”的(de)概(gai)念，是為了最(zui)大(da)(da)限度地(di)(di)容忍經濟(ji)(ji)增速放緩(huan)，為改(gai)革留出(chu)(chu)更多余地(di)(di)。

宏觀(guan)經(jing)濟的不確(que)定(ding)性，如何讓(rang)中國本(ben)已缺乏投(tou)資(zi)(zi)渠(qu)道(dao)的廣(guang)大投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)實(shi)現(xian)資(zi)(zi)產(chan)保值、增(zeng)值？在葉檀(tan)看(kan)來(lai)，無論從高(gao)鐵干(gan)線建設(she)，還是棚(peng)戶區(qu)改(gai)造等(deng)，均會帶來(lai)投(tou)資(zi)(zi)擴張和(he)土(tu)地(di)(di)增(zeng)值，房地(di)(di)產(chan)仍是政府(fu)倚重的一把利(li)器(qi)，更(geng)是投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)資(zi)(zi)產(chan)配(pei)置的重要(yao)(yao)部分。不動產(chan)投(tou)資(zi)(zi)要(yao)(yao)看(kan)配(pei)置什么資(zi)(zi)產(chan)，投(tou)資(zi)(zi)商業(ye)地(di)(di)產(chan)需(xu)注(zhu)意(yi)三點，即看(kan)地(di)(di)段，看(kan)開發商背景，看(kan)租金回報率。

宏觀經濟(ji)“震蕩”前行/

來(lai)自國家(jia)統計局(ju)的數據顯示，今年(nian)一(yi)季度經(jing)濟增速7.4%，與(yu)去年(nian)同期相比(bi)下(xia)降了(le)0.3個百分點，二季度經(jing)濟增速7.5%，基本上與(yu)去年(nian)同期持平。

從整(zheng)個上半(ban)年(nian)來看，全國GDP實(shi)現絕對(dui)額26.9萬億(yi)元，同(tong)比增速7.4%。其中，房(fang)地產業(ye)投(tou)資GDP達(da)到1.74萬億(yi)元，同(tong)比增速2.5%，但與去(qu)年(nian)同(tong)期7.5%的同(tong)比增幅(fu)相比，下降了5個百(bai)分(fen)點。

在(zai)“2014年中(zhong)(zhong)國經(jing)濟(ji)年中(zhong)(zhong)巡回論(lun)壇(tan)暨(ji)華潤商業論(lun)壇(tan)”上，葉檀直言中(zhong)(zhong)國經(jing)濟(ji)面臨(lin)拐點(dian)，明顯的標志是有三大紅利(li)(li)消失，分別是制造(zao)業紅利(li)(li)、貨幣紅利(li)(li)和出口紅利(li)(li)。

其中，貨幣紅(hong)利消失(shi)直指貨幣M2和CPI。葉檀表示，貨幣M2指標的(de)增速(su)過快和CPI的(de)上漲(zhang)，這(zhe)也導致貨幣紅(hong)利很難(nan)存在。

路透中國相(xiang)關報道認為，中國M2/GDP的比例，從1997年(nian)(nian)3月的109%到2014年(nian)(nian)3月末已(yi)超過200%，6月末至205%，表示有必要緊縮信用以緩解加杠桿風險(xian)。

此外(wai)，葉檀還(huan)認為(wei)，中(zhong)國經濟還(huan)有(you)兩(liang)大頑疾(ji)纏身，國企(qi)效(xiao)(xiao)率和民企(qi)誠信(xin)兩(liang)個問題。國企(qi)效(xiao)(xiao)率偏低，尤其是(shi)依靠(kao)創新效(xiao)(xiao)率極低，而民企(qi)低成本(ben)造(zao)假上市泛(fan)濫，圈錢(qian)驚人。

那(nei)么(me)，如何(he)走出(chu)經(jing)濟震蕩(dang)？7月29日(ri)召開的中(zhong)央政(zheng)治局會議(yi)要(yao)求(qiu)，加大(da)對實體(ti)經(jing)濟支(zhi)持力(li)度(du)，提高財經(jing)資金使(shi)用效益，積極(ji)擴大(da)有(you)效投資，進一(yi)步(bu)釋放民間投資潛力(li)；通(tong)過完善消費政(zheng)策和改善消費環境，不斷釋放消費潛力(li)等(deng)。

商業(ye)物業(ye)成投資重點/

7月(yue)26日，全國房(fang)地產商會聯盟執(zhi)行(xing)主席(xi)顧云昌在(zai)出席(xi) “2014年(nian)中國經(jing)濟年(nian)中巡回論(lun)壇暨華潤(run)商業(ye)(ye)論(lun)壇”首場演講(jiang)時(shi)(shi)表示，中國從來沒(mei)有(you)對(dui)商業(ye)(ye)地產進行(xing)過(guo)調控(kong)，沒(mei)有(you)一個政策(ce)調控(kong)是針(zhen)對(dui)商業(ye)(ye)地產的，商業(ye)(ye)地產的力量正(zheng)在(zai)樓(lou)市顯現(xian)，目前(qian)正(zheng)是商業(ye)(ye)投資的一個好時(shi)(shi)期。

按照相關研究及結論，當一個城市GDP增(zeng)速4%～5%且人均(jun)GDP在8000～10000美(mei)(mei)元時，房地產進入(ru)住宅衰(shuai)退、商業啟動期；當GDP增(zeng)速超(chao)過(guo)8%，房地產會高速發展，如果人均(jun)GDP達到15000～25000美(mei)(mei)元時，將進入(ru)CBD復合商業時代，如果人均(jun)GDP超(chao)過(guo)25000美(mei)(mei)元時，房地產將進入(ru)金(jin)融理財品和金(jin)融衍生品時代。

華(hua)潤置地成都公司相(xiang)關人(ren)士表(biao)示，成都市(shi)2013年GDP總額9018.8億(yi)元，GDP增速10.2%，去年底戶(hu)籍人(ren)口數量達到1635萬，人(ren)均(jun)GDP高(gao)達8000美元左右。可以說，成都正進(jin)入(ru)商業地產啟動期，投資洼地時代來臨。

《每日經濟新聞》記者了(le)解到，自7月19日以來(lai)，華(hua)潤(run)置(zhi)地(di)在成(cheng)都(dou)集中推出了(le)9大商(shang)業(ye)地(di)標(biao)項目(mu)，截至(zhi)目(mu)前已瘋狂攬(lan)金逾(yu)7億元。按(an)照華(hua)潤(run)置(zhi)地(di)的(de)未來(lai)商(shang)業(ye)規劃，2017年將(jiang)實現(xian)商(shang)業(ye)開(kai)發面積達到上千萬平方米。成(cheng)都(dou)作為華(hua)潤(run)置(zhi)地(di)布局西部(bu)的(de)重鎮，勢必(bi)會分攤到公(gong)司(si)更多的(de)市場份額。

上述(shu)9大商業地標項目涵(han)蓋了集中商業系(xi)（華(hua)(hua)(hua)潤(run)(run)熙(xi)悅(yue)廣場）；中心(xin)商務系(xi)（華(hua)(hua)(hua)潤(run)(run)熙(xi)悅(yue)廣場、華(hua)(hua)(hua)潤(run)(run)中心(xin)·萬(wan)象星座）；高(gao)端獨棟系(xi)（華(hua)(hua)(hua)潤(run)(run)翡翠里）；黃(huang)金(jin)底商系(xi)（橡樹(shu)灣、銀杏華(hua)(hua)(hua)庭）；步行商街系(xi)（凱旋天地、翡翠天地、華(hua)(hua)(hua)潤(run)(run)中心(xin)·萬(wan)象天地、華(hua)(hua)(hua)潤(run)(run)幸福里、華(hua)(hua)(hua)潤(run)(run)國際(ji)商街）以及(ji)精品華(hua)(hua)(hua)宅系(xi)（華(hua)(hua)(hua)潤(run)(run)·金(jin)悅(yue)灣）。

“商業地產已成(cheng)為很多開(kai)發(fa)商轉型的(de)產品，你會(hui)發(fa)現(xian)在(zai)整個商業歷(li)程里(li)，開(kai)發(fa)商之(zhi)間(jian)的(de)競爭就是項目(mu)之(zhi)間(jian)競爭，最終(zhong)競爭的(de)是綜合實力，而表現(xian)在(zai)戰略(lve)方向(xiang)上就是對運營能力的(de)競爭。”華(hua)潤(run)中心、華(hua)潤(run)廣場(chang)營銷負(fu)責人(ren)張群(qun)介紹說。

據了解，華潤置地(di)具(ju)備30年的(de)地(di)產開發(fa)經(jing)歷，也(ye)(ye)積累了豐富的(de)商(shang)(shang)業(ye)開發(fa)運作經(jing)驗，也(ye)(ye)是目(mu)前全國僅有的(de)2家(jia)擁(yong)有2000家(jia)商(shang)(shang)業(ye)合作伙伴的(de)運營商(shang)(shang)之(zhi)一，具(ju)有強大的(de)品牌號召力和商(shang)(shang)業(ye)運營能(neng)力。

葉檀強調說，不動產要(yao)看配置什么，也就是不同產品的(de)(de)搭(da)配。按照她自身的(de)(de)投資(zi)體會(hui)，商(shang)(shang)業(ye)(ye)物業(ye)(ye)投資(zi)需(xu)注意三點：第(di)一，物業(ye)(ye)是處在商(shang)(shang)業(ye)(ye)繁榮(rong)區還是未來政府(fu)規劃的(de)(de)商(shang)(shang)業(ye)(ye)區；第(di)二，要(yao)看開發商(shang)(shang)，如果開發商(shang)(shang)很(hen)負責(ze)任，也很(hen)惜貨，手上還持有一部分，后期運營(ying)時會(hui)考慮整體布局；第(di)三，看租金回(hui)報(bao)率，如果回(hui)報(bao)率低于3%，建(jian)議不要(yao)買。