每經編輯｜每經記者(zhe) 楊羚強 發自上海    

每經(jing)記者(zhe) 楊羚強 發自上海(hai)

“今天(tian)張江的(de)盤口放在(zai)(zai)21500，猜21500以(yi)上回復‘+’，猜21500以(yi)下回復‘-’。”9月5日，上海浦東新區張江南(nan)區配套生活(huo)基地A1-05地塊（以(yi)下簡(jian)稱(cheng)張江地塊）即(ji)將(jiang)開拍前一小時，一家(jia)房地產咨詢機構的(de)總(zong)經理(li)在(zai)(zai)微信(xin)朋友(you)圈(quan)里(li)玩(wan)起了(le)地價競猜游戲。

他(ta)(ta)確(que)定(ding)“盤(pan)口(kou)(kou)”的依(yi)據是(shi)去年七八月(yue)份，萬科在(zai)張江拿的兩幅地塊(kuai)的樓板價(jia)(jia)。根據土(tu)地成交(jiao)價(jia)(jia)格紀錄，上(shang)述(shu)兩塊(kuai)地的單(dan)價(jia)(jia)均在(zai)21500元/平方(fang)米上(shang)下。在(zai)他(ta)(ta)放出這個“盤(pan)口(kou)(kou)”后，盤(pan)口(kou)(kou)的價(jia)(jia)格便不斷上(shang)升，至(zhi)競猜截止(zhi)已上(shang)漲至(zhi)24500元/平方(fang)米。

沒有(you)想到(dao)的(de)(de)是，幾(ji)分(fen)鐘后張江地(di)塊(kuai)的(de)(de)競(jing)拍(pai)完全復制了上述地(di)價競(jing)猜游(you)戲的(de)(de)局面，地(di)價一路上漲。最(zui)終，華發股份（600325，SH）下(xia)屬子公(gong)司(si)上海(hai)鏵(hua)發創盛置業有(you)限公(gong)司(si)以23.7億元(yuan)競(jing)得，溢價率高達89.9%，樓板價達到(dao)2.58萬元(yuan)/平方米。這(zhe)一情形被看作上海(hai)土地(di)市場行情逆轉的(de)(de)信號。

20余(yu)家房企參與(yu)競拍/

張江(jiang)地塊拍出高溢價(jia)率，其實已在業(ye)界預(yu)料之(zhi)中。

開發商對上述(shu)地(di)塊的競爭極為激烈。華潤、世茂房地(di)產(chan)(chan)(chan)、融創(chuang)綠城、陽光城地(di)產(chan)(chan)(chan)、保(bao)利地(di)產(chan)(chan)(chan)、萬(wan)科地(di)產(chan)(chan)(chan)、九龍倉、江(jiang)蘇新城、嘉華集團(tuan)以及合(he)景泰富等20多家地(di)產(chan)(chan)(chan)商參與了這次競拍，足以看(kan)出(chu)上述(shu)地(di)塊的熱度。三湘股份（000863，SZ）的報價排(pai)在第二(er)名，只比地(di)塊成交價低26元/平方米。

中房信研究總監薛建雄表示，上海外(wai)環內的(de)宅地(di)越來越稀缺，地(di)產商因此都勢在必得，而且，當地(di)的(de)購買能力足(zu)以(yi)確保(bao)項目有(you)相(xiang)對可接(jie)受的(de)利(li)潤。

從張(zhang)江(jiang)高(gao)(gao)科技園區內的復(fu)旦張(zhang)江(jiang)（01349，HK）、張(zhang)江(jiang)高(gao)(gao)科（600895，SH）等上(shang)市(shi)公司財(cai)報了解(jie)到(dao)，這(zhe)些(xie)企業去(qu)年(nian)發放的員(yuan)工平均(jun)薪(xin)酬遠高(gao)(gao)出上(shang)海市(shi)平均(jun)水平，復(fu)旦張(zhang)江(jiang)去(qu)年(nian)支付給員(yuan)工的薪(xin)酬（含福利）折合可(ke)達到(dao)人均(jun)15萬元/年(nian)左右，張(zhang)江(jiang)高(gao)(gao)科則更(geng)高(gao)(gao)一些(xie)。

德佑地產大東區副總經理(li)林俊(jun)權對張江地區企業員工的購(gou)買力也給予肯(ken)定。他向《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者介紹，當地的房(fang)源相(xiang)對需求來說(shuo)還是太少，因此，之(zhi)前張江的購(gou)房(fang)者會去鄰近的川(chuan)沙(sha)鎮(zhen)、唐鎮(zhen)購(gou)房(fang)，在去年市場最火的時候，上述板塊內的綠城項(xiang)目甚至一度賣到(dao)5萬(wan)元(yuan)/平方米左(zuo)右。

林俊(jun)權認(ren)為，張江(jiang)地(di)塊也(ye)有(you)(you)機會賣出高價，條(tiao)件(jian)是產(chan)品(pin)檔次比當地(di)現有(you)(you)的產(chan)品(pin)有(you)(you)更大的提升。

房企儲(chu)備(bei)土地“補(bu)血”/

今年(nian)8月(yue)(yue)(yue)，上(shang)海市(shi)共(gong)計成交(jiao)土地(di)(di)16宗，其中經營性(xing)用地(di)(di)僅6幅(fu)(fu)，出(chu)讓(rang)金額為(wei)48.69億(yi)元(yuan)，同(tong)比(bi)減少69%；共(gong)計出(chu)讓(rang)面積24.35萬平方米，同(tong)比(bi)減少73.3%，環比(bi)下(xia)(xia)降66.8%。除7月(yue)(yue)(yue)成交(jiao)了16幅(fu)(fu)經營性(xing)地(di)(di)塊，5月(yue)(yue)(yue)、6月(yue)(yue)(yue)和8月(yue)(yue)(yue)經營性(xing)地(di)(di)塊的成交(jiao)量都(dou)在(zai)10幅(fu)(fu)以下(xia)(xia)。

中國指(zhi)數研究院發布的數據(ju)顯示，今年8月，全(quan)國300個城市(shi)共成交(jiao)(jiao)土地(di)1930宗，環比(bi)減(jian)(jian)(jian)(jian)少(shao)(shao)(shao)(shao)23%，同比(bi)減(jian)(jian)(jian)(jian)少(shao)(shao)(shao)(shao)36%；成交(jiao)(jiao)樓面均價(jia)為1136元(yuan)/平方米，環比(bi)上漲(zhang)7%，同比(bi)下跌3%；土地(di)出(chu)讓金總(zong)額為1449億元(yuan)，環比(bi)減(jian)(jian)(jian)(jian)少(shao)(shao)(shao)(shao)11%，同比(bi)減(jian)(jian)(jian)(jian)少(shao)(shao)(shao)(shao)40%，其(qi)中，住宅(zhai)用地(di)出(chu)讓金總(zong)額為796億元(yuan)，環比(bi)減(jian)(jian)(jian)(jian)少(shao)(shao)(shao)(shao)26%，同比(bi)減(jian)(jian)(jian)(jian)少(shao)(shao)(shao)(shao)52%。主要城市(shi)土地(di)出(chu)讓金同比(bi)、環比(bi)雙(shuang)降(jiang)，住宅(zhai)用地(di)降(jiang)幅大(da)于整體市(shi)場。

不過，從進入8月底(di)開始，市場(chang)似(si)(si)乎出現了變化。此前，北京西城(cheng)區華嘉胡同地塊以74.6億元被(bei)華融公司競得，溢價率達(da)110%，樓(lou)面(mian)價超9.6萬元/平(ping)方米(mi)，成交(jiao)總價和平(ping)均(jun)樓(lou)面(mian)價均(jun)創新高(gao)。張江地塊的成交(jiao)樓(lou)面(mian)價也高(gao)于去年同期位(wei)置(zhi)相似(si)(si)地塊。

薛(xue)建雄認為，張江地(di)(di)(di)塊(kuai)和華嘉(jia)胡同都(dou)屬于(yu)地(di)(di)(di)理位置極佳的區域，以(yi)華嘉(jia)胡同地(di)(di)(di)塊(kuai)為例，其所處北京二環內，最近(jin)3年已經沒有出讓過住宅用地(di)(di)(di)。

他同時(shi)表(biao)示，目前(qian)開發商積(ji)極入市，一定層面也說明房地(di)產企(qi)業目前(qian)的(de)(de)資(zi)金比之前(qian)充裕(yu)，有(you)通(tong)過購買(mai)土地(di)儲備“補血”的(de)(de)需要。

參與拍地(di)的(de)上海三湘股份有限公司副總經理張濤對(dui)《每日經濟新聞》記(ji)者表示，根據(ju)他們(men)了(le)解，目前開(kai)發商的(de)資金(jin)確(que)實比之前充裕，在參加上述土地(di)拍賣時，也側面了(le)解到很(hen)多競爭對(dui)手(shou)的(de)資金(jin)是很(hen)充裕的(de)。

在張濤看來(lai)，類(lei)似上海、北(bei)京這(zhe)樣的(de)一(yi)線城市，仍(reng)然會是(shi)開(kai)發商(shang)重點布局的(de)區域，類(lei)似張江這(zhe)樣購房人群收入相(xiang)對較高的(de)板塊，未來(lai)仍(reng)是(shi)開(kai)發商(shang)看好的(de)區域。