每經編(bian)輯｜蔡雅(ya)蕓(yun)

風險管控成關鍵

如果(guo)說(shuo)潘軍(jun)之(zhi)前談論社區(qu)金融(rong)還是(shi)一個(ge)概念，那么(me)此次(ci)展開的(de)社區(qu)理財應(ying)是(shi)首(shou)試(shi)之(zhi)舉。在榮(rong)騰洪(hong)看(kan)來(lai)，這(zhe)應(ying)是(shi)彩(cai)生(sheng)活向特定客戶進(jin)行變相融(rong)資。“以戶型70平方米為(wei)例，一年物(wu)管費就(jiu)是(shi)840元(yuan)(yuan)(yuan)，業(ye)主(zhu)需充(chong)值(zhi)1.5萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)，加上年化收益525元(yuan)(yuan)(yuan)，一共1365元(yuan)(yuan)(yuan)。不過，彩(cai)生(sheng)活拿到(dao)1.5萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)之(zhi)后，這(zhe)種(zhong)資金的(de)月(yue)(yue)息一般(ban)為(wei)1.5分~2分，1個(ge)月(yue)(yue)就(jiu)是(shi)225元(yuan)(yuan)(yuan)~300元(yuan)(yuan)(yuan)，一年下來(lai)是(shi)2700~3600元(yuan)(yuan)(yuan)。”榮(rong)騰洪(hong)表示(shi)，待扣除所有費用之(zhi)后仍能賺到(dao)1335~2235元(yuan)(yuan)(yuan)。

對(dui)于上述模(mo)式，榮騰洪表示，彩生(sheng)活免(mian)去物(wu)業費(fei)肯定也(ye)是有收益的(de)。不過，這種模(mo)式仍(reng)面臨著(zhu)一定的(de)風(feng)險，比(bi)如(ru)兌(dui)付(fu)風(feng)險。曾(ceng)調研過彩生(sheng)活集團物(wu)業的(de)某大(da)型房企高層也(ye)表示，這種理財(cai)模(mo)式他們公司也(ye)曾(ceng)想嘗試，但最后沒有付(fu)諸實(shi)施，還是擔心風(feng)險。

“一(yi)旦投資虧損，這是(shi)物業(ye)公(gong)司需要(yao)兜底(di)的。”前述高管強調說，不出(chu)事則好(hao)，一(yi)旦出(chu)事就是(shi)大問(wen)題，業(ye)主會喪失對(dui)物業(ye)公(gong)司的信(xin)任，一(yi)個理財產品出(chu)事，所有項(xiang)目都會受牽連。

榮騰洪認為，一(yi)個風(feng)(feng)險是資金(jin)去向，比如流向了P2P或小貸等會涉及到兌付風(feng)(feng)險。但(dan)彩(cai)生活集團工作(zuo)人員強調說，業主的(de)資金(jin)會由第三方監管，保證(zheng)100%的(de)資金(jin)安全(quan)性，還有彩(cai)生活和花樣(yang)年提供擔保。

12月8日，彩(cai)(cai)生活(huo)集團總(zong)裁唐學斌在接受《每日經濟新(xin)聞》記者采(cai)訪時解釋說，業主的(de)理財(cai)資金通過(guo)花(hua)樣年的(de)合和年小(xiao)額貸款(kuan)公司利用P2P平(ping)臺(tai)運(yun)作，彩(cai)(cai)生活(huo)只是此款(kuan)產品的(de)服務機構，如果投資出問題，由花(hua)樣年和小(xiao)貸公司共(gong)同承擔。

昨(zuo)日(ri)，全國房地產(chan)商會(hui)理事、交大房地產(chan)金融總裁俱樂部副會(hui)長(chang)李(li)驍表示，彩生(sheng)活與(yu)業主(zhu)之間實際(ji)上建(jian)立的是(shi)一種借貸關(guan)系(xi)，同(tong)時(shi)彩生(sheng)活又將資(zi)(zi)金委(wei)托(tuo)給第三方(fang)進行理財，這中間涉及到三方(fang)關(guan)系(xi)，關(guan)鍵(jian)在于資(zi)(zi)金用途。

記者登錄(lu)“彩之(zhi)云(yun)”APP平臺發現，該平臺也推出了(le)e理財產(chan)品，產(chan)品名(ming)稱(cheng)為“樓盤收購短(duan)期(qi)借(jie)貸(dai)”，產(chan)品信用等級為3A，借(jie)貸(dai)金(jin)額200萬元，年收益率(lv)可達10%。按照產(chan)品表述，號稱(cheng)采取(qu)了(le)最先進的風控機制，由(you)第三方資金(jin)結算和托管，也對外承諾100%的本息(xi)保障。

房企“掘金”社區

除了彩生活之外(wai)，萬科、綠城、綠地等(deng)品牌房(fang)企均在發力社區“掘金(jin)”戰略。與(yu)以往單純(chun)的(de)收(shou)取物業費這種(zhong)思路不(bu)同，他們更多看重基于互(hu)聯網大數據思維下的(de)社區商業機會。

圍繞社區戰(zhan)略，大型(xing)房企當(dang)下的并購擴張戰(zhan)愈演愈烈。興業(ye)（香港）證券相關研報認(ren)為，百強企業(ye)在管物業(ye)面(mian)積只占到(dao)城鎮居住總(zong)面(mian)積的6.32%，行業(ye)極其分(fen)散，整合的空間較大。

今年11月(yue)初，彩生活(huo)集團(tuan)曾成(cheng)功收購了新(xin)加坡(po)一(yi)家物業公司，這被認為(wei)是(shi)該公司進(jin)軍國際(ji)物業服(fu)務(wu)市場的重要一(yi)步。今年半年報顯示，報告期內，彩生活(huo)毛利率(lv)高達(da)66.1%，同比增長12.1%。

國內某大型房企高層(ceng)強調說，彩生活的(de)擴張步(bu)伐(fa)很快，但下一步(bu)仍需要解決(jue)的(de)一個關(guan)鍵問題是如何(he)提升業(ye)主(zhu)的(de)滿意(yi)度(du)和粘(zhan)性(xing)，靠社區運營(ying)賺錢的(de)前提必(bi)須是保持甚(shen)至提升物業(ye)服(fu)務水平，不能(neng)本末倒置。

記者(zhe)注意(yi)到，今年10月23日，成都(dou)市房管局(ju)發布的三(san)季度成都(dou)物業(ye)(ye)公(gong)司信用(yong)記分(fen)公(gong)告透露，在97家物業(ye)(ye)公(gong)司中，彩生活成都(dou)分(fen)公(gong)司被(bei)通報批評，還扣減了10分(fen)。

北京(jing)鏈(lian)家地(di)產分析師陳雪向(xiang)表示，“現在很(hen)多房(fang)企(qi)對未(wei)來(lai)社區(qu)服務(wu)有各種想法，但(dan)到底哪一(yi)(yi)些可以落地(di)，這是一(yi)(yi)個大問題。其(qi)實，社區(qu)O2O模式(shi)具有服務(wu)行業的(de)特征，對于房(fang)企(qi)來(lai)說，也是一(yi)(yi)個重大跨(kua)越或轉型。”無論(lun)是思維(wei)上(shang)，還是資源(yuan)整合上(shang)，包(bao)括資源(yuan)引進、社區(qu)服務(wu)內容、服務(wu)形式(shi)、服務(wu)質(zhi)量，以及從(cong)如(ru)何落地(di)上(shang)，從(cong)隊(dui)伍(wu)培訓等等，房(fang)企(qi)都會(hui)有考(kao)驗。