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每經記者 區家彥 發自(zi)香港(gang)

越秀地產（00123.hk）于昨日（2月(yue)27日）發布2014年(nian)全年(nian)業績(ji)，數據顯示，2014年(nian)公司實現營業收入(ru)約(yue)(yue)157.02億元(yuan)（人民幣，下(xia)同(tong)(tong)），同(tong)(tong)比(bi)上升(sheng)10.5%，若不考慮(lv)投資物業評估(gu)升(sheng)值和相關稅(shui)項及(ji)匯(hui)兌損益的影響，核心凈利潤(run)約(yue)(yue)為15.75億元(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)上升(sheng)17.0%。

盡管以目標完成(cheng)率計算(suan)，越秀地產去(qu)年表現令人滿意，但公司毛利率為26.4%，同比減少(shao)2.5個百分點(dian)，利潤下(xia)滑(hua)已經成(cheng)為所有房企共同面臨的(de)難題。

越秀地產董事長張(zhang)招興在接(jie)受(shou)《每日經(jing)濟新(xin)(xin)聞》記者(zhe)采訪時表示(shi)，在新(xin)(xin)常態下，房地產將會像其它行業一(yi)樣競爭激烈(lie)，單純依賴土地增值獲利的時代已經(jing)結束，企業經(jing)營(ying)和(he)提供服務的能力(li)，因此人才(cai)的作(zuo)用將愈發(fa)明顯。

正(zheng)因如此，全面推進事業合(he)伙(huo)人制度，將成為越(yue)秀地產在今(jin)年的首要(yao)任務。

248億元銷售目標

據悉，越秀地產于2014年(nian)(nian)實現銷(xiao)(xiao)(xiao)售金額220.14億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，同比上升(sheng)50.4%，完成(cheng)年(nian)(nian)初(chu)制(zhi)定(ding)的(de)220億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)銷(xiao)(xiao)(xiao)售目標。張招興在業績發布會上表(biao)示，公司2015年(nian)(nian)銷(xiao)(xiao)(xiao)售目標定(ding)為(wei)248億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，同比增長12.7%。

堅持“聚焦一二線城市”戰略，是越秀地產(chan)去年(nian)目標完成率位居行業(ye)前列的(de)重(zhong)要(yao)原因。《每日經濟(ji)新聞》記者(zhe)注意到，在去年(nian)的(de)合(he)約銷(xiao)售金額中，按區域劃(hua)分，廣州(zhou)(zhou)占比高達57.3%，珠三角(jiao)(除廣州(zhou)(zhou))約占12.2%，長三角(jiao)約占8.6%，中部地區約占14.0%，環渤(bo)海(hai)約占7.9%。

在(zai)拿地(di)(di)策略上，越秀(xiu)地(di)(di)產也在(zai)積極回歸一二(er)線(xian)城市，去(qu)年以來公司分(fen)別(bie)在(zai)杭(hang)(hang)州(zhou)、廣(guang)州(zhou)拿下兩宗土(tu)地(di)(di)，總金額約為(wei)(wei)74.51億元，總建(jian)筑(zhu)面積約83.43萬(wan)平方(fang)米(mi)。其中，杭(hang)(hang)州(zhou)余杭(hang)(hang)古墩路地(di)(di)塊是通過與國(guo)資基金合作形(xing)式購(gou)得，因此越秀(xiu)地(di)(di)產應付(fu)的土(tu)地(di)(di)款僅(jin)為(wei)(wei)65.47億元。

記者了解到，上(shang)述(shu)提及的(de)國(guo)(guo)資(zi)(zi)基(ji)金為廣州市(shi)國(guo)(guo)資(zi)(zi)系統內(nei)發起(qi)的(de)面向城(cheng)市(shi)發展關鍵領域投資(zi)(zi)的(de)廣州國(guo)(guo)資(zi)(zi)產(chan)業(ye)股(gu)權(quan)(quan)發展基(ji)金，其合作(zuo)(zuo)模(mo)式為越秀地產(chan)與國(guo)(guo)資(zi)(zi)基(ji)金各自出資(zi)(zi)合作(zuo)(zuo)拿地，由越秀地產(chan)全權(quan)(quan)負責開發，并給(gei)予基(ji)金每(mei)年(nian)(nian)約(yue)11%~12%的(de)回(hui)報，雙方約(yue)定在1~2年(nian)(nian)內(nei)由越秀地產(chan)回(hui)購國(guo)(guo)資(zi)(zi)基(ji)金所擁有的(de)地塊(kuai)股(gu)權(quan)(quan)。

至今，越(yue)秀地(di)產與國資基(ji)金共(gong)有(you)五個合(he)作項目，總土(tu)地(di)成本達到167億元(yuan)。去年12月29日，越(yue)秀地(di)產宣布以5.45億元(yuan)向國資基(ji)金購(gou)(gou)入佛山禪城地(di)塊的項目公司80%股權，這是(shi)越(yue)秀地(di)產首次行(xing)使認購(gou)(gou)期(qi)權收購(gou)(gou)合(he)作項目。

張招興表(biao)示，與(yu)國(guo)資(zi)基(ji)金(jin)的合作(zuo)模式(shi)提高(gao)了公司拿地的財務靈活性，降低了開發初期的投資(zi)風險，有助(zhu)于加(jia)快實(shi)現規模效(xiao)應，因此未來還將加(jia)強與(yu)國(guo)資(zi)基(ji)金(jin)合作(zuo)。

全面推進事業合伙人

值得關(guan)注的是，繼(ji)萬科、碧桂園等房企推出(chu)“合伙(huo)人(ren)”計劃后，擁有國企背(bei)景的越秀地產也在密鑼緊鼓推進“事業合伙(huo)人(ren)”制(zhi)度。

根據越(yue)(yue)秀(xiu)地(di)產于(yu)2月(yue)5日發(fa)布公告(gao)，越(yue)(yue)秀(xiu)集團物業開(kai)(kai)發(fa)項目(mu)的若干(gan)地(di)方管理團隊及核心(xin)員工，將(jiang)通(tong)過一個基(ji)金對相關項目(mu)公司(si)做(zuo)出股權投資(zi)。越(yue)(yue)秀(xiu)地(di)產預備開(kai)(kai)發(fa)的佛山禪城(cheng)佛平路(lu)地(di)塊，是實施合(he)伙人制(zhi)度的首(shou)個項目(mu)。就(jiu)這一項目(mu)而言，全體符合(he)資(zi)格管理層成員所持股權合(he)計將(jiang)不超過2%。

越秀地(di)(di)產執行(xing)董事陳(chen)志(zhi)鴻表示，隨著房(fang)(fang)地(di)(di)產進入(ru)下半(ban)場，單(dan)邊上漲(zhang)時(shi)代已經(jing)結束，土地(di)(di)增值不再是房(fang)(fang)企獲利的主要(yao)(yao)途徑。對(dui)于房(fang)(fang)地(di)(di)產企業(ye)而言，團隊(dui)將(jiang)成為最重要(yao)(yao)的內(nei)生動力，這也(ye)是越秀地(di)(di)產全(quan)面推進合伙人(ren)制度的主要(yao)(yao)原因。

據張(zhang)招興介紹，越秀地(di)產(chan)將逐步(bu)建立完善(shan)的合(he)伙人制(zhi)(zhi)度，現階段只(zhi)是(shi)項目層(ceng)(ceng)面的跟投制(zhi)(zhi)度嘗試，接(jie)下來還(huan)會在上市(shi)公司層(ceng)(ceng)面結合(he)股(gu)權激(ji)勵探索(suo)事業合(he)伙人制(zhi)(zhi)度，通過將利益關系捆綁在一起(qi)，激(ji)發管理層(ceng)(ceng)與所有員工的積極性。

值得注(zhu)意的是(shi)，越(yue)秀(xiu)地(di)產作(zuo)為廣州市(shi)國(guo)(guo)資委的下屬企業，合(he)(he)伙(huo)人(ren)制(zhi)度(du)(du)的推進(jin)會否與國(guo)(guo)家(jia)政(zheng)策產生沖突令(ling)人(ren)擔憂。但(dan)張招興向記者表示，越(yue)秀(xiu)地(di)產雖(sui)然是(shi)國(guo)(guo)企，但(dan)也(ye)是(shi)香港上市(shi)公司，推進(jin)合(he)(he)伙(huo)人(ren)制(zhi)度(du)(du)是(shi)從市(shi)場(chang)化角度(du)(du)來思考(kao)，加上國(guo)(guo)家(jia)也(ye)在鼓勵(li)員工(gong)持股(gu)計(ji)劃，因此國(guo)(guo)資委對于越(yue)秀(xiu)地(di)產探索合(he)(he)伙(huo)人(ren)制(zhi)度(du)(du)是(shi)明確支持。