◎李宇嘉

國家統(tong)計(ji)局(ju)上周(zhou)發(fa)布(bu)的(de)“2015年1至5月份全國房(fang)(fang)地產(chan)開發(fa)和銷(xiao)售情況”顯示，前5月全國房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場成(cheng)交、庫存、新開工等主要指標趨于(yu)好轉，尤其全國商品房(fang)(fang)銷(xiao)售額15個月來首(shou)現(xian)正增長，顯示樓市(shi)已現(xian)走(zou)出疲軟區間的(de)曙光。

政(zheng)策對(dui)于(yu)合理住房(fang)需求的(de)大力度扶(fu)持，疊加貨幣政(zheng)策降(jiang)準(zhun)、降(jiang)息等(deng)因素，是樓市在5月(yue)(yue)份止(zhi)跌企穩的(de)主要原因。從數據(ju)看(kan)，銷售(shou)(shou)端的(de)改善最(zui)為(wei)明顯(xian)：1~5月(yue)(yue)份，全(quan)國商品房(fang)銷售(shou)(shou)面積盡管下降(jiang)0.2%，但降(jiang)幅較1~4月(yue)(yue)份大幅收窄4.6個(ge)百分(fen)點，住宅銷售(shou)(shou)面積已經與去年同(tong)期持平，銷售(shou)(shou)面積在上半年有望實現同(tong)比(bi)正增(zeng)長。

與此(ci)同時(shi)，銷售面(mian)積從1~2月份下降(jiang)16.3%到1~5月份基(ji)本止跌(die)，超出(chu)市場(chang)預期(qi)，這(zhe)也反映(ying)出(chu)開發商庫存去(qu)化加(jia)快，5月底待售面(mian)積自(zi)今年以來首現(xian)下降(jiang)。“去(qu)庫存”加(jia)速(su)也激(ji)勵了開發商加(jia)杠桿的(de)進(jin)程，3個先行指標(biao)（開發企業到位(wei)資金、土地購置面(mian)積、新開工）增速(su)下降(jiang)初現(xian)收窄跡象。

目前(qian)，三大因素將夯實樓(lou)市(shi)底部基礎。

首先，目前商業房(fang)貸(dai)和公(gong)積金貸(dai)款基準利(li)率分別為(wei)5.65%和3.75%，已跌破2009年的歷史最低水平(ping)。從過(guo)去(qu)境內外樓市(shi)(shi)的市(shi)(shi)場周期(qi)看，利(li)率底(di)部一般會引領樓市(shi)(shi)底(di)部；

其次，國家統計局解讀5月數據(ju)時，強調樓(lou)市銷(xiao)售回升(sheng)，購房者信心恢復和先行指標向(xiang)好（盡(jin)管向(xiang)好跡象(xiang)并不明顯），這頗(po)有(you)引(yin)導輿論呵護(hu)樓(lou)市的意味；

最后，下(xia)半年(nian)通脹水(shui)平難破“2”，實(shi)際利率仍將維持低位，而開發貸款條(tiao)件放松(song)，債(zhai)權股權融資快速增長，資金(jin)環境(jing)繼續友好將助推(tui)供銷活躍。

但必(bi)須要看到，盡管累計銷售面積跌幅連續(xu)大(da)幅度(du)收窄，意味著(zhu)單月(yue)銷售回升明顯(xian)，但5月(yue)底的庫(ku)存僅僅減(jian)少了15萬平(ping)(ping)方米(mi)，與6.57億平(ping)(ping)方米(mi)的總庫(ku)存相(xiang)比仍談不(bu)上庫(ku)存改善。

另(ling)外，如(ru)果考慮到在建(jian)未售、已批(pi)未建(jian)這(zhe)兩大塊庫(ku)存(cun)(cun)的(de)話，言(yan)及“庫(ku)存(cun)(cun)壓力下降”還太(tai)早。即便易居監測(ce)的(de)35個城(cheng)市(shi)多為經濟發達(da)區(qu)域，庫(ku)存(cun)(cun)去化效果最明顯，但(dan)5月份(fen)仍有28個城(cheng)市(shi)庫(ku)存(cun)(cun)同比增長。

今年前5個月，即便表現最好(hao)的40個重點城市，商品房銷(xiao)售(shou)面(mian)積同比也(ye)僅(jin)增長1.7%，而(er)非重點城市銷(xiao)售(shou)面(mian)積仍下跌10%以上。也(ye)就是說，絕(jue)大(da)部(bu)分城市對樓市及(ji)貨幣政(zheng)策刺激的敏感度(du)（或彈性）正在(zai)下降。

這種(zhong)下降反(fan)映這些城市(shi)集聚(ju)人(ren)口和產業的能力不足，新(xin)增住(zhu)房需求有限。如庫存(cun)壓力最大的東(dong)北，近年來每年流失人(ren)口約200萬，沈陽、哈(ha)爾濱和大連等重點二(er)(er)線(xian)城市(shi)樓市(shi)去化周期在3年左右(you)。廣(guang)大二(er)(er)線(xian)非重點及三(san)、四(si)線(xian)城市(shi)，將是樓市(shi)回升的主要(yao)拖累(lei)。

今年以來，盡管貨幣政(zheng)策的寬(kuan)松超出市(shi)場預(yu)期，但資金“脫實入虛”問題(ti)仍非常嚴(yan)重，這與(yu)存款和銀行理財(cai)大量參與(yu)股市(shi)有(you)關。另外，一線城市(shi)近日(ri)樓(lou)市(shi)火爆，深圳和上海的房價(jia)領漲(zhang)全國，據媒體報道，“炒完股市(shi)炒樓(lou)市(shi)”的投資需求(qiu)占比至20%左(zuo)右，也與(yu)資金“脫實入虛”有(you)關。

在這(zhe)種情況下，除了思考如何引導資金進(jin)入實體經濟外，當前及(ji)未來一段(duan)時(shi)間政(zheng)策重點有(you)望轉向(xiang)積極的財(cai)政(zheng)政(zheng)策。4月財(cai)政(zheng)支出(chu)顯著加快，第(di)二批1萬(wan)億地方債務置換出(chu)爐等(deng)，都意(yi)在讓財(cai)政(zheng)政(zheng)策更加積極。

因此，打通傳導途徑，而不(bu)是繼續(xu)實施“降準降息”式(shi)的寬松模式(shi)，或(huo)成為未來一段時間貨(huo)幣政策的重點。而減(jian)少降準降息對(dui)樓市來說意味著(zhu)少了一個強勁的助力(li)。

值得(de)注意的是，去年7月份以來股指大幅上漲(zhang)帶來的財富效應，驅動樓市(shi)短期(qi)的購買力迅速增加，這是近期(qi)一線城市(shi)房(fang)價(jia)任性上漲(zhang)的重要原因(yin)。

但自5月以來(lai)，股指寬幅震蕩，泡沫論(lun)甚囂塵(chen)上，管理層期待慢牛(niu)，去年(nian)以來(lai)的(de)財(cai)富效應開(kai)始減弱，顯示對樓市(shi)的(de)這一擾動因素將在(zai)下半(ban)年(nian)趨于消(xiao)退(tui)。

綜上所述，下半年(nian)樓市將繼續著力于(yu)夯實(shi)弱勢(shi)企(qi)穩的基(ji)礎(chu)，去庫存仍是樓市主(zhu)題；銷售止跌趨勢(shi)形成，但反彈幅度(du)會非常小；原有樓市政策的邊際效應(ying)減退，加上過去幾(ji)年(nian)高地(di)價(jia)給房價(jia)帶來(lai)的壓力，將是制約樓市銷售難以顯著回(hui)升的主(zhu)要原因。

據此可(ke)以(yi)判斷，樓市(shi)(shi)(shi)分化將(jiang)繼(ji)續加劇，一線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)會(hui)告別“火熱(re)”，但下半年(nian)量(liang)價可(ke)能繼(ji)續上(shang)升，多數二線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)樓市(shi)(shi)(shi)有望止跌企穩，實(shi)現銷售正(zheng)增(zeng)(zeng)長，而其他城(cheng)市(shi)(shi)(shi)依舊疲(pi)軟。此外，開發商將(jiang)通過“搶食”一線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)土地和并購，尋(xun)求增(zeng)(zeng)量(liang)市(shi)(shi)(shi)場機會(hui)。

（作者為深(shen)圳市房地產(chan)研(yan)究中心研(yan)究員(yuan)）