每經編輯｜王杰    

每經記者 王杰

近日，北(bei)京(jing)市(shi)國土局通報北(bei)京(jing)今年上半年土地(di)供應情況。其中，保障(zhang)房用(yong)地(di)方面，今年上半年北(bei)京(jing)累計完成(cheng)保障(zhang)性(xing)安居工(gong)程用(yong)地(di)落(luo)實224公頃，完成(cheng)計劃(hua)指標的50%。

北京市國(guo)土局表示，下半年一方(fang)面(mian)將優先確保民生(sheng)用(yong)地供應，對保障性住房用(yong)地應保盡保，大力推進(jin)棚(peng)戶區(qu)改造，同(tong)時進(jin)一步鼓勵國(guo)有(you)企業(ye)利(li)用(yong)自有(you)用(yong)地建設自住房。另一方(fang)面(mian)，將按(an)照(zhao)京津(jin)冀(ji)協同(tong)發(fa)展、疏解非首(shou)都核(he)心(xin)功能的要求，結(jie)合(he)城市戰略定(ding)位和產業(ye)結(jie)構調整方(fang)面(mian)，穩妥做好商(shang)服(fu)用(yong)地的供應。

鼓勵(li)國有(you)(you)企(qi)業(ye)利用自有(you)(you)用地建(jian)設自住房，會不會平抑(yi)房價、降低市場需求？在供(gong)應量減(jian)少的(de)情況(kuang)下，地價是否繼(ji)續飆升？

鼓勵國有企業自建自住房

首都經(jing)貿大學(xue)土(tu)地(di)資源與房(fang)地(di)產管理(li)系主任趙(zhao)秀池表示，今(jin)年北京市保(bao)障房(fang)的計劃已經(jing)確定，將(jiang)建(jian)設(she)保(bao)障房(fang)達15萬套，保(bao)障房(fang)主要有公(gong)租房(fang)、限(xian)價(jia)房(fang)和自住房(fang)三類，其中也包含了棚戶區改造及國有企業利用(yong)自有用(yong)地(di)建(jian)設(she)自住房(fang)。

那么，國有企(qi)業利用自(zi)有用地建設(she)自(zi)住房，是否可以(yi)騰挪出更多的(de)土地？

中國(guo)城(cheng)市經濟(ji)學會(hui)副會(hui)長(chang)牛(niu)鳳(feng)瑞告訴《每日經濟(ji)新聞》記者，國(guo)家鼓勵國(guo)有(you)(you)企(qi)(qi)業(ye)在(zai)自有(you)(you)土地上(shang)建設(she)保障房(fang)(fang)(fang)，這個政策很早就有(you)(you)。國(guo)有(you)(you)企(qi)(qi)業(ye)的職工也是在(zai)北京生活的人，從客觀上(shang)來說(shuo)，這對住房(fang)(fang)(fang)壓力是種緩解。但(dan)是國(guo)有(you)(you)企(qi)(qi)業(ye)的保障房(fang)(fang)(fang)和政策的保障房(fang)(fang)(fang)是兩(liang)個概念，國(guo)企(qi)(qi)的保障房(fang)(fang)(fang)面積會(hui)大一(yi)些(xie)。

亞豪機構市場總監郭毅認為(wei)，這些土地(di)是(shi)劃撥給企(qi)(qi)業的，產權(quan)(quan)還是(shi)企(qi)(qi)業。但是(shi)，國土局(ju)對企(qi)(qi)業自有用地(di)回收不了，因(yin)為(wei)產權(quan)(quan)在企(qi)(qi)業名下，除非企(qi)(qi)業同意賣給國土局(ju)才有可(ke)能，國土局(ju)的收儲成(cheng)本(ben)就靠和企(qi)(qi)業的協議了，只能是(shi)國土局(ju)協調地(di)塊的產權(quan)(quan)方，把地(di)塊拿出來蓋一些保障(zhang)房(fang)或者(zhe)自住(zhu)房(fang)。

土地供應減少會不會傳導？

今年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，北京土(tu)地市場共成交經營性用(yong)地32宗，土(tu)地面(mian)積約(yue)(yue)290公(gong)(gong)頃（其中住(zhu)宅用(yong)地約(yue)(yue)175公(gong)(gong)頃，商服用(yong)地約(yue)(yue)115公(gong)(gong)頃），建筑規模約(yue)(yue)497萬平方米（其中住(zhu)宅約(yue)(yue)272萬平方米，商服約(yue)(yue)225萬平方米），成交額約(yue)(yue)634億(yi)元(yuan)。

對于北(bei)京市上半(ban)年(nian)的(de)土地出(chu)讓計劃(hua)，趙秀池表示，上半(ban)年(nian)北(bei)京市土地供應(ying)(ying)比去(qu)年(nian)明顯減少(shao)主要(yao)(yao)有幾個原因(yin)：一是(shi)控(kong)制(zhi)(zhi)人(ren)口的(de)需(xu)要(yao)(yao)，根(gen)據《國家(jia)新型(xing)城鎮化(hua)規劃(hua)》，500萬(wan)以(yi)上的(de)特大城市需(xu)要(yao)(yao)控(kong)制(zhi)(zhi)人(ren)口規模，所以(yi)，土地供應(ying)(ying)需(xu)要(yao)(yao)相應(ying)(ying)減少(shao)；二是(shi)京津(jin)冀(ji)協(xie)(xie)同(tong)發(fa)展、疏解非首都功能的(de)需(xu)要(yao)(yao)。要(yao)(yao)根(gen)據京津(jin)冀(ji)協(xie)(xie)同(tong)發(fa)展綱要(yao)(yao)，從京津(jin)冀(ji)協(xie)(xie)同(tong)發(fa)展的(de)角(jiao)度來增加(jia)土地供應(ying)(ying)。總(zong)體來看，對比河北(bei)和天津(jin)，北(bei)京的(de)土地供應(ying)(ying)應(ying)(ying)該是(shi)受限(xian)的(de)。

物以稀為貴，土地(di)供應的(de)(de)減少，會(hui)(hui)不(bu)會(hui)(hui)引來地(di)價的(de)(de)攀升，從而(er)傳導(dao)到(dao)房價？

郭毅認為，從國土局的(de)推(tui)出地(di)塊(kuai)來看，地(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)仍處于(yu)一(yi)個相對穩定的(de)狀(zhuang)態(tai)。但土地(di)投放到(dao)市場當中，在競爭(zheng)的(de)狀(zhuang)態(tai)下，究竟能夠(gou)拍出什么(me)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)，也不是(shi)國土部門可以預期(qi)得到(dao)。其實地(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)更多取決于(yu)開發商對此(ci)地(di)塊(kuai)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)、供需、價(jia)(jia)(jia)(jia)量走勢的(de)判斷等。市場的(de)激烈程度增加了(le)，造成(cheng)了(le)成(cheng)交價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)的(de)增加。地(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)是(shi)房(fang)(fang)產(chan)開發成(cheng)本的(de)重要(yao)一(yi)部分，房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)或會上調。但因為地(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)推(tui)動房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)到(dao)了(le)一(yi)定的(de)高位之后，價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)能否(fou)被市場接受，能否(fou)實際銷(xiao)售出去(qu)，還是(shi)要(yao)經(jing)過市場驗(yan)證。

但(dan)也(ye)(ye)有業(ye)內(nei)人(ren)士持不(bu)同觀點。有業(ye)內(nei)人(ren)士認(ren)為，國土(tu)部門過于重(zhong)視保障房(fang)(fang)(fang)供(gong)(gong)地(di)(di)，而忽視了商(shang)(shang)品住(zhu)宅的供(gong)(gong)地(di)(di)，造成(cheng)(cheng)今年(nian)上半年(nian)商(shang)(shang)品住(zhu)宅用地(di)(di)計(ji)劃完成(cheng)(cheng)量較(jiao)低，一方面造成(cheng)(cheng)開發商(shang)(shang)競地(di)(di)的激烈程度增加，成(cheng)(cheng)為地(di)(di)價(jia)走高(gao)的推(tui)手，另一方面也(ye)(ye)為未來(lai)1-2年(nian)后，商(shang)(shang)品住(zhu)宅市場的供(gong)(gong)應不(bu)足埋下了伏筆。土(tu)地(di)(di)作為房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產開發的生產資料，地(di)(di)價(jia)走高(gao)決(jue)定著(zhu)未來(lai)的房(fang)(fang)(fang)價(jia)也(ye)(ye)會高(gao)企，而未來(lai)商(shang)(shang)品住(zhu)宅市場的供(gong)(gong)不(bu)應求，也(ye)(ye)是決(jue)定房(fang)(fang)(fang)價(jia)上漲的原因之一。

趙秀池說，地(di)價(jia)(jia)是房價(jia)(jia)的一個重(zhong)要(yao)成本因(yin)(yin)素。地(di)價(jia)(jia)上(shang)(shang)漲(zhang)肯(ken)定(ding)會(hui)引起該地(di)塊上(shang)(shang)所建物業(ye)價(jia)(jia)格(ge)的上(shang)(shang)漲(zhang)，對周邊(bian)的房價(jia)(jia)也(ye)會(hui)有一定(ding)影(ying)響。但(dan)周邊(bian)房價(jia)(jia)的變動還(huan)主要(yao)取決于自身(shen)的成本因(yin)(yin)素、市場供(gong)求狀況等因(yin)(yin)素。未來(lai)(lai)北(bei)京(jing)市的土(tu)地(di)供(gong)應將會(hui)越(yue)(yue)來(lai)(lai)越(yue)(yue)稀缺，除了(le)棚戶區(qu)(qu)改造外，中(zhong)心城區(qu)(qu)的供(gong)地(di)將會(hui)越(yue)(yue)來(lai)(lai)越(yue)(yue)少(shao)，土(tu)地(di)供(gong)應會(hui)更多(duo)向郊區(qu)(qu)、新城區(qu)(qu)傾斜。