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每經記者 白亞靜

8月15日，深物業(ye)（000011，SZ）發布2015年中報(bao)顯示，由于銷售結轉下(xia)降，公司營收、凈利潤雙雙下(xia)滑。

但(dan)是，深物業的(de)盈利能(neng)力并不(bu)弱(ruo)。房地產業務(wu)的(de)毛利率是78%，該數字不(bu)僅(jin)高于(yu)A股上(shang)市(shi)公司平(ping)均水(shui)(shui)平(ping)，而且高于(yu)行業一般水(shui)(shui)平(ping)。

為什么深(shen)物業(ye)的(de)經營數字會(hui)有如(ru)此巨(ju)大的(de)反差(cha)？如(ru)果將這家中小(xiao)房企(qi)在其核心區域深(shen)圳的(de)經營情況(kuang)，放到全國來看，不難發現目前房地產行業(ye)出現的(de)一些特質。

土地儲備捉襟見肘

深物(wu)業(ye)財報顯示，今年上(shang)半年營業(ye)收入3.4億(yi)元，同(tong)(tong)比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)32.43%，凈(jing)利(li)潤3116萬，同(tong)(tong)比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)72.19%。此外，深物(wu)業(ye)發布(bu)的(de)業(ye)績預告稱，前三季度(du)凈(jing)利(li)潤將同(tong)(tong)比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)87.82%。

營收、凈利潤(run)雙(shuang)下降的原因在(zai)于，房地產項目銷(xiao)售及可結算面(mian)積比上年同期(qi)大幅減少，深物業的土地儲備已捉襟見(jian)肘。

去年年底，深(shen)物(wu)業即(ji)表示(shi)對土地(di)儲備問(wen)題的(de)擔憂，當時該公司稱，除在建項目以外，暫無現成可供開發(fa)的(de)土地(di)，為(wei)(wei)持續發(fa)展，將適(shi)時增加土地(di)儲備，并把此項工作作為(wei)(wei)未來三(san)年的(de)核心任務。深(shen)物(wu)業上一次(ci)通過(guo)招拍掛拿地(di)已經是(shi)2011年，地(di)點揚州(zhou)。

據《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者了(le)解，去年(nian)底，深(shen)(shen)物(wu)業位于(yu)深(shen)(shen)圳區(qu)域的房地產(chan)項目(mu)(mu)銷售即已進入尾盤，今(jin)年(nian)上半年(nian)，深(shen)(shen)物(wu)業在(zai)深(shen)(shen)圳地區(qu)僅有兩(liang)個項目(mu)(mu)，但均處于(yu)在(zai)建環節。由于(yu)核心區(qu)域的項目(mu)(mu)銷售青黃不接，深(shen)(shen)物(wu)業在(zai)做今(jin)年(nian)半年(nian)度業績(ji)預(yu)告時，甚至預(yu)估今(jin)年(nian)上半年(nian)凈利潤將(jiang)同比下降98.66%。

未來(lai)，深物業(ye)擬開發(fa)的產品有位(wei)于深圳、揚州、徐(xu)(xu)州、海南等五塊土(tu)地(di)(di)。其中(zhong)，海南瓊山(shan)土(tu)地(di)(di)業(ye)已進行跌價計提，預計跌價664萬元(yuan)。位(wei)于深圳的福昌二(er)期土(tu)地(di)(di)，為保障房工程。位(wei)于揚州、徐(xu)(xu)州的土(tu)地(di)(di)，系(xi)目(mu)前在售項(xiang)目(mu)的二(er)期開發(fa)。

信貸對開發商支持下降？

土地儲備遲遲未得到有效補充：一方面，與深(shen)圳國(guo)資(zi)(zi)改革(ge)方案有關。由于深(shen)圳國(guo)資(zi)(zi)委通過(guo)深(shen)圳投資(zi)(zi)控(kong)股有限(xian)公(gong)司控(kong)股的是(shi)深(shen)深(shen)房（000029，SZ）和深(shen)物業，雙方長期存在同業競(jing)爭問題。根據《華夏時報》報道，某深(shen)圳國(guo)企高管稱(cheng)，深(shen)物業未來引進戰(zhan)略投資(zi)(zi)者轉型做其(qi)它(ta)業務可能性較大(da)。

另(ling)一(yi)方面，與其(qi)核心區域(yu)深圳土地(di)市場轉向(xiang)，以(yi)及全國背景下的開(kai)發商資(zi)金(jin)壓力較大有關(guan)。

近年(nian)，深圳(zhen)市場(chang)的(de)住宅土(tu)(tu)地(di)(di)(di)供應持(chi)續萎縮，單(dan)塊土(tu)(tu)地(di)(di)(di)價格逐年(nian)攀(pan)升。去年(nian)唯一招拍掛(gua)的(de)住宅土(tu)(tu)地(di)(di)(di)出讓金達到(dao)46.8億元，該地(di)(di)(di)塊由港交所上市房企龍(long)光地(di)(di)(di)產拍得(de)。拿(na)地(di)(di)(di)之后不久(jiu)，即出讓該項目49%的(de)股(gu)權。

在深圳房地(di)產研究中(zhong)心(xin)主任王鋒(feng)看來，中(zhong)小房企已經(jing)很難在深圳市(shi)場(chang)拿地(di)，土地(di)市(shi)場(chang)現狀(zhuang)有(you)利于全國(guo)1000多(duo)家(jia)一級資(zi)質的房企擴大市(shi)場(chang)份(fen)額，加快行業兼并(bing)步伐(fa)。

其實(shi)，深圳土地市(shi)場(chang)價高量少給(gei)開發商帶來(lai)的困擾，在(zai)某種程度(du)上，正映射(she)了全國開發商投(tou)資下(xia)滑的事實(shi)。8月，任志(zhi)強在(zai)海(hai)南博(bo)鰲房(fang)地產(chan)論壇表示(shi)，近期這(zhe)一輪房(fang)地產(chan)投(tou)資下(xia)降，問題之一即資金來(lai)源。

雖然(ran)交(jiao)通銀行(xing)首席經濟學家連平表示(shi)，在(zai)銀行(xing)中，與房地產(chan)相關的信貸(dai)比例(li)在(zai)增加，但(dan)任志強認(ren)為，其中按(an)揭貸(dai)款占了很(hen)大(da)比例(li)，個人按(an)揭貸(dai)款大(da)部分在(zai)二級市(shi)場，一級市(shi)場比例(li)很(hen)低，因(yin)而銀行(xing)給予開發商(shang)的信貸(dai)支持很(hen)少。

任志(zhi)強稱，“想(xiang)讓投資(zi)增長(chang)，開發商(shang)手(shou)里沒(mei)錢怎么能增長(chang)？所以從(cong)資(zi)金來源關系可以看出來，當我們不能從(cong)銀行獲得更多資(zi)金支持的時候，你要想(xiang)超(chao)出總量投資(zi)是很難(nan)的。”

房地產市場逐步回歸正常？

盡管深物業(ye)的項目銷(xiao)售和購(gou)地量都在走低(di)，但(dan)是房地產業(ye)務帶給深物業(ye)的回報(bao)并不低(di)，房地產業(ye)務的毛利率達(da)到(dao)了78%。

今(jin)年(nian)上半(ban)年(nian)，深物業還沒有推售其位(wei)于深圳前海片(pian)區以(yi)及深圳皇崗口岸的兩個項目(mu)(mu)(mu)。該公(gong)司稱，由于這(zhe)兩個項目(mu)(mu)(mu)處于優質地段，且(qie)土地獲取成(cheng)本較(jiao)低，隨著上半(ban)年(nian)深圳房地產(chan)市場的快速發展，項目(mu)(mu)(mu)經濟(ji)效益(yi)進一步提升。

深圳市(shi)場不斷創出新(xin)高，與(yu)政策疊加(jia)下的(de)全國樓市(shi)回暖步調一致。

一改(gai)去(qu)年(nian)下(xia)半年(nian)以來(lai)的行業(ye)頹勢(shi)，今年(nian)6月以來(lai)，全國樓市成(cheng)交(jiao)的主(zhu)要指(zhi)標正(zheng)顯示出逐步(bu)回暖趨勢(shi)，如銷售(shou)(shou)面(mian)積、銷售(shou)(shou)額(e)同比增幅(fu)轉正(zheng)、商品(pin)住宅庫存面(mian)積持續下(xia)降(jiang)等。

著名經濟學家、央行貨(huo)幣(bi)政策委員(yuan)(yuan)會委員(yuan)(yuan)樊(fan)剛在博鰲房(fang)地(di)產論壇上稱，房(fang)地(di)產市場在經歷(li)了去年的調整(zheng)期(qi)后(hou)，正在逐步(bu)回歸正常。

上半(ban)年樓市多項指(zhi)標顯示，各(ge)個城市之間存在分化，北京、上海、深圳樓市已到火熱，二線城市逐步升(sheng)溫，三(san)四線城市并(bing)不理想。

不過，任(ren)志強樂觀地認為，部分三線城市(shi)的市(shi)場(chang)情況(kuang)并沒(mei)有想象的那么(me)糟，由于(yu)這(zhe)些城市(shi)對政策的反應往往滯后于(yu)一線城市(shi)，因而下半年將有較為理想的表現。