當互聯網(wang)思(si)維席卷房(fang)地產(chan)(chan)行業(ye)時(shi)，萬達、鏈家等巨型傳統地產(chan)(chan)企(qi)業(ye)在忙著借助互聯網(wang)去掉“地產(chan)(chan)”兩個(ge)(ge)字，而另一個(ge)(ge)隔(ge)一段時(shi)間就去拜訪互聯網(wang)企(qi)業(ye)的房(fang)企(qi)掌舵(duo)人是潘石(shi)屹(yi)。對于(yu)善于(yu)營銷、依(yi)靠賣房(fang)賺取高利潤的ＳＯＨＯ中國，潘石(shi)屹(yi)這三年正(zheng)默(mo)(mo)默(mo)(mo)地力(li)爭(zheng)把它(ta)變成(cheng)一個(ge)(ge)“全都像互聯網(wang)企(qi)業(ye)”的房(fang)企(qi)。

從(cong)2012年8月(yue)份宣(xuan)布轉型(xing)持有，到2015年初推(tui)出新產(chan)品SOHO3Q進行第二次轉型(xing)，潘石屹接受《證券(quan)日(ri)報》記者(zhe)采訪(fang)時(shi)表示，“現在我的(de)工作量是以前的(de)5倍(bei)，新的(de)東(dong)西難免(mian)比原來預(yu)計的(de)速度(du)要慢，碰到的(de)困難也要比預(yu)計的(de)多(duo)得多(duo)”。

據SOHO中國2015年(nian)度中期業績公(gong)告顯示(shi),上(shang)半年(nian)實現營(ying)業額為3.93億元(yuan),同比(bi)下(xia)降(jiang)約92%,實現公(gong)司權益股(gu)東應(ying)占(zhan)純利約1.35億元(yuan),同比(bi)下(xia)降(jiang)約95%。不(bu)過,這是業務轉型后業績中首(shou)次不(bu)包含物業銷售的貢(gong)獻(xian)。

面對(dui)凈利大幅(fu)下滑的(de)(de)(de)質疑，“主要是前兩(liang)年(nian)利潤太高”，潘石屹坦然向(xiang)記(ji)者直言，“我覺得SOHO中國三年(nian)前決定(ding)轉型還(huan)是對(dui)的(de)(de)(de)，如果把物業幾(ji)百億元銷(xiao)售出去，最(zui)后的(de)(de)(de)結果是，我們(men)賺的(de)(de)(de)錢一(yi)半給政府交(jiao)稅了(le)，再拿剩下的(de)(de)(de)錢去買(mai)望京、外灘這樣的(de)(de)(de)地塊，根本買(mai)不了(le)”。

度過轉型陣痛期？

事(shi)實上，2012年8月份，SOHO中國剛(gang)剛(gang)公布2012年中期業績之后，潘(pan)石(shi)屹(yi)便宣(xuan)布SOHO中國要轉(zhuan)型(xing)持有(you)所有(you)項目，不(bu)再銷售(shou)。彼時，對于潘(pan)石(shi)屹(yi)依靠銷售(shou)起(qi)家卻要做“包租公”的轉(zhuan)型(xing)之舉，質疑聲四起(qi)。資本市場的反(fan)饋最(zui)為(wei)直(zhi)接(jie)，潘(pan)石(shi)屹(yi)宣(xuan)布持有(you)以(yi)后的一個小時內，SOHO中國股價跌了8%。

“當時(shi)，所有分析(xi)人員算完賬認為，SOHO中國在2015年8月份這個(ge)點是度不(bu)過去(qu)的(de)(de)(de)，如果不(bu)銷售項目的(de)(de)(de)話，它的(de)(de)(de)負(fu)(fu)債率(lv)會大(da)幅上(shang)升(sheng)。”潘石屹回憶道(dao)，“我記得(de)剛(gang)宣布完那(nei)個(ge)消息，香港的(de)(de)(de)分析(xi)員跟媒體記者就(jiu)追問(wen)，你們負(fu)(fu)債率(lv)到了2015年會上(shang)升(sheng)的(de)(de)(de)非常(chang)高，‘你心理上(shang)覺得(de)什么樣的(de)(de)(de)比例(li)是一個(ge)安全(quan)比例(li)？’其(qi)實那(nei)個(ge)時(shi)候中國絕大(da)多數房地產公司的(de)(de)(de)負(fu)(fu)債率(lv)都超過了70%，我就(jiu)回答他(ta)們‘50%左右’，其(qi)實我（那(nei)時(shi)）心里也打鼓”。

三年之(zhi)后，2015年8月份，SOHO中國中期業績首次(ci)出(chu)現(xian)(xian)了物業銷售額(e)零錄(lu)入，伴隨而(er)來的是(shi)利(li)潤的同比暴跌。但在(zai)潘石屹看來，盡(jin)管盈利(li)水平大幅度(du)下跌，但“我們這(zhe)個點度(du)過了”，其轉型成功的底氣是(shi)在(zai)凈負債率降至(zhi)25%的情(qing)況下，手持現(xian)(xian)金仍然接(jie)近100億元。

據SOHO中(zhong)國(guo)2015年(nian)中(zhong)期業績公(gong)告顯(xian)示，截至2015年(nian)6月30日，公(gong)司(si)現金及銀行存款總(zong)計約(yue)97.7億元(yuan)(yuan)，總(zong)負債(zhai)為(wei)199.34億元(yuan)(yuan)，凈債(zhai)務占股東權益的比率約(yue)為(wei)25%。

而(er)潘石屹把負債(zhai)率降(jiang)下來的(de)主要“法寶”是沒拿地，另一(yi)個則是將凌空(kong)SOHO一(yi)半物業(ye)賣給(gei)了攜程(cheng)，攜程(cheng)一(yi)次性付款，致使(shi)負債(zhai)率一(yi)下子就降(jiang)下來15%左右。

此外，潘石(shi)屹認(ren)為(wei)，SOHO中國(guo)轉型成功的(de)另一個標志是安全地、平穩地持有了(le)京滬兩地100多萬平方米最繁華的(de)物業。

但是問題來了(le)，正如(ru)某位業內人士向《證(zheng)券日報(bao)》記者(zhe)直言(yan)，在物業擴張基(ji)本停滯的情(qing)況下，ＳＯＨＯ中國作為一家上市公(gong)司(si)，如(ru)何保持租金收益、凈利(li)潤的復合增長(chang)率，給投資者(zhe)交滿(man)意(yi)考卷，或許這是潘石屹(yi)這兩年思考轉型發展(zhan)最難突破(po)的問題。

目前來看，潘石屹二次轉型也(ye)是(shi)為了解決(jue)這個問題，正如他(ta)自己所(suo)說，戰略(lve)轉型與(yu)產品(pin)轉型是(shi)結合在一(yi)起(qi)的(de)。而潘石屹思考的(de)結果是(shi)轉型成互聯網企業，靠一(yi)站(zhan)式O2O共享辦公空(kong)間SOHO3Q擴張提升業績(ji)。

擴張SOHO3Q布局

眾所周知，SOHO3Q既不(bu)是(shi)孵化(hua)器(qi)也(ye)不(bu)是(shi)商務中心，從空(kong)間(jian)上(shang)來(lai)(lai)說，可(ke)以(yi)(yi)(yi)是(shi)一張辦公桌，一間(jian)房；從時間(jian)上(shang)來(lai)(lai)說，可(ke)以(yi)(yi)(yi)租7天，也(ye)可(ke)以(yi)(yi)(yi)租兩個月，只要帶著手機(ji)和電腦(nao)來(lai)(lai)即可(ke)辦公。實際上(shang)，這(zhe)也(ye)是(shi)潘石屹借助共享經濟(ji)興起而寄予厚望的(de)結合戰略轉(zhuan)型而滋生(sheng)的(de)轉(zhuan)型產品。

在(zai)潘石屹(yi)看來，與(yu)WeWork不同，SOHO3Q擁有(you)全線線上選房(fang)、支付、解約的一站式(shi)O2O招租系統，在(zai)某種程度上，這將(jiang)致使(shi)SOHO中國轉型為(wei)互聯網公司。

“到2015年年底，我們將有11000個SOHO3Q座位(wei)(wei)，到2017年，SOHO中國(guo)將在全國(guo)省會級城(cheng)市共(gong)布(bu)局(ju)10萬(wan)個座位(wei)(wei)，其中的(de)非SOHO中國(guo)物業不排除(chu)與開發(fa)商(shang)合作(zuo)、返租SOHO中國(guo)業主的(de)房子等方式。”潘石屹向記者表示，到今年年底，SOHO3Q的(de)量(liang)將占到整個辦公樓擁有量(liang)的(de)5%左右。

值(zhi)得注意的是，有(you)業內(nei)人士曾向《證券日報(bao)》記者表(biao)示(shi)，與把大(da)空(kong)(kong)間分割成(cheng)小的辦公空(kong)(kong)間短租而言，整租的收益會更高。另(ling)外(wai)，由于短租的不(bu)穩定性(xing)，出租率(lv)可能難以控(kong)制(zhi)，這對盈利(li)將造成(cheng)影響。

對此，潘石屹向(xiang)《證(zheng)券(quan)日(ri)報》記者(zhe)解釋道，SOHO中國現在(zai)通過無底價(jia)競(jing)拍(pai)模(mo)式出(chu)(chu)租SOHO3Q兩(liang)個月使用權(quan)，9月8日(ri)首次競(jing)拍(pai)40個工位(wei)，總成(cheng)交價(jia)22萬元，其中望京SOHO四(si)人間競(jing)價(jia)高(gao)達3.78萬元。“我(wo)覺得就按照(zhao)今(jin)天成(cheng)交價(jia)格租出(chu)(chu)去(qu)，比整(zheng)層(ceng)租出(chu)(chu)去(qu)的價(jia)格要(yao)高(gao)20%，反倒會提高(gao)利潤”，“等規模(mo)大了，收益也將穩定”。

按照潘石(shi)屹的計劃，到2017年，SOHO3Q貢獻(xian)的租(zu)金(jin)收入將大(da)大(da)超過傳(chuan)統辦公樓租(zu)賃收入。然而(er)，要實現10萬(wan)個(ge)(ge)(ge)座位(wei)的穩定出(chu)租(zu)，這(zhe)或許比潘石(shi)屹當初(chu)賣房更難，因為SOHO中國(guo)過去服務小(xiao)眾(zhong)客(ke)群(qun)，平均每(mei)個(ge)(ge)(ge)客(ke)戶給(gei)其貢獻(xian)的銷售(shou)額超過5000萬(wan)元，而(er)現在(zai)網(wang)上競拍(pai)一個(ge)(ge)(ge)工(gong)位(wei)是50元一次的加價比例(li)，保守估計，一個(ge)(ge)(ge)工(gong)位(wei)一個(ge)(ge)(ge)月(yue)的租(zu)金(jin)可(ke)能(neng)都(dou)達不到2000元。按此計算，10萬(wan)個(ge)(ge)(ge)座位(wei)需要的客(ke)戶量將是不可(ke)計數(shu)的。

一位熟悉(xi)眾創空(kong)間市場(chang)的人士此前(qian)向(xiang)《證(zheng)券(quan)日報》記者表示，相對于(yu)其他辦(ban)公孵化的眾創空(kong)間產(chan)品(pin)，SOHO中國個(ge)別項目中的SOHO3Q與其客戶有一定(ding)的重合度(du)，定(ding)價也過高(gao)，部分創業者并不(bu)青睞。

那(nei)么，在(zai)不打算參股(gu)投資創業項目的(de)情況(kuang)下，潘石屹以后如何讓10萬個座位(wei)每天都有租客坐在(zai)上面辦公？

“SOHO3Q未來(lai)將(jiang)拿出(chu)大部分工位無底價競拍，客(ke)戶(hu)將(jiang)因此多元化。今(jin)年10月份(fen)，SOHO3Q將(jiang)推出(chu)‘眾包模式’，即全面實現互聯網化銷售(shou)，任(ren)何人(ren)可(ke)(ke)以(yi)通(tong)過互聯網平臺成(cheng)為SOHO3Q的(de)銷售(shou)員，只要訂單完成(cheng)，就(jiu)可(ke)(ke)以(yi)獲得(de)相應的(de)傭(yong)金。”SOHO中國相關負責人(ren)向本(ben)報記者表示(shi)。

而負(fu)責SOHO實(shi)(shi)(shi)驗室的相關人(ren)士向記者表示，“實(shi)(shi)(shi)現(xian)(xian)互聯網化(hua)銷售(shou)后(hou)，各地(di)都將(jiang)不需要營銷人(ren)員(yuan)，將(jiang)節省很大一(yi)部分營銷成本，卻可以(yi)現(xian)(xian)實(shi)(shi)(shi)全民(min)營銷的效果”。