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每經記者 白亞(ya)靜

剛(gang)撬動200億元，大舉建倉房(fang)企龍頭萬科的(de)寶能(neng)系，“后院(yuan)”失(shi)火。近日，蕪湖市國(guo)土資源局發布通知稱，將收回寶能(neng)蕪湖分(fen)公司3幅地(di)塊的(de)土地(di)使用權，不予返還總價約1.3億元的(de)履約定金。

事實上，這(zhe)3幅地塊總價僅約6.6億元，想要(yao)湊齊(qi)這(zhe)筆錢，對于在(zai)資本(ben)市場動(dong)(dong)輒(zhe)動(dong)(dong)用(yong)以十億、百億計資金的(de)寶能(neng)系而言，或許并不算一件(jian)難事，即使流動(dong)(dong)現金不足，依然可以用(yong)資產抵押、股權質押等手(shou)段籌(chou)款。

如果資(zi)金鏈不是問題所在，是什么促使寶能做出放棄地塊并甘愿付(fu)出1.3億元代價的決定(ding)？

人口流失加劇綜合體競爭

蕪(wu)湖市(shi)(shi)國土(tu)資源(yuan)局(ju)通知顯示，3幅(fu)地塊，面(mian)積共計38.4萬平方米(mi)，均位于安徽省蕪(wu)湖市(shi)(shi)江北集中區(qu)。

上(shang)述地塊(kuai)是(shi)寶(bao)能(neng)江北項目(mu)的一部分，該項目(mu)原規(gui)劃(hua)總投(tou)資約300億(yi)元，涵(han)蓋住(zhu)宅、商業(ye)(ye)、產業(ye)(ye)、物流(liu)園等(deng)業(ye)(ye)態。此次停(ting)止開發的是(shi)住(zhu)宅項目(mu)——寶(bao)能(neng)睿城(cheng)二期，和商業(ye)(ye)項目(mu)——寶(bao)能(neng)時(shi)代(dai)廣(guang)場。

令寶(bao)能(neng)甘愿(yuan)損(sun)失履(lv)約(yue)定(ding)金(jin)，也要停止(zhi)開發的(de)原因(yin)，似與蕪湖(hu)市堪憂的(de)人(ren)口情況密不可分(fen)。

蕪湖(hu)市位于南京(jing)都市圈，寶能項目位于其(qi)江(jiang)(jiang)北產業集中區，是蕪湖(hu)實施(shi)跨(kua)江(jiang)(jiang)戰略的主要區域(yu)，被蕪湖(hu)市寄予厚望。然(ran)而，城市整體人口吸附能力較弱，正(zheng)在(zai)影響這一片區的發展速度。

根據蕪湖(hu)(hu)市統(tong)計局(ju)數字，截至2014年(nian)年(nian)底，該(gai)市常(chang)住人(ren)(ren)口(kou)為361.7萬人(ren)(ren)，同比增長(chang)0.58%。該(gai)增長(chang)情況不僅低于(yu)安徽省平均水平，而(er)且，值得注意(yi)(yi)的是，2014年(nian)蕪湖(hu)(hu)市人(ren)(ren)口(kou)自然增長(chang)率為5%，高(gao)于(yu)常(chang)住人(ren)(ren)口(kou)增速。這意(yi)(yi)味著，事(shi)實上，蕪湖(hu)(hu)市已出現人(ren)(ren)口(kou)流失(shi)情況。

另外(wai)，2010年，蕪湖(hu)市(shi)65歲以上人(ren)口占比達到(dao)11.09%，高于(yu)老齡(ling)化社會(hui)7%的標準(zhun)。該(gai)市(shi)外(wai)地(di)(di)人(ren)很少(shao)，戶籍人(ren)口為384.5萬人(ren)，甚至高于(yu)常住人(ren)口數字。某(mou)機構（國購集(ji)團）研究稱，蕪湖(hu)市(shi)產業(ye)落地(di)(di)速度較慢(man)，發展動力不足。

人口流失，對于當地房企而言不啻是一(yi)個相當壞的基本面。寶能(neng)蕪(wu)湖分公司向媒體解釋退地原因(yin)時即稱，蕪(wu)湖市目前的人流量(liang)和消(xiao)費能(neng)力，難以滿足現在以及未來即將開業(ye)的商(shang)業(ye)綜合(he)體體量(liang)。

商業自持難題凸顯

以損失履約定金的(de)代價，退還蕪湖寶能商業項目建設用地，其實是近幾年寶能商業運營問題集中爆發的(de)一個縮(suo)影(ying)。

2012年，寶能進(jin)入蕪(wu)湖房地產市場，并在蕪(wu)湖市政府的(de)跨江戰略規劃(hua)下，作(zuo)出包括商業(ye)綜合體在內的(de)300億(yi)元投(tou)資計劃(hua)。

2013年(nian)，寶能(neng)商業宣布要在(zai)5年(nian)內(nei)投(tou)資1200億元，建設40個購物中(zhong)心，全部(bu)自(zi)持。主導該計(ji)劃的(de)，正是現在(zai)指揮萬科股權戰的(de)寶能(neng)系大老板姚(yao)振華。

當(dang)時(shi)，為(wei)效仿萬(wan)達(da)用(yong)物(wu)業銷(xiao)售養資(zi)產的模式(shi)，寶(bao)能商業曾大量招攬萬(wan)達(da)員工，并(bing)為(wei)之舉辦多次大型活(huo)動造勢。然而，該(gai)投資(zi)規劃不久卻(que)沉入(ru)海底(di)，無人再提，以(yi)萬(wan)達(da)員工為(wei)基底(di)組建的團隊也走得七零八落。

一名寶(bao)能商(shang)業(ye)離職人士(shi)表示，當時拿的(de)(de)商(shang)業(ye)綜(zong)合體項目地(di)塊(kuai)均比較(jiao)偏遠，周(zhou)圍人流量有待培養，三分之二達不到萬達模(mo)式要(yao)求(qiu)，這使得(de)長于商(shang)業(ye)運(yun)營的(de)(de)萬達系員工，在(zai)住宅銷(xiao)售不理想(xiang)的(de)(de)情況下(xia)，發揮空間有限。

寶能系(xi)內部整合(he)后，商業(ye)板塊由姚(yao)振華的(de)弟弟姚(yao)建輝主管。上述(shu)人士稱，小老板姚(yao)建輝與其兄的(de)經營理念不同(tong)，更重視(shi)風險(xian)與成本控(kong)制，也有自己的(de)班底，因此原團隊多數員工(gong)的(de)業(ye)務被壓(ya)縮，

對(dui)于此次(ci)退地一事，蕪(wu)湖(hu)寶能分公司表示，這是寶能在蕪(wu)湖(hu)投資的一次(ci)戰略調整，未來將根據江北產(chan)業集中(zhong)區的發(fa)展現狀，降低地產(chan)投入(ru)，發(fa)力產(chan)業布局(ju)。