每經編輯｜吳若凡    

（本(ben)文原(yuan)載于邦地產微信(xin)公眾號real-estete-circle）

這幾(ji)天上(shang)海一(yi)直在等(deng)待(dai)進一(yi)步樓市(shi)調控的信號。

自從(cong)上(shang)周五(wu)，市委(wei)書記韓正(zheng)表(biao)態“上(shang)海房價太高”之后(hou)，住(zhu)房保障(zhang)和房屋管理局被(bei)撤并(bing)，五(wu)幅宅地拍賣被(bei)叫停(ting)。所以大家都開(kai)始猜測，上(shang)海樓市是不是有進(jin)一步的(de)調控措施(shi)，只不過到今天還沒有相(xiang)關信號放出。

其(qi)實(shi)，邦爺告訴你，上海樓市的深(shen)度調控已經(jing)開(kai)始了(le)，只是你沒有看到！

關鍵是人口分流

隨著(zhu)“上海建(jian)設具有全球影響(xiang)力科技創(chuang)新中心臨港行(xing)動方案(an)”的出(chu)爐，臨港區將(jiang)在2020年初步形成“國際智(zhi)能制(zhi)造中心框架”，2025年基(ji)本建(jian)成具有影響(xiang)力的“國際智(zhi)能制(zhi)造中心”。

就此臨港區發布了24條行動方案、10條配套(tao)政(zheng)策。上海也將于近期落地一個“相當規模(mo)”的(de)(de)擔(dan)保基金，助力解決科技型企業貸款(kuan)中所存在的(de)(de)擔(dan)保不足的(de)(de)問題(ti)，給來(lai)臨港創(chuang)業的(de)(de)企業家提供發展保障。

對！“臨港的產(chan)業政策”就(jiu)是邦爺(ye)所說的上(shang)海樓市深度(du)調控的開始。

為什么？

邦爺曾(ceng)詳細闡述過，上(shang)(shang)海(hai)房(fang)地(di)產調控的(de)(de)著眼(yan)點(dian)，不(bu)在中心城(cheng)(cheng)區(qu)，而在郊區(qu)新城(cheng)(cheng)——臨港、奉賢南橋、松(song)江新城(cheng)(cheng)、嘉(jia)定新城(cheng)(cheng)等(deng)。因(yin)為(wei)這(zhe)些區(qu)域不(bu)僅將(jiang)成為(wei)上(shang)(shang)海(hai)房(fang)價的(de)(de)主要調節(jie)器，也會是上(shang)(shang)海(hai)人(ren)口(kou)分(fen)流，以及外地(di)人(ren)口(kou)遷入的(de)(de)主要區(qu)域。

統計數(shu)據顯示，目前上海(hai)近(jin)郊(jiao)的人口(kou)(kou)密度僅(jin)是中(zhong)心區(qu)的13.57%；黃浦區(qu)的人口(kou)(kou)密度甚(shen)至是全市平均數(shu)的14.15倍（高出58.96%）。中(zhong)心城區(qu)的人口(kou)(kou)高密度狀況，會產生人口(kou)(kou)擁擠(ji)、房價過高、水資源緊張等問題。

如果成功建設包(bao)括臨港在內的，上海(hai)郊(jiao)區新(xin)城產業，就可以部分緩解目前上海(hai)中心(xin)城區所面臨的高(gao)房價壓(ya)力。

可以(yi)看見，在(zai)歐(ou)洲很多國(guo)(guo)家(jia)，城市(shi)(shi)郊(jiao)區(qu)人口(kou)占(zhan)比普(pu)遍達到50%（多則68%，少則44%），中國(guo)(guo)2010年(nian)城市(shi)(shi)郊(jiao)區(qu)人口(kou)占(zhan)全國(guo)(guo)的(de)比例才8%。而調(diao)節人口(kou)比例，發達國(guo)(guo)家(jia)的(de)做法就(jiu)是，將城市(shi)(shi)新增的(de)人口(kou)導入郊(jiao)區(qu)，讓郊(jiao)區(qu)成為新增工(gong)業人口(kou)的(de)主要(yao)載體。

這得靠產業

再回到臨(lin)港，如(ru)果區域能(neng)(neng)(neng)夠(gou)成(cheng)功打造(zao)(zao)“國際(ji)智能(neng)(neng)(neng)制造(zao)(zao)中心”，在若干智能(neng)(neng)(neng)制造(zao)(zao)重點領域取得(de)重大(da)突破，建(jian)成(cheng)一批具有國際(ji)先進(jin)水平的(de)智能(neng)(neng)(neng)制造(zao)(zao)服務(wu)平臺(tai)，創建(jian)一批技術水平領先的(de)國家級工程(cheng)技術中心和(he)重點實(shi)驗室，打造(zao)(zao)一批生產(chan)過程(cheng)智能(neng)(neng)(neng)高(gao)效(xiao)(xiao)的(de)智能(neng)(neng)(neng)制造(zao)(zao)樣(yang)板(ban)工程(cheng)。那(nei)會有怎樣(yang)的(de)效(xiao)(xiao)益？

首先，這些產業會讓臨港變得非(fei)常有錢。

未(wei)來(lai)十年(nian)我國軍民(min)用航(hang)空發(fa)動(dong)機(ji)(ji)市場(chang)規(gui)模超(chao)出年(nian)均市場(chang)規(gui)模1100億元。按(an)國產(chan)發(fa)動(dong)機(ji)(ji)市場(chang)占(zhan)有率(lv)40%測算，未(wei)來(lai)20年(nian)國產(chan)客機(ji)(ji)整機(ji)(ji)增長帶動(dong)的國產(chan)航(hang)空發(fa)動(dong)機(ji)(ji)需求額為3100億元。

相比(bi)航空(kong)發動機，機器人(ren)產(chan)(chan)業(ye)(ye)更(geng)(geng)不明覺(jue)厲(li)。2013年中國市場共銷售(shou)工業(ye)(ye)機器人(ren)近3.7萬臺(tai)，約占(zhan)全球銷量的(de)五分(fen)之一(yi)(yi)(yi)，總銷量超過日(ri)本(ben)，成(cheng)(cheng)為全球第一(yi)(yi)(yi)大(da)工業(ye)(ye)機器人(ren)市場。到(dao)2020年，這個(ge)體系產(chan)(chan)業(ye)(ye)銷售(shou)收入將達到(dao)3萬億(yi)元(yuan)。很多科(ke)學(xue)家相信，“機器人(ren)科(ke)技(ji)”是把人(ren)工智能真正轉化(hua)為經濟成(cheng)(cheng)果的(de)最現實途徑。IT業(ye)(ye)僅僅20年內就讓硅谷崛(jue)起(qi)，比(bi)IT業(ye)(ye)更(geng)(geng)進(jin)一(yi)(yi)(yi)步的(de)機器人(ren)產(chan)(chan)業(ye)(ye)能不能在更(geng)(geng)段時間內讓臨港成(cheng)(cheng)為下一(yi)(yi)(yi)個(ge)硅谷呢？

有產業、有錢的(de)臨(lin)港區，不僅會隨(sui)著產業導入大量(liang)人口，還會吸引(yin)更(geng)多(duo)上下游和其(qi)他產業的(de)人口進(jin)入。

而(er)大量人(ren)口的分流，最(zui)終將分擔上海中(zhong)心城(cheng)區的人(ren)口壓(ya)力(li)，進(jin)而(er)穩(wen)住房價！

事實(shi)上，不止臨港，青浦、嘉定、奉賢、崇明都在孕育(yu)產業，并有望通過(guo)緩解中(zhong)心過(guo)高的人(ren)口(kou)密集度，最終不僅在統計數據上拉(la)低樓市成交均價，也真正讓居(ju)民感受到收(shou)支(zhi)更平衡的幸福(fu)生活狀態。