每經編輯(ji)｜每經評論員 葉(xie)檀    

◎每經評論員 葉檀

房地產(chan)投(tou)資進入下(xia)降周期，但還不能(neng)完全看(kan)作冬(dong)天的(de)到來(lai)。

國(guo)家(jia)統計局公布的(de)數據顯示，前三季度，全國(guo)房地產開(kai)發投資為(wei)70535億元，同比名義(yi)增長(chang)2.6%（扣除(chu)價格(ge)因素實際增長(chang)4.2%），但增速比1~8月份(fen)回落0.9個百分(fen)點(dian)，房企(qi)投資意愿繼續回落。

值得一提的(de)是，1~9月(yue)份，房地(di)(di)產開(kai)發企業土(tu)(tu)地(di)(di)購置面積為15890萬平(ping)方米(mi)，同比下降33.8%；土(tu)(tu)地(di)(di)成交價款為4916億(yi)元，同比下降27.5%。

全國房地產市場分化仍較嚴重。總體而(er)言，一(yi)線城市地王頻出(chu)，三(san)、四線城市開發商拿地、投(tou)資意愿下降，消化周期拉長。

中國指(zhi)數(shu)研究(jiu)院指(zhi)數(shu)研究(jiu)總(zong)監白彥軍表示，現在消(xiao)化一線城(cheng)市(shi)土地庫存的周期不到(dao)一年，二線城(cheng)市(shi)在兩年左右，而(er)三線城(cheng)市(shi)最高的可能長達5年多。

瑞信的數據(ju)亦(yi)印證(zheng)了這一(yi)(yi)點，消(xiao)化一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)市土地庫(ku)存周期在(zai)(zai)10個(ge)月左(zuo)右(you)，二線(xian)城(cheng)市在(zai)(zai)18個(ge)月左(zuo)右(you)，三線(xian)城(cheng)市在(zai)(zai)20個(ge)月以上(shang)。

上述數(shu)據(ju)(ju)雖然談不上支撐房地產(chan)(chan)市場牛市，但(dan)房地產(chan)(chan)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)確(que)實出現了小(xiao)高峰。國家統計局(ju)公布(bu)的數(shu)據(ju)(ju)顯示，今(jin)年前三季度，商(shang)品(pin)房銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)面積(ji)累計為(wei)8.29億平方米(mi)，較去(qu)年同期增加1.79億平方米(mi)；銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)均(jun)價(jia)為(wei)6844元/平方米(mi)，同比上漲7.2%，這使得商(shang)品(pin)房銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)額同比增長15.3%，達到(dao)5.675萬億元。

尤(you)其(qi)是(shi)一線(xian)城市和(he)核心城市的高(gao)端(duan)住宅(zhai)暢銷。據《每(mei)日經濟新聞》轉引(yin)亞豪機構統計數據顯示(shi)，前三季度(du)北京五(wu)(wu)環以內僅成交(jiao)商品住宅(zhai)（不(bu)(bu)含保障房與自(zi)住房）4923套(tao)，占全部(bu)成交(jiao)的比(bi)重不(bu)(bu)足10%，五(wu)(wu)環和(he)六環之間成交(jiao)占比(bi)高(gao)達57%。由于(yu)地價高(gao)企，更多項(xiang)目入市高(gao)端(duan)化，購(gou)房人群“被高(gao)端(duan)”。

中原地產統計(ji)數(shu)據顯示，截至10月20日，北京(jing)(jing)成交(jiao)的超高端住宅數(shu)量(liang)(liang)已達到182套，這一成交(jiao)量(liang)(liang)超過歷史(shi)總和(he)。同(tong)時，北京(jing)(jing)商(shang)品房住宅進入(ru)豪宅化，預計(ji)未來售價預期在10萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米的項(xiang)目(mu)在2016年將接近(jin)50個(ge)，目(mu)前已經入(ru)市(shi)的項(xiang)目(mu)接近(jin)25個(ge)。

房(fang)地產投資意愿(yuan)不(bu)強，但銷售總量(liang)不(bu)斷上升，筆(bi)者以為，原因(yin)在于貨幣的(de)恐(kong)慌與貪婪。

房(fang)(fang)貸政策發生了變化，刺(ci)激了房(fang)(fang)地產消費(fei)。9月30日，央行(xing)、銀監會聯合發布通知，明(ming)確在不(bu)實施“限購(gou)”措施的城市，對居民家庭首次購(gou)買普通住(zhu)房(fang)(fang)的商業性(xing)個(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸款，最低首付款比(bi)例調(diao)整為不(bu)低于25%。這是今(jin)年監管層在房(fang)(fang)貸政策方(fang)面(mian)做出的第四次調(diao)整。

自(zi)2014年(nian)11月以(yi)(yi)來，央行多次下(xia)調人(ren)民幣存貸(dai)款(kuan)利率，五(wu)年(nian)期(qi)以(yi)(yi)上(shang)貸(dai)款(kuan)利率已累計下(xia)調140個基點降至5.15%，為過去(qu)25年(nian)以(yi)(yi)來最低水平。以(yi)(yi)廣州(zhou)為例，去(qu)年(nian)9月廣州(zhou)首套房貸(dai)基準利率為6.55%，今年(nian)下(xia)降到5.15%。以(yi)(yi)一筆(bi)200萬(wan)元貸(dai)款(kuan)、30年(nian)等額(e)本息計算，6.55%的(de)利息總額(e)為128.73萬(wan)元，調低后(hou)利率總額(e)為96.60萬(wan)元，下(xia)降了25%，這是一個驚人(ren)的(de)降幅。

另(ling)一(yi)方(fang)面，隨(sui)著貨幣寬松，土地與商品房(fang)價格出現上漲，從(cong)數據看，銷售額大于銷售面積(ji)。

今年1~9月，全國商品房銷(xiao)售(shou)面積(ji)(ji)為82908萬平方米，同比增(zeng)長(chang)7.5%；銷(xiao)售(shou)額(e)為56745億元，同比增(zeng)長(chang)15.3%。這(zhe)說(shuo)明(ming)，價格的漲(zhang)幅(fu)高于(yu)面積(ji)(ji)漲(zhang)幅(fu)，考(kao)慮到一(yi)些中西部小城市(shi)房價并沒有上漲(zhang)，這(zhe)表(biao)明(ming)在東(dong)部城市(shi)以及中西部核心城市(shi)的上漲(zhang)幅(fu)度就更是驚人。這(zhe)也反證了寬(kuan)松(song)的貨幣(bi)部分流入房地產市(shi)場(chang)，推高了資產品價格。

房(fang)地產長(chang)期繁榮很難像過去那樣持續，但蕭條(tiao)也(ye)不可能馬上到來，只要貨幣繼續寬松，低迷的(de)(de)實體經濟無(wu)法完全(quan)吸納，資(zi)金就會流(liu)入房(fang)地產與(yu)股市等虛(xu)擬市場，這是不以人的(de)(de)意志(zhi)為轉移。而如(ru)果要擠(ji)壓房(fang)地產市場，就存在債務危機爆發的(de)(de)可能性。

可以預見的是，房地產在資本的貪婪與恐懼中，在預期明確的少(shao)數城市，還會(hui)上升。