每(mei)經編輯｜杜冉(ran)樂    

每經記者 杜冉樂

10月29日(ri)，信(xin)(xin)達(da)(da)地產（600657，SH）對外(wai)披露(lu)了(le)實際控制人(ren)信(xin)(xin)達(da)(da)資(zi)(zi)產集合了(le)旗下包括信(xin)(xin)達(da)(da)地產、信(xin)(xin)達(da)(da)資(zi)(zi)本、聚信(xin)(xin)通達(da)(da)、信(xin)(xin)達(da)(da)國際、前海華建(jian)等(deng)6家(jia)下屬企(qi)業，擬設立(li)總規模(mo)為(wei)51.01億元的深圳信(xin)(xin)達(da)(da)城市發展基金，其中信(xin)(xin)達(da)(da)地產出資(zi)(zi)7億元。

就投資模式而言，上述基金與市(shi)場上的一般地產基金并無太大區別。不(bu)過，上述基金因投向深(shen)圳(zhen)“城(cheng)改”而引來熱議(yi)。前不(bu)久成(cheng)立的中城(cheng)新產業控股（深(shen)圳(zhen)）有限公司(si)也是為此而生(sheng)。

資本(ben)扎堆，會否讓深圳(zhen)“城改”變(bian)成一場新的(de)財富盛宴？

“信達版”金融地產模式

從產(chan)品(pin)設(she)計來看，上述地(di)產(chan)基金(jin)(jin)可做成F0F基金(jin)(jin)（即基金(jin)(jin)中的(de)(de)基金(jin)(jin)）或(huo)資管產(chan)品(pin)，以股權、債權或(huo)股債結合方式(shi)投(tou)向單體項(xiang)目且單獨核(he)算收(shou)益，其(qi)投(tou)資策略與風控模(mo)式(shi)與市場上的(de)(de)其(qi)他地(di)產(chan)基金(jin)(jin)并無太(tai)大區別。

在前述地(di)產基(ji)(ji)金構成中(zhong)，信達(da)資本作為普通(tong)合伙人(GP)，僅出資100萬(wan)元(yuan)，占(zhan)基(ji)(ji)金投(tou)資人總(zong)出資比例(li)的0.02%。

《每日經濟新聞》記者注意到，“信(xin)達(da)系”旗(qi)下(xia)其他相關企業均為(wei)(wei)有限(xian)合伙(huo)人(ren)（LP），其中(zhong)實際控制(zhi)人(ren)信(xin)達(da)資(zi)產出資(zi)20億(yi)(yi)元(yuan)，占(zhan)(zhan)比(bi)39.21%，聚(ju)信(xin)通(tong)達(da)10億(yi)(yi)元(yuan)，占(zhan)(zhan)比(bi)19.6%，信(xin)達(da)地產與建信(xin)投資(zi)出資(zi)均為(wei)(wei)7億(yi)(yi)元(yuan)，占(zhan)(zhan)比(bi)各為(wei)(wei)13.72%，信(xin)達(da)國際出資(zi)3000萬元(yuan)，占(zhan)(zhan)比(bi)0.59%，前海(hai)華建出資(zi)6.7億(yi)(yi)元(yuan)，占(zhan)(zhan)比(bi)13.13%。

實際上(shang)，作(zuo)為中國四大(da)AMC巨頭(tou)之一，信達資產(chan)(chan)最早依靠(kao)承接與處置(zhi)國有商業銀行(xing)的(de)不良債(zhai)權起家，并(bing)逐漸發展成為與華融(rong)(rong)資產(chan)(chan)、長(chang)城資產(chan)(chan)、東方資產(chan)(chan)旗鼓相(xiang)當的(de)金(jin)融(rong)(rong)資管巨頭(tou)，業內曾(ceng)稱其為金(jin)融(rong)(rong)“禿鷲”。

2013年，信達資(zi)產(chan)(chan)赴港(gang)上市。除了(le)不良資(zi)產(chan)(chan)收購(gou)之(zhi)外，信達資(zi)產(chan)(chan)已掌握了(le)證券、期貨、保險(xian)、信托、融資(zi)租賃以及公、私募基金等多張金融牌照。

按照信達(da)資產彼時的(de)上市戰(zhan)略部署，結合旗下多個業務平臺，其推出了業務協同戰(zhan)略，其中包括信達(da)地產借信達(da)資產的(de)綜合優(you)勢打造“金融地產”模式。

然(ran)而記者(zhe)梳理發現，過去幾年(nian)(nian)(nian)(nian)，信達地產業務擴(kuo)張并不明(ming)顯，比如2012年(nian)(nian)(nian)(nian)至(zhi)2014年(nian)(nian)(nian)(nian)各年(nian)(nian)(nian)(nian)度營收(shou)與凈利潤(run)均(jun)“四(si)平(ping)八穩”，其中(zhong)2014年(nian)(nian)(nian)(nian)營收(shou)為48.5億元(yuan)，凈利潤(run)為7.67億元(yuan)，但其資產負債(zhai)率一路走高，截至(zhi)今年(nian)(nian)(nian)(nian)6月底已飆升(sheng)為80%，相比2012年(nian)(nian)(nian)(nian)底上升(sheng)16.5個百(bai)分(fen)點。

去年至今，樓市供(gong)需大逆轉，傳統(tong)地(di)產(chan)模式陷入困境，一個典型特征為“地(di)產(chan)金(jin)融化”與(yu)“金(jin)融地(di)產(chan)化”趨勢明(ming)顯。

信達地產在今年的中報里(li)說，為打造金融地產模式，其與(yu)信達資產的系統協同已取得一定成效，包括與(yu)兄弟企業間的業務協同。

瞄準深圳“城改”財富盛宴

按照信達地(di)(di)產的(de)公(gong)開表述(shu)，上(shang)述(shu)地(di)(di)產基金將主(zhu)要(yao)投(tou)向深圳(zhen)，其認(ren)為(wei)該區域城市(shi)更新需求(qiu)大，房地(di)(di)產市(shi)場較(jiao)為(wei)活躍，拓展項(xiang)目機會，改善盈利結構，創新業務和盈利模(mo)式，鞏固公(gong)司對華南區域的(de)戰略(lve)投(tou)資布(bu)局(ju)。

當前(qian)，全(quan)國(guo)樓(lou)市(shi)的(de)區(qu)域分化特征明顯，尤其是今年以來，在(zai)多數二三四(si)線(xian)(xian)城市(shi)房(fang)價(jia)萎靡甚至下(xia)跌的(de)情況(kuang)下(xia)，北上廣深四(si)個一(yi)線(xian)(xian)城市(shi)的(de)房(fang)價(jia)卻(que)一(yi)路飆升，引來不少龍頭(tou)房(fang)企爭(zheng)搶“地王(wang)”。

中國(guo)城(cheng)市產業發展聯盟(meng)主席(xi)陳寶存(cun)告(gao)訴(su)《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者，“一線城(cheng)市的中心區(qu)可用(yong)的土(tu)地(di)(di)越(yue)來越(yue)少，在(zai)劃(hua)定城(cheng)市開發邊界的時候，也主要是以一線城(cheng)市為主，即便是產業地(di)(di)產，也不準占用(yong)耕地(di)(di)，所以這些城(cheng)市已進入整理(li)有限的存(cun)量(liang)土(tu)地(di)(di)階段。”

在陳寶存看來(lai)，上述城市(shi)被拆遷的(de)多(duo)為核心地段，土(tu)地價值高，但(dan)拆遷成本(ben)(ben)也(ye)高，一般開發商不容易拿下來(lai)，而央企或本(ben)(ben)地國企就(jiu)具有(you)融資(zi)(zi)成本(ben)(ben)低和政(zheng)商資(zi)(zi)源(yuan)雄(xiong)厚(hou)等優勢。

按照深圳規劃與國土委去年6月份發布的《深圳市(shi)城市(shi)更(geng)新(xin)（“三舊(jiu)”改造(zao)(zao)）專項規劃（2010-2015）》，規劃期內城市(shi)更(geng)新(xin)固定(ding)資產(chan)投(tou)資（包括拆遷費用(yong)和直接投(tou)資）預計約3500億元(yuan)(yuan)，拉動GDP累計約7000億元(yuan)(yuan)。力(li)爭完成3-5個重點產(chan)業片區改造(zao)(zao)，為新(xin)能(neng)源、生物、互聯網等戰略性新(xin)興產(chan)業騰挪空間。

今年7月(yue)中(zhong)旬，由深(shen)圳品頌(song)投資(zi)、世聯地產(chan)(chan)、萬科(ke)旗下兩個子公司以及號稱“地產(chan)(chan)私募巨頭”的中(zhong)城(cheng)投資(zi)共同出資(zi)1.6億(yi)元的中(zhong)城(cheng)新產(chan)(chan)業(ye)控股（深(shen)圳）有(you)限公司在深(shen)圳前海注(zhu)冊成立，背后實(shi)際運(yun)作人(ren)為劉(liu)愛明。

劉愛明(ming)表(biao)示，中城(cheng)新產業(ye)將“重倉深圳”，聚焦(jiao)深圳市(shi)城(cheng)市(shi)更新和產業(ye)轉型升級(ji)所帶(dai)來的一二級(ji)地產開發，產業(ye)地產，以及產業(ye)升級(ji)孵化基金、新興金融服(fu)務及產業(ye)鏈整合機遇等(deng)。