每經編輯｜王杰    

每經記者 王杰

11月20日，國務(wu)院法制辦公布《住房(fang)公積(ji)金管(guan)理條例（修(xiu)訂(ding)送審(shen)稿(gao)）》（以下簡稱“修(xiu)訂(ding)送審(shen)稿(gao)”）公開征求意(yi)見的通知。“修(xiu)訂(ding)送審(shen)稿(gao)”計(ji)劃在(zai)公積(ji)金的繳存(cun)、貸款等方(fang)面縮(suo)短受(shou)理時間、提升效率，同時擬規定住房(fang)公積(ji)金管(guan)理中心可以發(fa)行住房(fang)公積(ji)金個(ge)人住房(fang)貸款支(zhi)持證券化（MBS）、貼(tie)息(xi)融資，也可以購買地方(fang)政府債券、國債、大額存(cun)單等固(gu)定收(shou)益(yi)類產(chan)品。

業內觀點指出，這將打通(tong)住房公積金(jin)(jin)與資(zi)(zi)本市場(chang)之間的通(tong)道，使住房公積金(jin)(jin)管(guan)理中心可(ke)以(yi)通(tong)過在(zai)資(zi)(zi)本市場(chang)源源不斷發行債券等方式獲得資(zi)(zi)金(jin)(jin)，然后再投向住房按揭貸(dai)款市場(chang)，從而(er)避免住房公積金(jin)(jin)余(yu)額不足等問題。

公積金可發行MBS

修(xiu)訂送(song)審稿明(ming)確，將(jiang)增強公積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)的資金(jin)(jin)(jin)流動性，一是(shi)規定(ding)住房(fang)公積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)管(guan)理中心經住房(fang)公積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)管(guan)理委(wei)員會(hui)批準(zhun)，可以(yi)按國家有關規定(ding)申請(qing)發行住房(fang)公積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)個人住房(fang)貸(dai)款支(zhi)持(chi)證(zheng)券(quan)，或者通(tong)過貼息等方式(shi)進行融資；二(er)是(shi)允許住房(fang)公積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)管(guan)理中心在保證(zheng)住房(fang)公積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)提取和貸(dai)款的前提下，經住房(fang)公積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)管(guan)理委(wei)員會(hui)批準(zhun)，可以(yi)將(jiang)住房(fang)公積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)用于購買住房(fang)公積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)個人住房(fang)貸(dai)款支(zhi)持(chi)證(zheng)券(quan)。

修訂送審稿提出，要促進公積金資金的保值增值，規定住房公積金管理中心在保證住房公積金提取和貸款的前提下，可以將住房公積金用于購買國債、大額存單；經住房公積金管理委員會批準，可以將住房公積金用于購買地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個人住房貸款支持證券等高信用等級固定收益類產品。

作為手(shou)段和金融工具，資產(chan)證(zheng)券化(hua)已經多次出(chu)現在(zai)穩定(ding)(ding)住(zhu)房(fang)消費領域。在(zai)住(zhu)建(jian)部(bu)要(yao)求棚(peng)戶區(qu)改造以貨幣(bi)化(hua)補償為主后，國務院已經確定(ding)(ding)，在(zai)新增2000億元信貸資產(chan)證(zheng)券化(hua)試點所置(zhi)換出(chu)的信貸額度中，將(jiang)棚(peng)戶區(qu)改造及貨幣(bi)化(hua)安置(zhi)列為首要(yao)投向，國家開發銀行(xing)已經發行(xing)了相關資產(chan)證(zheng)券化(hua)產(chan)品，獲得市場認可(ke)。

而目前(qian)公(gong)積金遇到的主要(yao)問題：一方(fang)面，全國住(zhu)房(fang)(fang)公(gong)積金繳(jiao)(jiao)(jiao)存(cun)余額(e)很大。住(zhu)建部(bu)數據顯示，截至2015年7月底，全國住(zhu)房(fang)(fang)公(gong)積金繳(jiao)(jiao)(jiao)存(cun)職工1.1億(yi)(yi)人，繳(jiao)(jiao)(jiao)存(cun)總額(e)8.31萬(wan)(wan)(wan)億(yi)(yi)元，提(ti)取(qu)總額(e)4.34萬(wan)(wan)(wan)億(yi)(yi)元，繳(jiao)(jiao)(jiao)存(cun)余額(e)3.97萬(wan)(wan)(wan)億(yi)(yi)元；累計向2300多萬(wan)(wan)(wan)戶職工家庭發放個(ge)人住(zhu)房(fang)(fang)貸款4.75萬(wan)(wan)(wan)億(yi)(yi)元，貸款余額(e)2.88萬(wan)(wan)(wan)億(yi)(yi)元。

另一(yi)方面(mian)，由于(yu)《住房公積金(jin)(jin)管理條例》中對(dui)投資(zi)、運營管理等(deng)方面(mian)的(de)限制，運營效率一(yi)直不高(gao)，產生了大(da)量的(de)沉淀資(zi)金(jin)(jin)，其(qi)投資(zi)渠道也比較窄，所(suo)以，拓寬投資(zi)渠道，提高(gao)貸款流動(dong)性(xing)以及(ji)收益勢在必行。

清華大(da)學(xue)房(fang)(fang)地產研究所所長劉洪玉在接受《每(mei)日經濟新聞》記(ji)者采訪時表示，住房(fang)(fang)公積金(jin)個人住房(fang)(fang)抵押貸(dai)款(kuan)(kuan)證券化，可以緩解住房(fang)(fang)公積金(jin)的(de)流動(dong)性(xing)問(wen)題，提高住房(fang)(fang)公積金(jin)體系的(de)貸(dai)款(kuan)(kuan)發放能力，滿足更多繳存職工的(de)購房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)需求，會(hui)有(you)放大(da)貸(dai)款(kuan)(kuan)規模(mo)的(de)效果(guo)。

助力去庫存

新城控(kong)股高級副總(zong)裁歐陽捷(jie)表(biao)示，公(gong)積(ji)(ji)金(jin)實現(xian)證(zheng)券化后，數額(e)會增長，而(er)多出來的(de)錢會支(zhi)持(chi)購房(fang)者去(qu)買(mai)房(fang)。另外，公(gong)積(ji)(ji)金(jin)還可以支(zhi)付(fu)物業(ye)費，雖然物業(ye)費不高，但仍(reng)是(shi)一(yi)個積(ji)(ji)極的(de)信號。公(gong)積(ji)(ji)金(jin)使用范圍擴大后，需求(qiu)量(liang)也(ye)會相應變大。之前公(gong)積(ji)(ji)金(jin)放開了(le)異地(di)貸款業(ye)務，這(zhe)樣就增加了(le)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)的(de)使用率。在發(fa)達地(di)區(qu)，公(gong)積(ji)(ji)金(jin)是(shi)不夠(gou)用的(de)，因此給(gei)一(yi)條證(zheng)券化的(de)出路，從而(er)刺激(ji)購房(fang)，緩解庫存。

在(zai)當前房(fang)地產(chan)市場庫存高企(qi)、投資持續(xu)下滑的(de)形勢下，進入11月(yue)份，決策(ce)層連續(xu)對去庫存的(de)強(qiang)調，釋(shi)放出強(qiang)烈的(de)政策(ce)信號。

在中原監(jian)測的21個城(cheng)市(shi)中，11個城(cheng)市(shi)10月(yue)庫存量(liang)較上半年末有所增加，從消化周期來看(kan)，三成城(cheng)市(shi)超過(guo)一年，另有三成城(cheng)市(shi)消化周期僅為(wei)半年。

劉洪玉認為，通(tong)過實施(shi)抵押貸(dai)款證券化操作，可以提高住房(fang)公(gong)積金貸(dai)款的(de)(de)可獲得(de)性(xing)，讓更多(duo)有住房(fang)使用需求的(de)(de)家庭進入(ru)市場購(gou)房(fang)，直接助(zhu)力于(yu)住有所居(ju)目(mu)標的(de)(de)實現，間接有利于(yu)降低當(dang)前商品住宅市場上的(de)(de)庫存(cun)，有一舉多(duo)得(de)的(de)(de)效果(guo)。

歐陽(yang)捷表示，實現公積金證券化，對于一些(xie)(xie)公積金余額(e)不足的(de)城市是(shi)有好處的(de)，這樣可以使(shi)公積金的(de)房款額(e)度擴大，也更(geng)加(jia)支持(chi)流動人口去這些(xie)(xie)地(di)(di)區購買住房。對這些(xie)(xie)區域的(de)庫存去化會提供(gong)幫(bang)助。這也是(shi)個定向支持(chi)房地(di)(di)產的(de)措施。