每經編輯(ji)｜每經記(ji)者 王杰     

細數北(bei)京(jing)最近(jin)的(de)房(fang)地(di)產新(xin)聞(wen)，土地(di)市(shi)場(chang)的(de)熱(re)度和風頭，遠蓋(gai)過樓(lou)市(shi)，為(wei)寒(han)冬增添“一把火”。但近(jin)日(ri)，“華潤(run)與招商局置地(di)退地(di)”的(de)消息(xi)，卻令土地(di)市(shi)場(chang)炸(zha)開了鍋。

近一個月來(lai)，北京(jing)土地市(shi)場(chang)，只要有合適(shi)的宅地放出，立馬就會遭到瘋搶，“面粉貴過(guo)面包”漸成(cheng)常態。在這當中“聯合體(ti)”起到了不小(xiao)的作用。近年來(lai)面對高地價，房(fang)企很難在市(shi)場(chang)上依(yi)靠單打獨斗取得絕對市(shi)場(chang)競爭優(you)勢，于(yu)是(shi)，房(fang)企間通(tong)過(guo)合作相互借力(li)成(cheng)為(wei)市(shi)場(chang)發展趨勢。

不過《每日經濟新聞(wen)》記者了(le)解到(dao)，華潤與(yu)招(zhao)商局所謂的“退(tui)地”，其實并非將土(tu)地退(tui)回，理解成(cheng)聯(lian)合體的“拆伙(huo)”應該更為準確。

專家分析認為，聯合體拿地雖(sui)然(ran)能暫時緩解資金壓力，但是每家的開發(fa)思路(lu)不(bu)一致(zhi)，同樣(yang)會造成分歧。

高地價引發擔憂

11月2日，華潤華僑城(cheng)招商聯合體(ti)以總價83.4億元、配建5.7萬平米(mi)公租房的代(dai)價奪得豐(feng)臺區南苑鄉槐(huai)房村(cun)(cun)和新(xin)宮(gong)村(cun)(cun)1404-669、670、665、666、668地塊（豐(feng)臺區城(cheng)鄉一體(ti)化槐(huai)房村(cun)(cun)、新(xin)宮(gong)村(cun)(cun)舊村(cun)(cun)改造項目(mu)第一期(qi)B組團），樓面價達(da)5.6萬元/平方米(mi)。

但好景(jing)不(bu)長，據媒體報道，由于(yu)土地(di)的(de)最終價格超過了預(yu)算(suan)，華潤(run)置(zhi)地(di)和招(zhao)(zhao)商局置(zhi)地(di)決定(ding)退(tui)出該地(di)塊的(de)開發。《每日經濟新聞》記者分(fen)別致電華潤(run)、招(zhao)(zhao)商、華僑城三家(jia)公(gong)司的(de)相關人士(shi)，但對方均(jun)未予置(zhi)評。

雖然土(tu)地(di)市(shi)場一片火(huo)熱，但諸(zhu)多業內人士仍直呼對北京土(tu)地(di)市(shi)場“看不懂”。

11月19日，北(bei)京(jing)市昌平(ping)區北(bei)七家鎮兩地塊(kuai)拍賣落槌(chui)，國(guo)瑞地產以44.96億元總價，分別現場競價配建(jian)3.8萬(wan)/平(ping)方(fang)米、4.2萬(wan)/平(ping)方(fang)米的(de)代價競得。業內(nei)測(ce)算稱，兩地塊(kuai)樓面價分別為3.65萬(wan)/平(ping)方(fang)米和4.3萬(wan)/平(ping)方(fang)米。

北(bei)京一位(wei)業內人士在朋友(you)圈寫到，“瘋了，瘋了，瘋了，這么個地方(fang)，樓面價4.2萬(wan)，邊上別(bie)墅賣3萬(wan)，都要跪著求(qiu)客戶。（容積率）2.2的高層(ceng)，你(ni)賣8萬(wan)，賣給誰?”

一位上市(shi)房企(qi)的(de)(de)高(gao)管(guan)則表示，目前在北(bei)(bei)京(jing)拿高(gao)價地(di)的(de)(de)企(qi)業(ye)都是勇(yong)敢的(de)(de)，因(yin)為房地(di)產市(shi)場(chang)不可(ke)能像前幾年那樣暴漲(zhang)了，在北(bei)(bei)京(jing)拿了“面粉比(bi)面包還貴”的(de)(de)地(di)塊(kuai)(kuai)，靠拉長銷售周期，靠地(di)塊(kuai)(kuai)配套(tao)的(de)(de)商業(ye)，靠非住(zhu)宅的(de)(de)業(ye)態是折騰不出利潤的(de)(de)。

市場有觀點說，如果老“地(di)王”周邊(bian)又(you)出了單價更高(gao)的地(di)塊，老“地(di)王”被視為“解套”。一位熟知市場的人(ren)士(shi)說，“解什(shen)么(me)套？購房者(zhe)對價格不認可(ke)，不會出手(shou)。”

就在11月23日，石景(jing)山交通樞(shu)紐(niu)M、N地塊(kuai)獲得(de)房企競相(xiang)搶奪，開(kai)拍(pai)前(qian)已(yi)經有(you)9次網(wang)上報價(jia)，現場又經過96輪激烈(lie)競價(jia)，最終以35.4億元(yuan)(yuan)被華遠(yuan)地產奪得(de)，樓面價(jia)格為28697元(yuan)(yuan)/平方米(mi)，只比(bi)石景(jing)山區2015年(nian)整體(ti)商(shang)辦市場地塊(kuai)34175元(yuan)(yuan)/平方米(mi)的成交均(jun)價(jia)低了5478元(yuan)(yuan)/平方米(mi)。

聯合體(ti)存“不(bu)確定”因素

高價地讓房企(qi)抱團取暖(nuan)成為常見現象，縱觀北京土地市(shi)場(chang)，聯合體拿地身(shen)影頻現。一直(zhi)作為房地產(chan)行(xing)業領軍企(qi)業的(de)萬科、保(bao)利(li)、華潤、招商、碧桂園(yuan)等大型品牌房企(qi)，近年來也(ye)成為合作開發(fa)的(de)熱衷(zhong)者(zhe)。

在房(fang)(fang)企爭相回歸一二線的(de)激烈市場競(jing)爭環境下，土地更(geng)(geng)貴、融資(zi)更(geng)(geng)難、開發(fa)(fa)周期拉(la)長、消(xiao)費者對品質要求更(geng)(geng)高等因素(su)，都成為越來越多房(fang)(fang)企選擇(ze)合作開發(fa)(fa)項(xiang)目(mu)的(de)原因。在此背景下，房(fang)(fang)企由競(jing)爭轉為“競(jing)合”，從而規避(bi)投資(zi)開發(fa)(fa)風險，優化(hua)市場資(zi)源配置，實現利(li)益最大化(hua)。

但并不是(shi)每(mei)個房企(qi)聯(lian)合體都能(neng)在拿地等環節上，自始至終達成共識。

新城(cheng)控股高級副總裁歐(ou)陽捷告訴《每(mei)日(ri)經濟新聞(wen)》記者，聯合體拿(na)(na)地之前，各房企(qi)之間(jian)都(dou)會(hui)有溝通(tong)(tong)和(he)(he)授(shou)權，如果超(chao)過(guo)授(shou)權的(de)(de)范圍，恐怕不能(neng)承(cheng)擔(dan)聯合拿(na)(na)地的(de)(de)責任。各家授(shou)權的(de)(de)價格雖(sui)然(ran)不一(yi)致，但其實(shi)在溝通(tong)(tong)前，都(dou)會(hui)亮出標(biao)的(de)(de)，如果哪家超(chao)出預(yu)期價格，就不能(neng)拿(na)(na)了，只(zhi)能(neng)退出。所以(yi)內部溝通(tong)(tong)機制和(he)(he)拿(na)(na)地的(de)(de)判斷都(dou)很重要(yao)。

中(zhong)國房地(di)產數據(ju)研究院執行院長陳晟認(ren)為，最近(jin)幾年(nian)聯(lian)合體拿地(di)分(fen)兩種(zhong)情(qing)況：一(yi)(yi)種(zhong)是有(you)開(kai)發能力的房企(qi)(qi)和資本(ben)方的聯(lian)合，這(zhe)種(zhong)模式是互補的。另外一(yi)(yi)種(zhong)是幾家(jia)房企(qi)(qi)一(yi)(yi)起合作(zuo)拿地(di)，這(zhe)樣可(ke)(ke)以避免土地(di)高溢價(jia)導致成本(ben)過高。但(dan)這(zhe)類模式需要短時間內做出一(yi)(yi)個(ge)聯(lian)合體各方認(ren)可(ke)(ke)的價(jia)格、并規定好未來如何(he)分(fen)配利潤(run)、未來的開(kai)發主(zhu)體是誰(shui)、誰(shui)負(fu)責銷售，這(zhe)會有(you)一(yi)(yi)些不確定因素(su)。

易(yi)居中(zhong)國分(fen)析師薛建雄認為(wei)，聯合(he)體拿地雖然能暫(zan)時緩解資金壓力(li)，但是每家的開發思路(lu)不(bu)一(yi)(yi)致，同(tong)樣會(hui)造成(cheng)分(fen)歧。產品(pin)思路(lu)不(bu)一(yi)(yi)致的，很難達成(cheng)一(yi)(yi)致。比如(ru)哪種產品(pin)可以(yi)拉開價(jia)格，都要(yao)提前(qian)做出規劃。一(yi)(yi)家企(qi)業(ye)(ye)本身(shen)就(jiu)有(you)多個(ge)思路(lu)，多家企(qi)業(ye)(ye)會(hui)有(you)更(geng)多思路(lu)。如(ru)果操盤(pan)企(qi)業(ye)(ye)有(you)足夠實力(li)的話，可以(yi)過一(yi)(yi)段(duan)時間(jian)將(jiang)退出企(qi)業(ye)(ye)的資金補齊。

歐陽捷說，退地的(de)發生，還(huan)是出現(xian)(xian)在企(qi)業(ye)的(de)內(nei)部(bu)管(guan)控機制(zhi)上。如果內(nei)功做得很好，對(dui)市場(chang)的(de)判斷很精準，并能衡量自身開發能力和水平(ping)，以及(ji)對(dui)政策很透徹的(de)話，不應該出現(xian)(xian)這類問題。