每經(jing)(jing)編輯｜每經(jing)(jing)記者 王(wang)杰    

每經記者 王杰

2015年的(de)樓(lou)市(shi)(shi)，一線城(cheng)市(shi)(shi)高(gao)歌猛進，二線城(cheng)市(shi)(shi)分化加劇(ju)。不同(tong)的(de)城(cheng)市(shi)(shi)房價同(tong)比漲跌差異更(geng)為明顯。在沈陽(yang)，開(kai)發商正為有量無價而苦惱。未來(lai)，進駐這座城(cheng)市(shi)(shi)的(de)開(kai)發商，究竟有哪些途(tu)徑可(ke)以消化掉巨量庫存？政策(ce)的(de)調整和傾斜，又能否(fou)讓這座城(cheng)市(shi)(shi)重新成為房企利潤的(de)增長(chang)點？在蘇(su)州，房價在11月環比上漲2.81%，超(chao)越北上廣(guang)深(shen)占據(ju)首位，品(pin)牌房企紛紛進駐蘇(su)州。這是否(fou)意味(wei)著蘇(su)州樓(lou)市(shi)(shi)進入上升通道(dao)？蘇(su)州樓(lou)市(shi)(shi)又能否(fou)成為開(kai)發商的(de)掘(jue)金之(zhi)地？

相對三(san)四線城(cheng)市的(de)巨大庫存(cun)，沈陽這座超大型二線城(cheng)市，按理說應是房企(qi)們(men)的(de)必爭之地，但現實(shi)卻并(bing)不樂(le)觀。當地一位操盤手對《每日經濟新聞(wen)》記者直言，“只有銷(xiao)量，沒有利(li)潤(run)”。

只有銷量沒有利潤？

克而(er)瑞(rui)沈陽機構提(ti)供(gong)的數(shu)據顯(xian)示，2015年11月份商品住宅市場存量2948.76萬平方米，商品住宅（不(bu)含(han)政策性(xing)用房）可售(shou)面積消化周期(qi)為24個月。庫存消化周期(qi)一般12個月左右較為平衡，高于18個月說明供(gong)過于求(qiu)，低于6個月則為供(gong)不(bu)應(ying)求(qiu)。

沈(shen)陽一項目的營銷總監在接受《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者采訪時表(biao)示，沈(shen)陽的房地產市場目前仍沒有回暖跡象(xiang)，去(qu)年主(zhu)要(yao)以降價(jia)贏得市場，但(dan)是(shi)并不(bu)能以價(jia)換(huan)量。今年降價(jia)不(bu)是(shi)開(kai)發商(shang)主(zhu)要(yao)的策略，雖(sui)然也(ye)有樓盤(pan)價(jia)格下調，但(dan)更多開(kai)發商(shang)是(shi)用“分期首(shou)付”“零首(shou)付”“先租(zu)后買”的方式去(qu)降低(di)門(men)檻跑量，一些小(xiao)的開(kai)發企業很難(nan)生存下去(qu)。

克而瑞(rui)沈陽機構提供的(de)數據顯示，沈陽市(shi)(shi)2014年(nian)全(quan)年(nian)商(shang)品住宅的(de)總(zong)(zong)成交面積(ji)為(wei)(wei)1093萬平(ping)方米(mi)(mi)，成交均價(jia)為(wei)(wei)6550元/平(ping)方米(mi)(mi)；截至2015年(nian)12月16日商(shang)品住宅的(de)總(zong)(zong)成交面積(ji)為(wei)(wei)1203萬平(ping)方米(mi)(mi)，成交均價(jia)為(wei)(wei)6453元/平(ping)方米(mi)(mi)。相(xiang)比(bi)去年(nian)，今年(nian)量增(zeng)價(jia)跌，目前(qian)市(shi)(shi)場供需比(bi)為(wei)(wei)0.97。

香(xiang)港聯(lian)祥(xiang)地產(chan)董事總經(jing)理杜宏(hong)鵬(peng)表(biao)示，目前沈陽房(fang)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)(de)表(biao)現(xian)，仍不(bu)是很(hen)理想，眼下進入(ru)傳(chuan)統的(de)(de)(de)冬季淡(dan)季，市(shi)(shi)場(chang)壓力還是比較(jiao)大。價(jia)格(ge)相較(jiao)于去年沒(mei)有提高(gao)，從各開發商(shang)表(biao)現(xian)來看，標桿房(fang)企占(zhan)比越(yue)來越(yue)大，市(shi)(shi)場(chang)集約化更(geng)明顯。今年市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)(de)供應(ying)量比較(jiao)大，供求關系仍然較(jiao)為(wei)失衡。

造成庫存高企(qi)的原因，早在去(qu)年(nian)5月22日(ri)，《每日(ri)經濟新(xin)聞》發表了(le)《只有(you)銷量沒有(you)利潤？沈陽樓(lou)市(shi)隱現全運會“后遺癥”》，詳盡(jin)報道(dao)了(le)沈北(bei)新(xin)區的房地(di)產開發進入(ru)了(le)“快(kuai)車道(dao)”，以及全運會讓渾(hun)南新(xin)區的土地(di)提(ti)前透(tou)支。拿(na)地(di)的房企(qi)將項目集中入(ru)市(shi)，造成了(le)市(shi)場(chang)供大(da)于求。

在高庫存的大(da)背景下，開發商拿地意愿降低，政府(fu)層(ceng)面(mian)也在控制土地出(chu)讓。

上(shang)述營銷總(zong)監表(biao)示(shi)，從土地(di)市(shi)場來看(kan)，今年沈陽(yang)土地(di)供應量(liang)比較少，企(qi)業(ye)拿(na)(na)地(di)積極性同樣不高，即便是拿(na)(na)地(di)的企(qi)業(ye)，也是品牌(pai)企(qi)業(ye)，小開發商基本上(shang)不拿(na)(na)地(di)。土地(di)供應量(liang)在(zai)下降(jiang)。

整理克而瑞提供的沈陽(yang)市(shi)(shi)近3年(nian)的土地(di)(di)(di)(di)出(chu)讓(rang)數據(ju)發現(xian)，土地(di)(di)(di)(di)成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)逐年(nian)遞減，2013年(nian)沈陽(yang)市(shi)(shi)土地(di)(di)(di)(di)成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)372幅，成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)占地(di)(di)(di)(di)面積(ji)2156萬方(fang)，成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)總(zong)金額(e)516億元(yuan)(yuan)(yuan)；2014年(nian)沈陽(yang)市(shi)(shi)土地(di)(di)(di)(di)成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)213幅，成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)占地(di)(di)(di)(di)面積(ji)1078萬方(fang)，成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)總(zong)金額(e)229億元(yuan)(yuan)(yuan)；2015年(nian)截(jie)至(zhi)12月16日(ri)，沈陽(yang)市(shi)(shi)土地(di)(di)(di)(di)成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)142幅，成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)占地(di)(di)(di)(di)面積(ji)649萬方(fang)，成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)總(zong)金額(e)111億元(yuan)(yuan)(yuan)。

沈政辦(ban)發〔2015〕63號《沈陽市(shi)(shi)人民(min)政府辦(ban)公廳關于做(zuo)好商品房促銷工作的通(tong)知》指出(chu)，對已出(chu)讓但至今未按期交付(fu)土地(di)的地(di)塊，各區(qu)(qu)、縣(xian)（市(shi)(shi)）政府要切實做(zuo)好征地(di)等工作，保證于2015年(nian)底前交付(fu)凈地(di)。對住(zhu)房供應明顯(xian)偏多、去(qu)化周(zhou)期未達(da)到合理區(qu)(qu)間，或在建住(zhu)宅用地(di)規模過大的區(qu)(qu)、縣(xian)（市(shi)(shi)）暫停(ting)計劃供應。

高庫存下出路在哪兒

杜宏鵬表示，沈陽一些(xie)(xie)局部區域，由于動遷帶來的剛性(xing)需求由政府采購，這緩解了一些(xie)(xie)板塊(kuai)很大的壓(ya)力。

上(shang)述通(tong)知也指出，沈陽市棚(peng)戶區改(gai)(gai)造和舊城區改(gai)(gai)建項目一(yi)律采用貨幣化補償或以政府團購商品(pin)住房(fang)(fang)、搭(da)建服務平(ping)臺組織居(ju)民自主購房(fang)(fang)等方式安(an)置(zhi)，打通(tong)回遷(qian)安(an)置(zhi)和消(xiao)化存(cun)量商品(pin)住房(fang)(fang)之(zhi)間的(de)通(tong)道。

杜宏鵬認為，市內的(de)棚戶區改造(zao)、農村(cun)的(de)城鎮化、農民工(gong)進城買(mai)房，短期內都(dou)有(you)利于沈(shen)陽的(de)庫存壓力(li)的(de)緩解。中期來(lai)講，大沈(shen)陽經濟區的(de)發展(zhan)，輻射到周(zhou)邊(bian)(bian)城市，形(xing)成農村(cun)人口進入周(zhou)邊(bian)(bian)城市，周(zhou)邊(bian)(bian)城市人口流入沈(shen)陽的(de)良性循環，對(dui)沈(shen)陽樓(lou)市有(you)較(jiao)大幫助(zhu)。長遠(yuan)來(lai)說，遼寧經濟的(de)振興(xing)，帶來(lai)購買(mai)力(li)的(de)提(ti)升和信心的(de)恢復，這對(dui)剛需入市帶來(lai)很大的(de)支撐，但前提(ti)是經濟的(de)好轉。

2010年(nian)4月，經(jing)(jing)國務(wu)院同(tong)意(yi)，國家(jia)(jia)發改委正式批(pi)復(fu)沈(shen)(shen)陽(yang)(yang)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)區(qu)(qu)為國家(jia)(jia)新型(xing)工(gong)業化綜(zong)合配套改革(ge)試(shi)驗區(qu)(qu)。沈(shen)(shen)陽(yang)(yang)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)區(qu)(qu)是以沈(shen)(shen)陽(yang)(yang)市(shi)為中心，在半徑百公里范圍內，涵蓋沈(shen)(shen)陽(yang)(yang)、鞍山、撫(fu)順、本溪、營口、阜(fu)新、遼陽(yang)(yang)、鐵嶺8個省(sheng)轄(xia)市(shi)的(de)新興經(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)體(ti)。遼寧省(sheng)提出，到2020年(nian)沈(shen)(shen)陽(yang)(yang)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)區(qu)(qu)將基本實現區(qu)(qu)域經(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)一體(ti)化，綜(zong)合實力達到中等發達國家(jia)(jia)水平，成(cheng)為東北亞地區(qu)(qu)重要(yao)的(de)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)中心。

國(guo)務院(yuan)(yuan)去年8月份(fen)印發了《國(guo)務院(yuan)(yuan)關于(yu)近期支持(chi)東北振興若干重大政(zheng)(zheng)(zheng)策舉措的意見》，意見指出，要結合新形勢、新要求，強化政(zheng)(zheng)(zheng)策支持(chi)，創造良(liang)好(hao)政(zheng)(zheng)(zheng)策環境，加(jia)大工作力(li)度(du)，確保各項政(zheng)(zheng)(zheng)策措施落(luo)實(shi)到(dao)位(wei)。

中國城市(shi)經濟(ji)學(xue)會副(fu)會長牛鳳瑞認為老工業基地的振興，宏觀政策的松綁，對住房消費(fei)的扶持，都會有利(li)于沈(shen)陽(yang)樓市(shi)去化。沈(shen)陽(yang)在東(dong)北(bei)地區(qu)來說，還是處于極化階(jie)段的城市(shi)，人口還在增加(jia)，但外來人口進駐(zhu)數量，仍要(yao)取決于沈(shen)陽(yang)產(chan)業的發展。