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重慶

一線城市房價漲漲漲 2016年重慶樓市機會何在？

每經記者 杜冉樂

重(zhong)慶作為中(zhong)西部地區唯一的直轄市，盡管其GDP增速已實現(xian)了7個季度排名全國第一，但(dan)今年(nian)以來，“北上廣深”四個一線城市房價(jia)一路飆(biao)漲，重(zhong)慶等眾多核心(xin)城市卻波瀾不驚。

隨著產(chan)業西進(jin)，尤(you)其是中新(xin)產(chan)業園(yuan)落戶(hu)重慶(qing)(qing)，重慶(qing)(qing)人(ren)口凈流(liu)入增長明顯(xian)。近(jin)日，像(xiang)渝派房(fang)企代表金科(ke)已率(lv)先拋出了(le)銷售回款“雙破百億”的消息(xi)。重慶(qing)(qing)某(mou)地產(chan)機構負責(ze)人(ren)表示，當地受(shou)政(zheng)策、大勢(shi)影響相(xiang)對一(yi)線要滯后一(yi)些(xie)，目(mu)前需求(qiu)仍難以出現爆發性，但總體(ti)會趨穩。

渝版房產稅難調預示房價見頂？

國(guo)家(jia)統計(ji)局數據顯(xian)示，今年(nian)前三季(ji)度(du)，重(zhong)慶(qing)市(shi)GDP同比增長(chang)11%，比全(quan)國(guo)平均(jun)增速高4.1個(ge)(ge)百(bai)分點(dian)。從歷史數據看來，這是重(zhong)慶(qing)經濟增速連續第(di)7個(ge)(ge)季(ji)度(du)位居全(quan)國(guo)第(di)一。

重慶作為中西部地區唯一的(de)直轄市，在其他省會城市及計劃單列市眼里(li)，他享(xiang)有更多的(de)政策“優越感”。不過(guo)，今年(nian)以來，北上(shang)廣深(shen)四個一線城市房價持續飆漲(zhang)。

與上(shang)海一樣(yang)，重(zhong)慶(qing)(qing)(qing)幾(ji)年前也出(chu)臺了房(fang)產稅(shui)(shui)試(shi)(shi)點。當初(chu)出(chu)于調節房(fang)價(jia)而(er)出(chu)臺的(de)重(zhong)慶(qing)(qing)(qing)版(ban)房(fang)產稅(shui)(shui)試(shi)(shi)點，隨(sui)著(zhu)樓市黃金十年遠去，尤(you)其是近兩年重(zhong)慶(qing)(qing)(qing)房(fang)價(jia)陷入“溫吞(tun)水”，房(fang)價(jia)年均(jun)增(zeng)長微(wei)弱，這讓(rang)房(fang)產稅(shui)(shui)征(zheng)收(shou)有些(xie)尷(gan)尬。

重慶(qing)房產(chan)稅(shui)(shui)的計稅(shui)(shui)依(yi)據大致為，比如2013年重慶(qing)主城九區的普(pu)通商品(pin)房均(jun)(jun)價(jia)6803元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)，2014年房產(chan)稅(shui)(shui)征稅(shui)(shui)標準為2013年均(jun)(jun)價(jia)與2012年均(jun)(jun)價(jia)的2倍，也即13192元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)。2013年征稅(shui)(shui)標準為12779元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)，2012年征稅(shui)(shui)標準為12152元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)。

今年9月份，重慶市(shi)地稅局發(fa)布(bu)了2015年房產(chan)稅征收標準(zhun)，對象為獨棟商品住(zhu)宅(zhai)和(he)新購高(gao)檔住(zhu)房產(chan)權的(de)納稅人，2015年標準(zhun)與2014年持平，結(jie)束3年調(diao)高(gao)。

按照重慶(qing)市統計局(ju)的數據(ju)，今(jin)年(nian)前11個(ge)(ge)月(yue)，重慶(qing)房地(di)產開發投資3358.13億元，同比增(zeng)長(chang)3.3%，增(zeng)速比前10個(ge)(ge)月(yue)回落2.7個(ge)(ge)百分點。其中，住宅投資2142.85億元，下降2.9%，降幅比10個(ge)(ge)月(yue)擴大2.1個(ge)(ge)百分點。

“細分”市場的機會

今年11月份(fen)，金科(ke)股份(fen)聯手億(yi)達集團擬在兩江新區(qu)打造健(jian)康(kang)科(ke)技新城，這(zhe)也是(shi)繼湖南長沙健(jian)康(kang)科(ke)技城之后金科(ke)第(di)二(er)個落地的產業合作項目。

金科(ke)股份(fen)董事長(chang)黃紅(hong)云表示(shi)，近兩年來金科(ke)一直(zhi)致力于企業轉型(xing)升級(ji)，目前已形成(cheng)“新(xin)(xin)地產(chan)(chan)+新(xin)(xin)能源”的雙主業戰略(lve)，實施產(chan)(chan)業綜(zong)合運(yun)營、社區綜(zong)合服務兩大(da)子戰略(lve)，積極推進(jin)模(mo)式創新(xin)(xin)、產(chan)(chan)品(pin)創新(xin)(xin)。

前不久，金(jin)科在(zai)重慶大本營(ying)實現地(di)產銷售“雙破(po)百億”，除了傳統住宅地(di)產之外，金(jin)科今年還推出(chu)了發力“社區(qu)商業”投(tou)資(zi)運營(ying)型戰略以及社區(qu)物業運營(ying)020戰略等。

作(zuo)為教(jiao)育地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的先行者，渝派房(fang)企新(xin)鷗鵬集團(tuan)旗下(xia)的新(xin)鷗鵬教(jiao)育城項(xiang)目(mu)獲得“中(zhong)(zhong)國城市(shi)建設典(dian)范項(xiang)目(mu)”的殊榮(rong)。新(xin)鷗鵬集團(tuan)首席戰略官、董(dong)事兼副總裁(cai)李戰洪告訴(su)《每日經濟新(xin)聞》記者，“住宅(zhai)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)就像(xiang)小(xiao)學生，商業地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)就像(xiang)中(zhong)(zhong)學生，產(chan)(chan)(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)就像(xiang)大學生。這意味著做好產(chan)(chan)(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)并非易事，如果以(yi)(yi)傳統地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)模(mo)式就難以(yi)(yi)短期奏效。”

“新鷗鵬辦的(de)重(zhong)慶房地產學院在校生1萬人，目前投入和收入都在進行。也(ye)可(ke)以(yi)說(shuo)，現在是一個大投入階(jie)段(duan)，未(wei)來每(mei)一年的(de)收入都會(hui)很穩定(ding)。”李戰洪補充(chong)說(shuo)。

作為重(zhong)慶(qing)地產新秀(xiu)，迪馬股份旗下東原地產的新戰略方向是社區(qu)運營，目前已推出“童(tong)夢童(tong)享(xiang)”、“友鄰友趣(qu)”、“樂(le)享(xiang)樂(le)配”三大社區(qu)商業模(mo)式，部分已在重(zhong)慶(qing)項目試(shi)水。

東原地(di)(di)產營銷(xiao)管理中心總經(jing)理陳(chen)文表示，與萬科等(deng)房(fang)企(qi)巨(ju)頭相(xiang)比，東原地(di)(di)產還處在高速成長期，雖然房(fang)地(di)(di)產行業處于(yu)白銀時代(dai)，但相(xiang)比其(qi)他行業仍(reng)然還有利潤率可賺(zhuan)(zhuan)，東原希望以非賺(zhuan)(zhuan)錢為目(mu)的的社區運(yun)營戰略強化房(fang)企(qi)與業主的良性關系(xi)，為公司做大(da)做強做準(zhun)備。

在(zai)重(zhong)慶(qing)(qing)大學房(fang)地(di)產MBA研究中心教(jiao)授李(li)瑞紅看(kan)(kan)來(lai)，重(zhong)慶(qing)(qing)主城區未來(lai)房(fang)價會(hui)趨穩，不(bu)能以上海(hai)等一線樓市(shi)標準來(lai)看(kan)(kan)待重(zhong)慶(qing)(qing)樓市(shi)，從大重(zhong)慶(qing)(qing)來(lai)看(kan)(kan)，人口仍在(zai)流(liu)出，但(dan)從主城區來(lai)看(kan)(kan)，人口仍在(zai)凈流(liu)入，房(fang)企(qi)應抓住結構性開發投資(zi)機會(hui)，絕不(bu)能不(bu)能再亂拿地(di)。

從中(zhong)國(guo)指數研究院(yuan)歷史數據來看(kan)，重慶(qing)樓(lou)市的供應量和需求量在(zai)(zai)全國(guo)均名列前茅，至少上(shang)千萬平(ping)方米，雖然(ran)房(fang)價波瀾(lan)不(bu)驚，與其(qi)他城市相比，一(yi)個(ge)顯著區別是重慶(qing)房(fang)價是以“套內(nei)面積(ji)”計價的，一(yi)定程度上(shang)降低了(le)青(qing)年置業者門檻(jian)，易于人口導入。無怪乎，像融創、恒大等一(yi)線房(fang)企仍在(zai)(zai)加速布局(ju)重慶(qing)。

中國指數研究院(yuan)西南(nan)分院(yuan)總經(jing)(jing)理(li)汪(wang)勇表示，去年至今(jin)，重慶(qing)樓市回調，這與(yu)一線城市逆(ni)勢(shi)上(shang)漲明(ming)顯(xian)不同(tong)，因(yin)為(wei)重慶(qing)受政策大勢(shi)影(ying)響較為(wei)滯后，隨著經(jing)(jing)濟換擋、成交量還會往下走(zou)，但市場(chang)仍(reng)有空間(jian)，尤其是細(xi)分市場(chang)，對房企(qi)的要求(qiu)是以客戶需求(qiu)為(wei)中心(xin)，在優化產品和品牌差異(yi)化上(shang)做文(wen)章(zhang)。

編輯(ji)：隋丕(pi)寧 審(shen)核：劉雪梅 終審(shen)：蔡(cai)戰(zhan)波(bo)