每經編輯｜楊紅旭(xu)    

◎楊紅旭

春天還(huan)沒到，樓市似乎(hu)已(yi)經暖風陣陣。

國家(jia)統(tong)計局(ju)公布的2015年12月(yue)份70個(ge)大中城市住宅銷(xiao)售(shou)價格數據(ju)表明：大中城市房價水平首次(ci)反彈到一(yi)年前。

2015年12月與前月相(xiang)比，70個大中城市(shi)中價格(ge)下降(jiang)的(de)城市(shi)有(you)27個，上漲的(de)有(you)39個（比11月上漲城市(shi)數量(liang)增加(jia)6個），持平的(de)城市(shi)有(you)4個。說明全國房價總體仍(reng)在繼續上漲，且勢頭(tou)有(you)所(suo)加(jia)強(qiang)。

從房(fang)地產短周期波(bo)動規律分析，房(fang)價由(you)下行轉為上(shang)(shang)行的(de)過程中會(hui)出現兩個(ge)(ge)拐(guai)點。第一個(ge)(ge)是環比上(shang)(shang)拐(guai)。70個(ge)(ge)大(da)(da)中城市(shi)新建(jian)商品住(zhu)宅價格環比漲(zhang)(zhang)幅已于(yu)2015年5月由(you)負轉正，然后(hou)保持小(xiao)幅上(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)，至今已經持續了(le)8個(ge)(ge)月。第二個(ge)(ge)是同比上(shang)(shang)拐(guai)。70個(ge)(ge)大(da)(da)中城市(shi)新建(jian)商品住(zhu)宅價格同比漲(zhang)(zhang)幅于(yu)2015年12月首(shou)次(ci)止跌反轉，上(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)0.3%。

但需要特別(bie)強調的是(shi)，這只是(shi)70城的總體態勢。如果(guo)看不同城市，則會(hui)發現存在“冰火兩重天”的現象。

凡是房(fang)價(jia)環(huan)比仍(reng)在下跌(die)的，皆可(ke)以視為(wei)(wei)“冰城”。70個(ge)大中城市中，按(an)環(huan)比跌(die)幅(fu)大小排名，跌(die)幅(fu)最(zui)大的10個(ge)城市依(yi)次為(wei)(wei)丹東、常德、西寧、銀川、吉林、宜昌、蚌埠(bu)、湛(zhan)江、桂林、南充。特征是東北和(he)西北冷，部分三線城市冷。

凡是房價環比和(he)同(tong)比雙(shuang)雙(shuang)翻(fan)紅(hong)的(de)，可稱為“火城(cheng)”。同(tong)比漲(zhang)幅最(zui)大的(de)城(cheng)市(shi)包括深圳、上海、北京、廣州、南京、廈門、杭州、武漢、寧波(bo)、天津(jin)。特(te)征是一線(xian)城(cheng)市(shi)熱，二線(xian)核心(xin)城(cheng)市(shi)熱，以東部(bu)為主。

這其(qi)中“火冒三丈”的城市(shi)是深圳(zhen)。2015年12月，深圳(zhen)房價同比增幅高達47.5%，遠高于第二名上海的18%，而北京和(he)廣(guang)州只(zhi)有10%左右，只(zhi)能算是溫和(he)。

過去20多年(nian)的中國房(fang)地產歷史中，70城房(fang)價指數中單個城市房(fang)價同(tong)比(bi)漲幅超(chao)過50%的只(zhi)有2010年(nian)的海(hai)口和(he)三亞。2010年(nian)海(hai)南國際旅游島(dao)規劃(hua)出臺，在(zai)當地催生了一輪房(fang)價暴漲，指數價格同(tong)比(bi)上漲50%~60%，而實際市場價格翻(fan)了一倍左右。但在(zai)此之后，從(cong)2011年(nian)開始，海(hai)南樓市一蹶不振，房(fang)價也(ye)一直趴在(zai)地上，不再(zai)有強勢表現。

而(er)在本輪全國房價(jia)上(shang)漲(zhang)過程(cheng)中，深(shen)圳(zhen)一直是領漲(zhang)者(zhe)，環比從2014年(nian)(nian)12月(yue)開始率先(xian)上(shang)漲(zhang)，其后除了(le)2015年(nian)(nian)10月(yue)之外(wai)，環比漲(zhang)幅(fu)一直為(wei)全國最大。在2015年(nian)(nian)12月(yue)，深(shen)圳(zhen)仍是排名全國第一，為(wei)3.2%，遠(yuan)高(gao)于70城0.2%的平均漲(zhang)幅(fu)。

其實(shi)，過去(qu)十多年(nian)每輪房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)上(shang)漲(zhang)，都是一(yi)線城(cheng)市(shi)領漲(zhang)，此次由深(shen)圳領漲(zhang)本也不足為奇(qi)，但此次深(shen)圳房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)漲(zhang)幅之大讓人驚詫。雖然(ran)城(cheng)市(shi)基本面(mian)、經濟與產(chan)業面(mian)、樓市(shi)供求面(mian)等(deng)因素綜(zong)合決定了深(shen)圳是個高房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)城(cheng)市(shi)，未來(lai)長(chang)期趨勢仍將上(shang)漲(zhang)，但一(yi)年(nian)內(nei)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)指數暴(bao)漲(zhang)近五成(cheng)，實(shi)際房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)暴(bao)漲(zhang)一(yi)倍左(zuo)右，已經存(cun)在非理性成(cheng)分(fen)。

從(cong)市場(chang)實(shi)際交易層(ceng)面分析，近幾個(ge)月出現(xian)了(le)越(yue)來越(yue)多的(de)炒房者(zhe)，有的(de)甚至是合伙(huo)炒房，而利(li)用高杠桿炒房的(de)現(xian)象也越(yue)來越(yue)明顯(xian)，涌現(xian)出一批專業炒客。

對于當前個別城市(shi)(shi)樓(lou)市(shi)(shi)過(guo)熱的現狀，筆者認為可以(yi)借用社(she)會上常用的藍(lan)色(se)、黃色(se)、橙色(se)、紅色(se)四(si)級預警機制進(jin)行比擬。在藍(lan)色(se)預警之下，市(shi)(shi)場出現偏(pian)熱，房價漲速(su)過(guo)快，后市(shi)(shi)漲勢將放(fang)緩。但此時(shi)風險與(yu)收益基本相近，投機需求可考(kao)慮停止買入。

而在(zai)目前，極個別的城市或(huo)許已經進入黃色(se)預警狀(zhuang)態，即市場過熱(re)，房價(jia)上漲(zhang)開始(shi)減(jian)速，后市漲(zhang)勢將進一步(bu)放緩，此時投資需求可考慮停(ting)止(zhi)買入，因為后市風險總(zong)體恐(kong)將大于(yu)收益。

至于其他城市(shi)的(de)購(gou)房(fang)者，暫(zan)不必擔心樓市(shi)過于火爆。在當前全國仍需(xu)要去庫存的(de)背(bei)景下(xia)，多數二、三線城市(shi)樓市(shi)2016年(nian)最多保持溫和上漲。自住需(xu)求者仍可(ke)以(yi)根據(ju)需(xu)求出手購(gou)房(fang)。

（作者為上海易居房地產研究(jiu)院副院長）