◎李宇嘉

根據(ju)國家統計局的數據(ju)，截(jie)至2015年12月(yue)，深(shen)圳房價(jia)已(yi)連(lian)續(xu)13個月(yue)領(ling)漲(zhang)全(quan)國，同比上(shang)漲(zhang)47.5%，這一(yi)數據(ju)遠遠領(ling)先(xian)北上(shang)廣。按(an)照(zhao)目前均價(jia)超(chao)過4萬元計算，深(shen)圳房價(jia)收(shou)(shou)入(ru)(ru)比已(yi)超(chao)過20倍，高居各大城市(shi)首(shou)位，這意味(wei)著對深(shen)圳普通常住居民家庭(ting)來(lai)說(shuo)，要積(ji)累超(chao)過20年的收(shou)(shou)入(ru)(ru)才能買得起(qi)一(yi)套房。

不僅是普通人(ren)，多數人(ren)才也被(bei)房(fang)價(jia)“拋(pao)棄”了。深(shen)圳某網(wang)站做(zuo)了一(yi)項調查，受訪(fang)者中六成畢業超過5年(nian)、超五(wu)成為本(ben)科及以上(shang)學歷，月薪在5000~ 10000元的(de)(de)占41%、1萬(wan)(wan)元以上(shang)的(de)(de)占27%，應當說能代表(biao)深(shen)圳人(ren)才的(de)(de)平均收入了。按目前(qian)的(de)(de)房(fang)價(jia)，一(yi)套72平方米的(de)(de)房(fang)子要花費289萬(wan)(wan)元，首付三成要87萬(wan)(wan)元。即(ji)便(bian)是一(yi)個月薪1萬(wan)(wan)元的(de)(de)人(ren)才，扣(kou)除吃飯(fan)、交通和(he)房(fang)租等必要開(kai)支約2500元之(zhi)外，以剩余7500元/月的(de)(de)收入，需要花近10年(nian)才能付得起首付。

盡管(guan)房價非常高(gao)，但需求和購買力卻依舊很強(qiang)勁。目(mu)前，深圳1100萬常住(zhu)人口中，70%的人無房。鏈家發(fa)布的《2015年深圳樓市大數據》顯示，54.5%的看房客無房，這(zhe)一(yi)(yi)比例在(zai)全國(guo)大城(cheng)市中最(zui)高(gao)。另外，2015年“3·30”新政啟動了(le)深圳“換(huan)房潮”，二手(shou)房流(liu)轉率達到(dao)8%，高(gao)居(ju)全國(guo)第一(yi)(yi)。

除了(le)“剛需(xu)”和改善型需(xu)求(qiu)外(wai)，住房(fang)投(tou)資(zi)(zi)需(xu)求(qiu)在深圳(zhen)也(ye)(ye)很旺盛。鏈(lian)家統計，2015年深圳(zhen)二(er)手房(fang)投(tou)資(zi)(zi)客(ke)占比超過30%。近期，筆者調研了(le)均價在7萬元以(yi)上的(de)(de)新開樓(lou)盤，也(ye)(ye)發現了(le)大量的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)客(ke)，包括退出實體經濟的(de)(de)企業(ye)主(zhu)。在資(zi)(zi)產配(pei)置荒的(de)(de)背景下，民營私營企業(ye)集中的(de)(de)深圳(zhen)，未(wei)來投(tou)資(zi)(zi)需(xu)求(qiu)或不會減緩。

據筆者的(de)(de)(de)(de)調查，2015年(nian)(nian)，深圳房(fang)(fang)價(jia)每有下(xia)跌，需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)就蜂(feng)擁入市(shi)，這給(gei)市(shi)場一(yi)個強烈的(de)(de)(de)(de)信號，即強大的(de)(de)(de)(de)“剛需(xu)(xu)”和改(gai)善(shan)型需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)基本(ben)上封死了房(fang)(fang)價(jia)深度下(xia)跌的(de)(de)(de)(de)空(kong)間(jian)。而包括投資性需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)和概念(nian)投機（如學(xue)位房(fang)(fang)、自貿區(qu)）在(zai)內的(de)(de)(de)(de)總體需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)非常(chang)強大，給(gei)未來(lai)房(fang)(fang)價(jia)上漲帶來(lai)豐富的(de)(de)(de)(de)想象空(kong)間(jian)。這是住(zhu)房(fang)(fang)均價(jia)在(zai)2015年(nian)(nian)“三連跳”后(hou)，各界對后(hou)市(shi)依舊樂觀(guan)的(de)(de)(de)(de)原(yuan)因。

從支(zhi)付能(neng)力看，深圳樓(lou)市(shi)已(yi)拋棄了購房者的(de)(de)“合(he)理需(xu)求”。但是，若樓(lou)市(shi)成為投資者“接龍”的(de)(de)方向，沒(mei)有了“合(he)理需(xu)求”對(dui)樓(lou)市(shi)基(ji)礎的(de)(de)夯實(shi)，未來風險(xian)會非常(chang)大。從過(guo)往樓(lou)市(shi)泡沫引(yin)發的(de)(de)金融危機看，過(guo)分樂觀和(he)投機泛濫(lan)是罪魁禍首。

近日，深圳(zhen)市住建局發布了《住房保(bao)障(zhang)(zhang)發展規劃（2016-2020）》（征求(qiu)意見稿(gao)），提出未來5年建設保(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)住房40萬套，供(gong)應保(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)住房35萬套，面向人(ren)才(cai)群體（本科及以上）供(gong)應不少于(yu)70%。筆(bi)者(zhe)認為，此舉或是解決(jue)住房困境和深圳(zhen)房價“軟著陸”的一個機會。

根據深圳住(zhu)建局的(de)(de)數據，“十三五”末，深圳住(zhu)房(fang)保障覆蓋常(chang)住(zhu)人口的(de)(de)比率確保達(da)到20%，力爭達(da)到23%，保障性住(zhu)房(fang)與商品住(zhu)房(fang)套(tao)數比將提高至(zhi)40%，即未來(lai)深圳商品房(fang)和保障房(fang)或有望“對半(ban)開”，如此一來(lai)，未來(lai)深圳住(zhu)房(fang)供給(gei)的(de)(de)局面將發生根本(ben)變化。

從供(gong)應方式上(shang)看，未來深圳保障(zhang)(zhang)(zhang)房(fang)(fang)(fang)(fang)供(gong)應有兩個變化，一是棚戶區(qu)改(gai)造釋放出的土地(di)資源，除建(jian)(jian)設拆遷安置房(fang)(fang)(fang)(fang)和(he)公共配(pei)套設施外，主要用于(yu)建(jian)(jian)設保障(zhang)(zhang)(zhang)性住房(fang)(fang)(fang)(fang)，這(zhe)意味著未來城市更新(xin)將(jiang)大規模配(pei)建(jian)(jian)保障(zhang)(zhang)(zhang)房(fang)(fang)(fang)(fang)。同時，以(yi)(yi)地(di)鐵三期、四期工程、“七橫十(shi)三縱”干線路網建(jian)(jian)設，以(yi)(yi)及(ji)公交線網開設和(he)調整為契機(ji)，明確(que)軌(gui)道交通沿線及(ji)場站鄰近區(qu)域住宅建(jian)(jian)設用地(di)優先用于(yu)保障(zhang)(zhang)(zhang)性住房(fang)(fang)(fang)(fang)。綜上(shang)，過去集中于(yu)特區(qu)外的保障(zhang)(zhang)(zhang)房(fang)(fang)(fang)(fang)供(gong)應將(jiang)有望改(gai)觀，保障(zhang)(zhang)(zhang)房(fang)(fang)(fang)(fang)供(gong)應的效率(lv)將(jiang)大大提升。

二是保(bao)障(zhang)房(fang)封閉流轉。已購(gou)經(jing)濟適用(yong)住(zhu)房(fang)和安居(ju)型商品住(zhu)房(fang)的個人(ren)，向輪候在冊家(jia)庭自由轉讓其(qi)所購(gou)住(zhu)房(fang)；已購(gou)公(gong)共租賃住(zhu)房(fang)和安居(ju)型商品房(fang)的重點企事(shi)業單位(wei)，面向市區兩(liang)級重點企事(shi)業名錄(lu)中企業，整體轉讓其(qi)所購(gou)住(zhu)房(fang)。

在土地(di)資金緊缺(que)的背景下，深(shen)圳探(tan)索出了一條(tiao)可持續的住(zhu)房(fang)保(bao)障之路，即開(kai)辟一個獨立于商品住(zhu)房(fang)市場的保(bao)障房(fang)流轉市場，讓保(bao)障房(fang)在人才內部自循環，這無疑是(shi)解決問(wen)題的捷(jie)徑。

深(shen)圳住房保障“新政(zheng)”或透露出一個信(xin)號，即在“去行(xing)政(zheng)化(hua)”、人(ren)(ren)口(kou)進(jin)城“棄小從大(da)(da)”、資金(jin)資源集聚(ju)的(de)(de)背景下，類似于(yu)北上(shang)廣(guang)深(shen)之類的(de)(de)超級大(da)(da)城市，房價長期看漲或許是擋不住的(de)(de)趨勢(shi)。因(yin)此，政(zheng)府也(ye)就有了(le)新的(de)(de)認識和行(xing)動邏輯：低收入人(ren)(ren)群租住城中(zhong)村、公(gong)租房，政(zheng)府將保障重點放在人(ren)(ren)才上(shang)。該保障的(de)(de)對象保障到(dao)位了(le)，壓力也(ye)就小多了(le)。

“合理(li)需求(qiu)”另辟釋放途(tu)徑，房價(jia)上(shang)漲的(de)(de)邏輯(ji)和預期將徹底(di)反轉，深(shen)圳房價(jia)也有了(le)“軟著陸”的(de)(de)機(ji)會，不(bu)至于因(yin)投機(ji)泛(fan)濫(lan)而泡沫(mo)化(hua)和破滅。

當然，在(zai)為深(shen)圳住(zhu)房(fang)保障(zhang)“新(xin)政”叫好的(de)同時也提個醒(xing)，編制規劃固然重要(yao)，但能(neng)完成(cheng)且(qie)效率高才是關鍵。深(shen)圳的(de)住(zhu)房(fang)保障(zhang)“新(xin)政”掐準了問題的(de)要(yao)害，關鍵在(zai)于執行，包括土地和(he)資(zi)金能(neng)否到位、工期能(neng)否保障(zhang)、公共(gong)配(pei)套(tao)能(neng)否跟(gen)上(shang)、分配(pei)是否公平等。

（作者為深圳市房地產研(yan)(yan)究中心(xin)研(yan)(yan)究員）