近來，首付最低(di)兩成(cheng)、房地產契稅(shui)下調等(deng)樓市利好(hao)政(zheng)策(ce)頻襲，讓當(dang)天(tian)剛開完2016年金科股(gu)份第二(er)次臨時股(gu)東大(da)會的公司董(dong)事(shi)長黃紅云激動不已，隨(sui)即(ji)招(zhao)來了等(deng)候多(duo)時的諸(zhu)多(duo)媒體發(fa)問。

一直以來，金科(ke)股份被熱捧為全國一線房企中(zhong)的(de)“新(xin)型城鎮(zhen)化第一股”，在全國均有(you)項(xiang)目布局，尤其是二(er)、三線城市為甚。如(ru)今，政策東(dong)風到底成效幾何？“最(zui)懂市場(chang)”的(de)金科(ke)自然掌(zhang)握著發言權。

據傳，近日(ri)上海房價一周被(bei)刷新一個紀錄，外(wai)界擔憂全國房價將迎(ying)來一波大漲(zhang)。面對(dui)這個問題，黃紅(hong)云(yun)一邊笑著一邊向媒(mei)體記者說，大漲(zhang)不太可能，量價會(hui)適度上升，一線城(cheng)市不執行去(qu)庫(ku)存(cun)都會(hui)漲(zhang)，二、三線城(cheng)市受影響(xiang)最多。

對于樓市去庫存(cun)，黃(huang)紅云首次拋(pao)出(chu)了由其總結出(chu)來(lai)的包(bao)括(kuo)降價、改用途等五大法(fa)寶(bao)。

二三線城市最受益

去年，北(bei)上(shang)廣深(shen)等(deng)四(si)個一(yi)線城市量價齊(qi)漲，尤(you)其是深(shen)圳再度出(chu)現日光(guang)盤，盡管央行實施(shi)多輪降息等(deng)貨(huo)幣政(zheng)策，仍然讓全(quan)國其他備受“高庫(ku)存”煎熬的城市感到格外(wai)“羨慕嫉(ji)妒(du)恨”。

春節前夕，央行(xing)、銀監(jian)會聯合(he)下發(fa)個人房(fang)貸(dai)調整的通(tong)知,要求在不實施(shi)(shi)“限購”措施(shi)(shi)的城市,居民首次(ci)購房(fang)商業貸(dai)款(kuan)原則(ze)上最(zui)低首付款(kuan)比例為(wei)25%,各地(di)可向下浮動5個百分(fen)點。

上周末，財政(zheng)部(bu)又發布(bu)了《關于調整房(fang)地產(chan)交易環節契(qi)稅(shui)營業(ye)稅(shui)優(you)惠政(zheng)策(ce)的通知》，與以(yi)往政(zheng)策(ce)相比，通知將(jiang)首套房(fang)面積為140平方米以(yi)上的，從3%減按1.5%的稅(shui)率征(zheng)收契(qi)稅(shui)；二套房(fang)契(qi)稅(shui)則從3%降為1%2%不(bu)等，但二套房(fang)優(you)惠政(zheng)策(ce)，京(jing)滬(hu)廣深(shen)四地暫不(bu)實(shi)施(shi)。

日前，國土部對外傳遞的信號是要減(jian)少乃(nai)至停止庫存較(jiao)多(duo)地區商品住宅供地。

上述(shu)政策(ce)的出(chu)臺，既(ji)有按照供(gong)給側改革的基調推出(chu)的，比如稅下調，又有根據市場化(hua)機(ji)制(zhi)作的土地供(gong)給調整(zheng)等(deng)。

據第一財(cai)經日(ri)報(bao)報(bao)道稱，上海近日(ri)曝出了一個買房“神話”的典型案例(li)：1周(zhou)1個價位，未過戶(hu)已賺(zhuan)百萬元。近來此種火爆情況，其他一線城市也(ye)被曝出過。

近日，中城聯盟主(zhu)席陳寶存在微信朋友圈發評(ping)論說，“全國房價還會暴漲(zhang)，南京(jing)鐵定(ding)會超過(guo)杭州。”

全國房(fang)價真的要迎來(lai)暴漲(zhang)(zhang)嗎？在黃紅云看來(lai)，大漲(zhang)(zhang)不太可能(neng)，量價會適度上升，一線城(cheng)市不執行去庫存(cun)都會漲(zhang)(zhang)，如深(shen)圳，漲(zhang)(zhang)得很兇(xiong)；真正促進量價增長在二三線城(cheng)市，受影響最多。

“契稅減少對全國都(dou)受益，國家(jia)一系列(lie)優惠(hui)政策，二三四線城市影響最(zui)大，而一線庫存不大、供(gong)量(liang)合理，受影響不大。”黃紅云解釋說。

銳(rui)理數(shu)據監測稱，位(wei)于1.5線城市之(zhi)首的(de)成都一個溫江(jiang)大學(xue)城的(de)低總(zong)價剛(gang)需項目上(shang)周賣了(le)45套，基(ji)本上(shang)增加了(le)2倍，平(ping)時最(zui)多單周15套左(zuo)右。

談到利好政策，與黃紅云的觀點基本一(yi)(yi)致，銳理(li)數據(ju)總(zong)經理(li)郭潔(jie)說，對于一(yi)(yi)線城(cheng)市，我們就不(bu)用參考了，此次回(hui)暖(nuan)僅限于二線城(cheng)市和(he)部分(fen)三線城(cheng)市（極個別），二線城(cheng)市里還是有些比(bi)較弱的。

金科股份(fen)召開2016年(nian)第二(er)次臨時(shi)股東大會

金科為降庫存出招

“房(fang)(fang)企(qi)也是(shi)蠻拼的(de)。”這(zhe)句話成(cheng)了2015年全國樓市的(de)最好注腳。從(cong)房(fang)(fang)企(qi)成(cheng)績單來(lai)看，千億房(fang)(fang)企(qi)再擴圍，包括(kuo)萬科、綠地、恒大、萬達等龍頭房(fang)(fang)企(qi)斬獲頗(po)豐(feng)，這(zhe)與(yu)其拼命賣(mai)房(fang)(fang)、降庫存及個(ge)別房(fang)(fang)企(qi)積極補庫存密(mi)不可分(fen)。

從(cong)城(cheng)市(shi)來看，一線城(cheng)市(shi)中的京滬兩地作為全國的直轄市(shi)，房價異常大漲(zhang)，但相(xiang)對而言，同樣作為直轄市(shi)的重慶(qing)房價不(bu)溫不(bu)火，外界擔(dan)心重慶(qing)樓市(shi)存在高庫存風險。

去年，重慶市政府(fu)相關領(ling)導多次在公(gong)開場合對當(dang)地企業喊話，稱(cheng)要(yao)警惕房(fang)地產(chan)開發(fa)投(tou)資的過剩風險。從重慶市統(tong)計局數據來看，壓低房(fang)地產(chan)投(tou)資與加大房(fang)產(chan)銷(xiao)售已然顯(xian)現。

重慶市統(tong)計局數(shu)據顯示，2015年(nian)，重慶市房地(di)產開發(fa)投資(zi)(zi)3751.28億元，同(tong)比(bi)增(zeng)長3.3%，其中(zhong)住宅(zhai)(zhai)投資(zi)(zi)下降(jiang)(jiang)2.5%。商(shang)品房新開工面(mian)積(ji)5810.85萬平方米，同(tong)比(bi)下降(jiang)(jiang)7.1%，其中(zhong)住宅(zhai)(zhai)新開工面(mian)積(ji)下降(jiang)(jiang)14.2%。

從重(zhong)慶房(fang)企銷(xiao)(xiao)(xiao)售端(duan)來看(kan)，全(quan)市商品(pin)房(fang)銷(xiao)(xiao)(xiao)售面積5381.37萬平方米(mi)，增長(chang)(chang)5.5%，其(qi)(qi)中住(zhu)宅(zhai)銷(xiao)(xiao)(xiao)售面積增長(chang)(chang)1.2%；商品(pin)房(fang)銷(xiao)(xiao)(xiao)售額2952.21億元，增長(chang)(chang)4.9%，其(qi)(qi)中住(zhu)宅(zhai)銷(xiao)(xiao)(xiao)售額下降0.4%。

作為扎根重(zhong)慶(qing)并向全國化布(bu)局(ju)的金科股份，其掌(zhang)舵人黃(huang)紅云表示，就重(zhong)慶(qing)而(er)言，其實當地(di)房地(di)產供(gong)銷比(bi)為1：0.9，不存(cun)在大(da)量庫存(cun)，面(mian)積和金額兩端都較大(da)，大(da)重(zhong)慶(qing)樓市(shi)比(bi)較平穩(wen)，未實行限購(gou)是(shi)因(yin)為市(shi)場比(bi)較健康，接下來(lai)重(zhong)慶(qing)樓市(shi)會有明顯表現。

黃紅云舉例說，春節前他曾經參加過一個重(zhong)慶(qing)市(shi)當(dang)地會議，得(de)到(dao)的數據是去(qu)庫(ku)存(cun)周期(qi)為(wei)半年左右，重(zhong)慶(qing)庫(ku)存(cun)不大(da)，去(qu)年銷售(shou)了4500萬平方(fang)米，以城市(shi)為(wei)單位(wei)全國最大(da)，主城占(zhan)2700萬平方(fang)米，這與(yu)政府對(dui)土地調控得(de)比較(jiao)好有密切關系。

對(dui)(dui)于絕(jue)大多數房企(qi)來說，接下來應該如何(he)把握好(hao)利(li)好(hao)政策的黃金窗口期，以加(jia)速項目去庫存？面(mian)對(dui)(dui)媒體(ti)拋(pao)出的這一焦(jiao)點(dian)問(wen)題，黃紅云掰著手指，給出了(le)五大法(fa)寶。

黃紅(hong)云條分縷析地說，第一，長(chang)期賣(mai)不動(dong)的(de)(de)(de)(de)房，下決心賣(mai)掉(diao)，不好(hao)賣(mai)出的(de)(de)(de)(de)降價，好(hao)賣(mai)的(de)(de)(de)(de)升價；第二，有些(xie)商業用(yong)房如(ru)寫字樓，改(gai)用(yong)途，如(ru)把工(gong)建類(lei)公寓類(lei)的(de)(de)(de)(de)改(gai)成一般(ban)類(lei)酒店；第三，用(yong)作(zuo)創業空間，為創新創業的(de)(de)(de)(de)人員用(yong)作(zuo)研(yan)究生產場(chang)所；第四(si)，在房屋的(de)(de)(de)(de)功能上(shang)進行調整(zheng)，采用(yong)出租等形式作(zuo)為公建；第五，走(zou)資產證券化。

房企(qi)如何做資產(chan)證(zheng)券(quan)化？黃紅云結合金科實踐說，他們這項工(gong)作(zuo)前(qian)期(qi)花了幾(ji)個月進行充分調(diao)研，目前(qian)從政策層面沒有障礙，基礎資產(chan)涉及(ji)園林、門窗、酒店、物業、新能(neng)源(yuan)等，而(er)與(yu)金融中介機構的合作(zuo)，目前(qian)正在(zai)做論(lun)證(zheng)。

金科股(gu)(gu)份(fen)董(dong)事長在股(gu)(gu)東大會上接受媒體(ti)采訪

房企陣營逆洗牌效應？

2013年(nian)，全國樓(lou)市(shi)迎(ying)來歷史性(xing)銷(xiao)售高峰。無(wu)論是(shi)(shi)大(da)房企還(huan)是(shi)(shi)中小房企均感(gan)到形勢一片大(da)好。但2014年(nian)以來，樓(lou)市(shi)供需(xu)逆(ni)轉，尤其(qi)是(shi)(shi)進入2015年(nian)，即便是(shi)(shi)利率下調接二連(lian)三，但絕大(da)多數房企仍普遍感(gan)到賣(mai)房困難，像標桿萬(wan)科喊(han)出了(le)“365天(tian)不打烊”的口號。

在此期間，全(quan)國百強(qiang)房(fang)企如(ru)光耀地(di)產、經(jing)典地(di)產、天朗控股(gu)等均遭(zao)遇(yu)資金鏈危機(ji)，像融創、恒大等一(yi)線(xian)(xian)房(fang)企頻(pin)頻(pin)出擊(ji)二三線(xian)(xian)城市，將中(zhong)渝置地(di)、天朗控股(gu)、新世(shi)界地(di)產等多(duo)地(di)項目收入(ru)囊中(zhong)。

與此同時(shi)，像綠景控(kong)股、宜華地產、多(duo)倫股份、中茵股份、萊茵置業、浙江廣(guang)廈等(deng)不(bu)少(shao)上市(shi)房(fang)企均在加速“去地產化(hua)”。

外(wai)界認為，樓市洗牌效應會(hui)將更多(duo)中小房企擠出去(qu)。但如(ru)今(jin)，樓市政策頻(pin)繁出爐，黎明前(qian)的黑暗(an)似乎已過(guo)去(qu)，不少中小房企慨嘆(tan)冬(dong)天終于(yu)熬過(guo)去(qu)了(le)。未來，房企會(hui)否(fou)發生(sheng)逆洗牌效應？

在(zai)(zai)黃紅云看來，受益最大的(de)(de)是大的(de)(de)開發商；強者恒強，開發量(liang)集中(zhong)越(yue)(yue)(yue)(yue)來越(yue)(yue)(yue)(yue)高(gao)，量(liang)越(yue)(yue)(yue)(yue)來越(yue)(yue)(yue)(yue)大。他(ta)預計，小公(gong)司(si)，該轉行的(de)(de)轉行，該被兼(jian)并的(de)(de)被兼(jian)并，中(zhong)小公(gong)司(si)對人才、品牌、運作能力、社會責任等越(yue)(yue)(yue)(yue)來越(yue)(yue)(yue)(yue)弱，原(yuan)因(yin)在(zai)(zai)于金(jin)融政策(ce)不支持(chi)，資金(jin)鏈緊(jin)張(zhang)，如(ru)高(gao)利貸，越(yue)(yue)(yue)(yue)陷越(yue)(yue)(yue)(yue)深，業主擔心辦不了(le)證，接(jie)不了(le)房，造成惡性循環。

一個重要(yao)現象是(shi)，不(bu)少大中型房企依(yi)靠剛(gang)需(xu)崛起，但當(dang)前市場的(de)普遍(bian)共(gong)識是(shi)改善型當(dang)道，從下(xia)調稅(shui)費政策的(de)旨意來看(kan)，也主要(yao)是(shi)有(you)利于改善型的(de)大戶型。

那么(me)，剛(gang)(gang)需(xu)(xu)產品會(hui)否加(jia)(jia)速(su)消(xiao)失？習慣于(yu)做剛(gang)(gang)需(xu)(xu)且(qie)偏重于(yu)剛(gang)(gang)需(xu)(xu)的房(fang)企會(hui)否被(bei)加(jia)(jia)速(su)洗(xi)牌出局？一個觀點是，隨著當前中國進入老(lao)齡化社(she)會(hui)，小戶型(xing)產品會(hui)受到更多歡迎(ying)，對老(lao)年人來說(shuo)，這(zhe)將(jiang)是新(xin)一波剛(gang)(gang)需(xu)(xu)潮。

不(bu)過(guo)，黃紅云深有體會地說，他們對國外養(yang)(yang)老(lao)(lao)社(she)區(qu)進行(xing)過(guo)專(zhuan)門研究，美國到專(zhuan)門養(yang)(yang)老(lao)(lao)社(she)區(qu)居住的(de)只有10%左右，大部分(fen)人還是(shi)社(she)區(qu)居家(jia)養(yang)(yang)老(lao)(lao)。現在看好養(yang)(yang)老(lao)(lao)產業的(de)人很多，但絕大部分(fen)人還是(shi)愿意社(she)區(qu)里養(yang)(yang)老(lao)(lao)，以后(hou)會增加(jia)養(yang)(yang)老(lao)(lao)設施和養(yang)(yang)老(lao)(lao)服務，專(zhuan)門會開發(fa)一些適合養(yang)(yang)老(lao)(lao)的(de)產品及服務出(chu)來。

談到樓(lou)市大格局及新(xin)趨(qu)勢，黃紅云說，整體樓(lou)市還(huan)是看好，雖然目前正在洗牌(pai)，開(kai)(kai)發(fa)量在三五(wu)年(nian)左右(you)會保(bao)持平穩，幾年(nian)后會減少(shao)，目前2萬多家后續會減少(shao)，開(kai)(kai)發(fa)商(shang)也會大量減少(shao)，如果只剩下5000家，那么(me)留下的(de)開(kai)(kai)發(fa)商(shang)也不是想象中那樣糟糕，尤其是這些政策出來(lai)之后，我們都(dou)很有信心。 （文(wen)/杜宇）