每經編輯｜吳若凡      

（本(ben)文原載于(yu)微公眾號“邦(bang)地產”real-estate-circle）

最近一線樓市漲幅可不(bu)是(shi)一般(ban)的，特(te)別是(shi)上海(hai)。很多人就在(zai)問了，這是(shi)為什么呢(ni)？

邦(bang)爺終于從數據叢中找出了原(yuan)因…

中指的(de)數據(ju)顯(xian)示，上(shang)海新建住宅價格自2015年1月以來持續(xu)上(shang)漲，截(jie)至2016年2月已連續(xu)14個(ge)月上(shang)漲，累(lei)計漲幅達16%。

2015年(nian)11月至(zhi)今，商品住宅連續四個月供不應求，導致部分“恐慌(huang)性購房”。

3月上旬

2月

從這兩組數據的(de)對(dui)比不難看出，2月(yue)上海批(pi)準的(de)預(yu)售面積(ji)為15.5萬(wan)平(ping)(ping)方米(mi)，而去(qu)年(nian)(nian)同期2月(yue)批(pi)準的(de)預(yu)售面積(ji)為58萬(wan)平(ping)(ping)方米(mi)，兩者(zhe)相(xiang)差(cha)近(jin)4倍。今年(nian)(nian)3月(yue)上旬(xun)只有7.4萬(wan)平(ping)(ping)方米(mi)，去(qu)年(nian)(nian)同期則(ze)在51萬(wan)平(ping)(ping)方米(mi)，兩者(zhe)相(xiang)差(cha)近(jin)7倍。

而根據中指最新數據顯示，今年2月，上海庫存消化時間已經縮短至6.87個月。

一方面(mian)是寬松政策支持下改善性需求迅(xun)速釋放，“以房(fang)換房(fang)”人群增加，另一方面(mian)是新增供應(ying)面(mian)積的減(jian)少。

從(cong)上(shang)海近(jin)十年成交來看(kan)，自2006年以(yi)來的10年時(shi)間，上(shang)海商品住(zhu)宅(zhai)累計(ji)批準上(shang)市(shi)182.8萬(wan)套商品住(zhu)宅(zhai)，累計(ji)銷售(shou)178.5萬(wan)套，余量(liang)僅(jin)4.3萬(wan)套，其中還包(bao)括(kuo)別墅(shu)和商辦(ban)類公寓(yu)。按照年均銷售(shou)17.8萬(wan)套計(ji)算，僅(jin)夠3個月銷售(shou)的量(liang)。

顯而易(yi)見(jian)，可建(jian)的基本上都賣了(le)，當然供(gong)不應求。

從短期(qi)看(kan)，市場供應(ying)(ying)不(bu)(bu)(bu)足，導致商品住(zhu)宅長期(qi)供不(bu)(bu)(bu)應(ying)(ying)求、房(fang)價飆升。二手房(fang)與新房(fang)價格“漲升不(bu)(bu)(bu)斷(duan)”，互相帶動房(fang)價上漲預期(qi)。

而對于上海(hai)這樣的(de)(de)一線城市，對人口(kou)、資源及(ji)財富的(de)(de)聚集力強，各類需(xu)求(qiu)旺盛(sheng)，而供應量相對不足，更容(rong)易形成(cheng)供不應求(qiu)的(de)(de)情況。

但隨著3月份樓市傳統銷售旺季的到來，房企加大推盤力度，隨著供應量增加，房價上漲態勢或許將有所趨緩。

中原(yuan)地(di)產(chan)劉(liu)淵指出，人口(kou)增長(chang)放緩、年齡結構老化(hua)、經濟增速(su)回落，居(ju)住條件(jian)已(yi)經顯著改善等因素，決(jue)定了樓市將告別高增長(chang)，樓市進入下半(ban)場的(de)趨勢是不(bu)可(ke)逆(ni)轉的(de)。目前房價的(de)高速(su)增長(chang)已(yi)經脫離了收入和經濟增長(chang)的(de)基(ji)本面，租(zu)金回報率(lv)的(de)持續下降可(ke)以佐證。

截(jie)至(zhi)2月底，深圳住宅(zhai)的(de)(de)租(zu)金回報率從(cong)一(yi)年前的(de)(de)2.44%下降到1.66%，上海從(cong)一(yi)年前的(de)(de)2.14%下降到1.92%。租(zu)金回報率的(de)(de)下降，顯示近(jin)期投資需(xu)(xu)求(qiu)的(de)(de)增長超過(guo)了居住需(xu)(xu)求(qiu)。

劉(liu)淵(yuan)提(ti)醒新近打算入市的(de)投(tou)(tou)資者(zhe)(zhe)，房地(di)產市場的(de)流(liu)動(dong)性遠低(di)于股市，一旦(dan)出現價格下(xia)跌，成交量會(hui)(hui)急劇減少，即所謂(wei)的(de)買(mai)漲(zhang)不(bu)買(mai)跌。屆時想離場，投(tou)(tou)資者(zhe)(zhe)會(hui)(hui)面臨想賣也(ye)賣不(bu)掉(diao)的(de)窘境。

因此，一(yi)線(xian)城市(shi)短期房價上漲較快，風險(xian)也(ye)在(zai)集聚，市(shi)場將(jiang)逐步(bu)回歸理性是(shi)大(da)勢所趨。總之，樓市(shi)投資需謹(jin)慎。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiang) 終審：蔡戰波