◎馮焱東

房地(di)(di)產(chan)是一個特(te)殊行業，政府調控(kong)對(dui)其(qi)健康發展非(fei)常重(zhong)要。多年來，我國房地(di)(di)產(chan)行業經(jing)(jing)歷(li)了多次周(zhou)期(qi)波動，政府調控(kong)房地(di)(di)產(chan)的(de)(de)經(jing)(jing)驗也在不斷成熟(shu)，不過在有些方面(mian)仍需進一步探索和完善。根據香港特(te)區政府的(de)(de)調控(kong)經(jing)(jing)驗和深圳等熱點城市調控(kong)的(de)(de)實際情況，筆者認為房地(di)(di)產(chan)調控(kong)既要建(jian)立(li)長效(xiao)機制，又(you)要建(jian)立(li)短(duan)效(xiao)機制，二(er)者缺一不可。

如果(guo)說(shuo)短(duan)效機制(zhi)如同中醫講的“急則(ze)(ze)治(zhi)其(qi)標”，那長效機制(zhi)就是“緩則(ze)(ze)治(zhi)其(qi)本(ben)”，長短(duan)結合即所(suo)謂(wei)“標本(ben)兼治(zhi)”。

關于房(fang)地(di)產(chan)調控的長效機(ji)制各界已(yi)經探討(tao)得比(bi)較多，主要措施有為部分中低收入群體提供住房(fang)保障(zhang)，支(zhi)持(chi)住房(fang)消費(fei)，抑制投資(zi)投機(ji)，開征物業稅增加持(chi)有環(huan)節成本(ben)，實施差別化信貸(dai)政策等(deng)。本(ben)文想重點探討(tao)一下短效機(ji)制。

所謂短效機(ji)制，是指政府(fu)（中央和地(di)方）與相關部(bu)門(men)針對房(fang)地(di)產市(shi)場的(de)激烈波動，或(huo)者市(shi)場已出現的(de)大幅漲落(luo)苗頭，及(ji)時或(huo)提(ti)前出臺(tai)一(yi)些(xie)相應措施，積極引(yin)導市(shi)場健康平穩發展，避(bi)免大起(qi)大落(luo)。短效機(ji)制也可以簡(jian)單理解為及(ji)時調控，與滯后調控對立。

香港(gang)特(te)區房(fang)地(di)(di)產發展的(de)時間比較長(chang)，市(shi)場也(ye)經歷過多次(ci)大(da)幅(fu)波動(dong)，政府(fu)調控房(fang)地(di)(di)產的(de)經驗相(xiang)對成熟。雖然香港(gang)已經連續22年(nian)在“經濟(ji)自(zi)由度(du)指(zhi)數”排名中獲得第一(yi)(yi)，但即(ji)使在這樣一(yi)(yi)個全球(qiu)經濟(ji)自(zi)由度(du)最高(gao)的(de)地(di)(di)方，特(te)區政府(fu)依然對樓(lou)市(shi)高(gao)度(du)關注，頻(pin)頻(pin)表態或出手干預，可見調控對房(fang)地(di)(di)產是多么必要和重要。

僅在最近4年多(duo)以(yi)來，香(xiang)港(gang)特區政(zheng)(zheng)府(fu)對房(fang)地產就實施過(guo)額外加(jia)收買家印(yin)花稅(shui)、翻倍收取印(yin)花稅(shui)、調(diao)整按揭成(cheng)(cheng)數等多(duo)種(zhong)手段。很難想象，如果沒有特區政(zheng)(zheng)府(fu)連續7次出手調(diao)控，香(xiang)港(gang)房(fang)價會(hui)飆升(sheng)到何種(zhong)程度，房(fang)價泡沫破滅(mie)后又會(hui)造成(cheng)(cheng)什么(me)樣的后果。

香(xiang)港特(te)區政府財政司司長曾(ceng)俊華多次(ci)強調調控的“快(kuai)”，其(qi)實就是(shi)要有(you)短效機制(zhi)，及(ji)時調控，這(zhe)是(shi)給我們的一個重(zhong)要經驗和啟示。這(zhe)方(fang)面內地與香(xiang)港尚有(you)一定(ding)差距，很(hen)值得學習借鑒。在很(hen)多情況下，我們的調控措施(shi)還(huan)談(tan)不(bu)上及(ji)時調控，甚至有(you)時還(huan)是(shi)滯(zhi)后調控，其(qi)中一個原因就是(shi)我們還(huan)沒有(you)建立短效調控機制(zhi)。

如何建立短效調控機制？筆者認為政府首先要對市場變化保持足夠敏感，能洞察市場主要矛盾，并及時采取足夠力度的反周期調控措施。

近年(nian)來房地產區域分化(hua)十分明(ming)顯，在全國整體(ti)以“去庫存”為主(zhu)要基調(diao)的(de)(de)同(tong)時，一線城市和部(bu)分二線熱(re)點(dian)城市如北京、環北京部(bu)分城市、上海、深圳、蘇州(zhou)、南京、鄭州(zhou)、廈(sha)門、合肥、南昌等地的(de)(de)樓市卻庫存告急，房價近1年(nian)多(duo)(duo)來呈現快速上漲之勢，到今年(nian)3月(yue)有的(de)(de)城市已經同(tong)比上漲30%以上。但多(duo)(duo)數(shu)城市的(de)(de)調(diao)控措施都(dou)是姍姍來遲，或者干脆沒出臺政策。

及時調(diao)控必須密切關(guan)注市場主要矛(mao)盾(dun)的變(bian)化。當前全國絕大部分(fen)城(cheng)(cheng)市的主要矛(mao)盾(dun)是(shi)供(gong)應(ying)過大，所以政策是(shi)消化供(gong)應(ying)泡沫；而一線和部分(fen)二線城(cheng)(cheng)市的主要矛(mao)盾(dun)則(ze)是(shi)供(gong)不應(ying)求，房價過快上(shang)漲，調(diao)控政策應(ying)該及時轉(zhuan)變(bian)為(wei)擴大供(gong)應(ying)、防控房價泡沫，如不因城(cheng)(cheng)施(shi)策，盲目執行中央去(qu)庫(ku)存政策，就會把大方向搞(gao)反，甚至(zhi)火上(shang)澆(jiao)油。

在(zai)當(dang)前(qian)城市化(hua)快(kuai)速發(fa)展之時(shi)，房價(jia)有易漲難跌(die)、快(kuai)漲慢跌(die)的(de)(de)(de)特點(dian)，房價(jia)一(yi)旦快(kuai)速上漲，再回落到(dao)比較(jiao)理(li)性的(de)(de)(de)位置往往需要較(jiao)長時(shi)間。所以(yi)在(zai)房價(jia)有過快(kuai)上漲苗頭的(de)(de)(de)時(shi)候，能采取適當(dang)措施是最理(li)想的(de)(de)(de)，把問題扼(e)殺在(zai)萌芽狀態。

其次，建立調(diao)控短效機制需(xu)要(yao)“常態(tai)(tai)化”使(shi)用部(bu)分(fen)調(diao)控工具(ju)(ju)。房地(di)產調(diao)控有(you)(you)財稅、金(jin)融、法(fa)律(lv)、行政(zheng)、戶籍、土(tu)地(di)等(deng)(deng)多(duo)種方式，其中有(you)(you)些是(shi)快變量(liang)，有(you)(you)些是(shi)慢變量(liang)，有(you)(you)些手段可(ke)以常態(tai)(tai)化使(shi)用，有(you)(you)些不宜常態(tai)(tai)化使(shi)用。如法(fa)律(lv)工具(ju)(ju)有(you)(you)一定基礎性、嚴肅性，不宜常態(tai)(tai)化使(shi)用；但稅收、金(jin)融、行政(zheng)等(deng)(deng)快變量(liang)工具(ju)(ju)可(ke)以常態(tai)(tai)化使(shi)用，土(tu)地(di)出讓等(deng)(deng)政(zheng)策也應該常態(tai)(tai)化使(shi)用，不過土(tu)地(di)政(zheng)策見效需(xu)要(yao)時間(jian)，不是(shi)快變量(liang)。

所(suo)謂(wei)常態化使用，是(shi)指(zhi)中央和(he)地方政府及(ji)相關(guan)部門，根據房(fang)地產市場的(de)激(ji)烈變(bian)化，及(ji)時應用某(mou)些工(gong)(gong)具(ju)特別(bie)是(shi)快變(bian)量工(gong)(gong)具(ju)對市場進行調控，并(bing)盡量預調微調，以達到穩定供(gong)求關(guan)系(xi)和(he)房(fang)價波動的(de)目的(de)。

調(diao)控之所以經常滯(zhi)后(hou)，與(yu)金融等調(diao)控工(gong)具(ju)不能(neng)常態(tai)化(hua)(hua)使用也有很大關系。如(ru)果我們及(ji)時看到了市(shi)場變化(hua)(hua)，但(dan)沒能(neng)很好(hao)地運用常態(tai)化(hua)(hua)、快變量調(diao)控工(gong)具(ju)，就會(hui)出現最(zui)需要出手調(diao)控市(shi)場的時候，我們卻只(zhi)成為(wei)旁觀者，任由情況繼續惡化(hua)(hua)的現象。

所以(yi)說金融、稅收、輿(yu)論(lun)、行政(zheng)等(deng)快變量調控(kong)工(gong)具必須在(zai)需要(yao)時及(ji)時使用，這(zhe)樣才(cai)有可能駕馭住房地產(chan)這(zhe)匹桀驁(ao)不馴、喜(xi)歡折騰的烈馬。

最后，建(jian)立調控(kong)短(duan)效機制需(xu)要(yao)中央給地(di)方(fang)(fang)(fang)合理授權(quan)，并(bing)厘清中央和(he)地(di)方(fang)(fang)(fang)政府(fu)在(zai)(zai)調控(kong)方(fang)(fang)(fang)面(mian)(mian)的責(ze)權(quan)關系(xi)。調控(kong)必須貫徹中央分類調控(kong)、因城施(shi)策(ce)的精神，應該賦(fu)予地(di)方(fang)(fang)(fang)政府(fu)靈活使(shi)用(yong)房地(di)產方(fang)(fang)(fang)面(mian)(mian)金融(rong)和(he)稅收(shou)工具(ju)的權(quan)力，在(zai)(zai)市場需(xu)要(yao)時(shi)及(ji)時(shi)使(shi)用(yong)。

（作者為民生銀行(xing)地產(chan)研究院首席研究員(yuan)）