每經編輯｜王杰    

（本文原載(zai)于微信公眾(zhong)號(hao)“邦地產”real-estate-circle）

有一種(zhong)股(gu)票(piao)叫題材股(gu)，推(tui)動(dong)股(gu)價上揚的(de)(de)是各種(zhong)真假(jia)難辯(bian)的(de)(de)消息(xi)。消息(xi)是真的(de)(de)，股(gu)價不一定(ding)維(wei)持；消息(xi)是假(jia)的(de)(de)，股(gu)價也(ye)未(wei)必會跌。

在樓市，有一(yi)群神似“題材股(gu)”的(de)房子叫“北(bei)三縣”的(de)房子！在北(bei)京(jing)限購政(zheng)策不松動的(de)大環境下，它們在“三河(he)、香河(he)、大廠劃歸(gui)北(bei)京(jing)”的(de)各(ge)種傳說中(zhong)，價格起伏(fu)跌宕。特別是(shi)近期這一(yi)片區房價幾乎是(shi)暴漲的(de)節奏，甚(shen)至弄得(de)“限購”風聲漸起，它們也瞬間成為全國(guo)的(de)焦點。

其實(shi)，很多人不僅僅關注北(bei)三(san)(san)縣的(de)(de)(de)“限(xian)(xian)購”會(hui)否(fou)讓京(jing)郊樓市重演2010年(nian)的(de)(de)(de)那場“限(xian)(xian)購四處蔓延”的(de)(de)(de)大(da)戲，他們更關注的(de)(de)(de)是，如果真(zhen)限(xian)(xian)購，這是否(fou)真(zhen)就暗示(shi)了(le)，這三(san)(san)個(ge)縣真(zhen)有可能整體劃(hua)入北(bei)京(jing)！？

燕郊房價一年翻一番！

京津冀三地(di)常被稱為(wei)“雙黃蛋”，北京、天(tian)津是“蛋黃”，河北環繞于外是“蛋清(qing)”。“蛋清(qing)”與“蛋黃”的(de)早日(ri)融(rong)合——推動京津冀一體(ti)化，是河北的(de)長(chang)久期(qi)待。

攤(tan)開地(di)(di)圖，很容易發現廊坊處在京津(jin)冀(ji)交匯的中心，而廊坊有(you)一塊(kuai)“飛(fei)地(di)(di)”盤踞京津(jin)之間，能天然汲(ji)取(qu)“雙(shuang)蛋(dan)黃”的精華。這(zhe)塊(kuai)飛(fei)地(di)(di)就是廊坊市(shi)的三河、香河、大廠(回族自治縣)，也(ye)被稱為廊坊“北(bei)三縣”。

“北(bei)(bei)(bei)(bei)三縣(xian)”中，有(you)個(ge)地方被戲(xi)稱為“不是北(bei)(bei)(bei)(bei)京(jing)(jing)的(de)北(bei)(bei)(bei)(bei)京(jing)(jing)”、“北(bei)(bei)(bei)(bei)京(jing)(jing)的(de)編外縣(xian)”，那就是河北(bei)(bei)(bei)(bei)燕郊。

“過了河(he)(he)就是(shi)燕郊了。”疾駛的跨(kua)省(sheng)公交930路穿(chuan)過潮(chao)白(bai)河(he)(he)大橋時，經常(chang)有人指著(zhu)河(he)(he)東岸鱗次櫛比的大盤向(xiang)身邊的人介(jie)紹。

興達廣場小區站是進入燕郊的首站，無論(lun)春(chun)夏(xia)秋冬，這(zhe)里都(dou)聚集著很多(duo)發小廣告的帶(dai)看(kan)人(ren)。“哥（姐(jie)），看(kan)房(fang)嗎？”成為高頻語句。

北京限購(gou)后，外溢的剛需人群成為這里(li)的購(gou)房(fang)主力，使得幾(ji)年間，燕郊房(fang)價多次(ci)大(da)起大(da)落。

中原地產統(tong)計(ji)燕(yan)郊(jiao)的歷史(shi)價(jia)格數(shu)據顯示，2009年初，燕(yan)郊(jiao)的房價(jia)基本(ben)在3000-4000元/平(ping)，2009年底(di)的燕(yan)郊(jiao)房價(jia)已經到每平(ping)米6000-7000元；

2010年(nian)5月隨著(zhu)北(bei)京房價(jia)飛漲，燕(yan)(yan)郊(jiao)天洋城(cheng)賣出過13000元/平的(de)價(jia)格；2010年(nian)9月河北(bei)出臺(tai)“限制外地(di)人買房貸款”的(de)政(zheng)策，燕(yan)(yan)郊(jiao)房價(jia)跌(die)回(hui)“8000時代”；2010年(nian)11月在“環首都”概念及燕(yan)(yan)郊(jiao)地(di)鐵的(de)傳言下(xia)，燕(yan)(yan)郊(jiao)房價(jia)重回(hui)9000元/平，隨即又下(xia)跌(die)；

2011年(nian)上(shang)半年(nian)，燕郊房(fang)價基(ji)本維持在7000-8000元(yuan)/平(ping)，且勻速上(shang)漲(zhang)。下半年(nian)，隨(sui)著北京通州房(fang)價跳水(shui)，燕郊一(yi)手房(fang)單(dan)價也(ye)回(hui)落到7000元(yuan)/平(ping)，部分項目均價直(zhi)降3千至5500元(yuan)/平(ping)；

2013年燕郊房地(di)產市場價格隨著北京回暖(nuan)逐漸回到(dao)1萬元(yuan)/平；

2014年則受全國(guo)市場降溫的(de)影響(xiang)，價(jia)格再次下(xia)調到(dao)8000元/平；

2015年，燕郊住房市場的(de)看漲(zhang)(zhang)預(yu)期繼(ji)續(xu)強烈，這促使房價出現(xian)繼(ji)續(xu)上(shang)漲(zhang)(zhang)的(de)態(tai)勢，部(bu)分項(xiang)目售價已經(jing)(jing)超(chao)(chao)過(guo)2萬(wan)/平、部(bu)分房源價格甚(shen)至超(chao)(chao)過(guo)2.5萬(wan)/平，均價也高達(da)1.6萬(wan)/平，同(tong)比漲(zhang)(zhang)幅超(chao)(chao)過(guo)100%！2015年報價10600元/平的(de)悅榕灣，目前價格就已經(jing)(jing)超(chao)(chao)過(guo)了(le)2萬(wan)/平。

“整體看，過去一年，可(ke)以說(shuo)這一帶的(de)市場漲幅超過了(le)深圳(zhen)。”中(zhong)原地產首(shou)席分析師(shi)張大偉就說(shuo)，燕(yan)郊(jiao)即(ji)使已經到了(le)2萬(wan)，在(zai)恐慌(huang)下(xia)，特別是因為通州無房(fang)(fang)可(ke)買的(de)影響(xiang)下(xia)，房(fang)(fang)價“奔三(san)”的(de)可(ke)能(neng)性也存(cun)在(zai)。這也預(yu)示著出臺一些政策的(de)確有必要(yao)。

“廊九條”無細則

說到“政策”，4月(yue)2日廊坊市就正式發(fa)布了《關于完(wan)善住房(fang)保障(zhang)體系促進房(fang)地產市場平(ping)穩健(jian)康發(fa)展的(de)若(ruo)干意見(jian)》，俗稱“廊九條”，其中“非本(ben)地戶(hu)籍家(jia)庭只能購買一(yi)套住房(fang)，且首(shou)付比例不低于30%”，引起購房(fang)者關注。

但隨后，有(you)媒體(ti)(ti)曝出(chu)，廊坊市房管局一位(wei)參與起草“廊九條”的人士表示(shi)，目前出(chu)臺的僅僅是指導性意見，“具體(ti)(ti)如何實施，各個地方根(gen)據自身情況會(hui)再出(chu)臺細則。”

亦有傳聞稱“開(kai)發商被約談”、“燕(yan)郊近期可(ke)能會率先出臺區域限購執行細則(ze)”…但這(zhe)些傳聞也都未得(de)到(dao)官方(fang)的(de)證實。

但新(xin)政細(xi)則未定，樓(lou)市(shi)卻已先(xian)行。4月11日上午，即便是周一(yi)，在燕郊南部一(yi)項(xiang)目的售樓(lou)處，也有三(san)三(san)兩兩的購房人在看房。

該樓盤的置業顧問告訴(su)邦爺(ye)，“廊九條”的執(zhi)行(xing)時間(jian)暫未落地，目前還在排號(hao)中(zhong)，開發(fa)商(shang)也在搶收，預計4月中(zhong)旬到下旬之間(jian)開盤。

據上述置業顧問(wen)介紹，該樓(lou)盤的下期預計(ji)開盤價在23000—27000元/平之(zhi)間，已比去年同期價格(ge)翻番。

“‘北京城市副中心(xin)’與(yu)‘市政府(fu)東(dong)遷’的消息，讓通(tong)(tong)(tong)州(zhou)房(fang)(fang)(fang)價(jia)急漲。8月份，通(tong)(tong)(tong)州(zhou)區加碼‘限購令’，而燕(yan)郊(jiao)(jiao)是距離(li)通(tong)(tong)(tong)州(zhou)最(zui)近的不(bu)限購區域，這(zhe)些意向(xiang)通(tong)(tong)(tong)州(zhou)買房(fang)(fang)(fang)的置業(ye)者開(kai)始瞄準燕(yan)郊(jiao)(jiao)。平谷(gu)線批復后(hou)，在燕(yan)郊(jiao)(jiao)設站，更(geng)是對房(fang)(fang)(fang)價(jia)起(qi)到(dao)了支撐作用。通(tong)(tong)(tong)常來說(shuo)，燕(yan)郊(jiao)(jiao)房(fang)(fang)(fang)價(jia)是通(tong)(tong)(tong)州(zhou)一半，如果北京、河北共管北三縣的話(hua)，燕(yan)郊(jiao)(jiao)房(fang)(fang)(fang)價(jia)是通(tong)(tong)(tong)州(zhou)的60%-70%，銷量應該(gai)不(bu)成問題。北京市政府(fu)的東(dong)遷，會(hui)有40萬(wan)人疏解(jie)到(dao)這(zhe)個(ge)區域，預計通(tong)(tong)(tong)州(zhou)兩三年后(hou)或達到(dao)7萬(wan)/平米(mi)，按此估算，燕(yan)郊(jiao)(jiao)以后(hou)或漲到(dao)4萬(wan)/平。”

這是(shi)燕郊一線售樓顧(gu)問給(gei)出的判(pan)斷。但這些判(pan)斷，都必須基于政(zheng)策細(xi)則的落定，那細(xi)則何時落？

邦(bang)爺(ye)為此致電了廊坊(fang)市住(zhu)房保障和房產管理(li)局(ju)，相關工(gong)作人員表(biao)示，“廊九條(tiao)”具體落地(di)的細則和時(shi)間仍然(ran)待定，但“暫停網(wang)簽”或是各區域的執行措施，廊坊(fang)市 區內(nei)并沒暫停網(wang)簽。

拿不到北京戶口，卻有機會享受帝都資源

燕郊(jiao)樓市的(de)火爆，自然吸引了開發企業的(de)關注。

當地的樓(lou)市，也(ye)因(yin)為各種真(zhen)假(jia)消息(xi)，支撐(cheng)著價格和(he)成交量，但這存在大(da)起大(da)落的風險。

陽光100集團常務副總裁范小沖就認為(wei)，燕(yan)郊的城市(shi)定位已經發(fa)(fa)生(sheng)(sheng)改變，未來是有(you)前(qian)途的。隨著北(bei)(bei)京(jing)房價(jia)高起，燕(yan)郊距離CBD、通州副中心(xin)這(zhe)些近京(jing)區域，人(ren)口(kou)(kou)從6萬增長到(dao)了(le)(le)超60萬，這(zhe)一片區已經進入了(le)(le)快車道(dao)。而且，目前(qian)燕(yan)郊有(you)望人(ren)口(kou)(kou)容量繼續擴大，在國外人(ren)口(kou)(kou)超過100萬就是大城市(shi)了(le)(le)，所(suo)以(yi)目前(qian)燕(yan)郊已經算做一個城市(shi)了(le)(le)，城市(shi)功(gong)能也在發(fa)(fa)生(sheng)(sheng)改變，特別(bie)是軌道(dao)開(kai)通，和(he)北(bei)(bei)京(jing)連成一體之后。但是燕(yan)郊基(ji)礎設(she)施并沒(mei)有(you)按照大城市(shi)來規劃，目前(qian)土(tu)地也基(ji)本被瓜分了(le)(le)，現在開(kai)發(fa)(fa)商(shang)拿地或(huo)只能去香河或(huo)者(zhe)三河，這(zhe)對城市(shi)發(fa)(fa)展而言又是不利因素。

對于燕郊，首都經濟(ji)貿(mao)易大(da)學趙秀池則表示(shi)(shi)，燕郊隸屬三河(he)(he)，三河(he)(he)、大(da)廠、香(xiang)河(he)(he)通(tong)稱“北三縣(xian)”，在“京(jing)津冀協(xie)同發展示(shi)(shi)范區(qu)(qu)”，其在《廊坊市北三縣(xian)統籌發展規(gui)劃(2013—2030)》、《燕郊新城空間發展戰(zhan)略規(gui)劃》中，未來(lai)規(gui)劃“北三縣(xian)”將會打造(zao)成“京(jing)津冀協(xie)同發展示(shi)(shi)范區(qu)(qu)、河(he)(he)北綠色經濟(ji)先行(xing)區(qu)(qu)、河(he)(he)北省新型(xing)城鎮化配(pei)套改革試驗區(qu)(qu)”。

趙秀池說，燕郊(jiao)規劃會(hui)隨著京津冀協同發(fa)展(zhan)綱要(yao)進行調(diao)整。一些產業，包括教育、醫療也有可能向燕郊(jiao)疏解。土地利用也會(hui)考慮北(bei)京的需求。但北(bei)三縣的戶籍不會(hui)劃歸(gui)北(bei)京。

“北三縣本身處于天津和(he)北京(jing)的(de)(de)(de)夾縫地(di)帶，原來就是(shi)(shi)房價(jia)的(de)(de)(de)洼地(di)。”中(zhong)國城(cheng)市(shi)經濟(ji)學會副會長牛鳳瑞表示，燕(yan)郊(jiao)的(de)(de)(de)房價(jia)往(wang)上漲，是(shi)(shi)一種必然的(de)(de)(de)趨勢。燕(yan)郊(jiao)是(shi)(shi)北京(jing)的(de)(de)(de)一個衛星(xing)城(cheng)，以天安門為原點(dian)，燕(yan)郊(jiao)距離北京(jing)中(zhong)心(xin)區(qu)，比(bi)北京(jing)的(de)(de)(de)遠(yuan)郊(jiao)還要(yao)近。房價(jia)和(he)同距離區(qu)域相差(cha)不大，也是(shi)(shi)一種趨勢。廊坊提出限購，更(geng)是(shi)(shi)顯示了地(di)方政府的(de)(de)(de)價(jia)值取向。

牛鳳瑞表示(shi)，燕(yan)(yan)郊(jiao)的(de)空間容量(liang)有限，土地的(de)后(hou)續(xu)儲(chu)備不多，房地產開(kai)發(fa)必然向(xiang)周邊擴展(zhan)。作為北(bei)京的(de)衛(wei)星城(cheng)(cheng)，燕(yan)(yan)郊(jiao)一(yi)直(zhi)以“睡(shui)城(cheng)(cheng)”存在(zai)的(de)，其實這(zhe)也算(suan)一(yi)種功(gong)能服務。但睡(shui)城(cheng)(cheng)只是一(yi)個階段的(de)產物，下一(yi)步應是人居中心。產業在(zai)城(cheng)(cheng)市之間的(de)分工，時刻都在(zai)變化(hua)。而燕(yan)(yan)郊(jiao)交(jiao)通(tong)改善后(hou)，住(zhu)房的(de)使用價值也會相(xiang)應提(ti)高。

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編(bian)輯：王婷(ting)婷(ting) 審(shen)核：楊羚強 終審(shen)：蔡戰波