進入5月(yue)份(fen)以來，北京二手(shou)住宅市場走向理性。“坐地(di)起價”現象已經消失。多數業主接受了降價，商量余(yu)地(di)變大。

值得注意的是，盡管交易量(liang)環比大幅(fu)下滑，但成交均價(jia)仍(reng)處(chu)于高位，平均每平方米(mi)輕(qing)松超過4萬元(yuan)。根據(ju)鏈家(jia)研(yan)究院統計，5月份第一周北京(jing)市二手住宅網簽量(liang)為3857套(tao)，較上周有43.3%的大幅(fu)回(hui)落(luo)，為2016年以來的最低水平；成交均價(jia)為40667元(yuan)/平方米(mi)，環比上漲1.7%。

無獨有(you)偶，交通銀行首席經(jing)濟學(xue)家連平表示，一線(xian)和部分二線(xian)城市在(zai)政策(ce)調(diao)控下(xia)成交有(you)明顯(xian)的(de)回(hui)落(luo)，但是成交回(hui)落(luo)不(bu)等于價格也同(tong)樣的(de)回(hui)落(luo)。房地產(chan)未(wei)來(lai)的(de)運行態勢，價格要出(chu)現大幅度(du)的(de)回(hui)落(luo)，幾乎(hu)是不(bu)可能的(de)。

降量不降價？

事實(shi)上，縱觀北京的(de)一、二(er)手住宅(zhai)市(shi)場，都處(chu)于成交量回落的(de)態勢。

據偉(wei)業我(wo)(wo)愛我(wo)(wo)家集團(tuan)數(shu)據統(tong)計(ji)，2016年第19周（5月(yue)2日(ri)-5月(yue)8日(ri)），北京新建商品住宅（不含保障房）共網(wang)簽1884套，環比第18周回落(luo)37.5%，網(wang)簽量(liang)在(zai)第17周創下今年新高后(hou)，連續兩周下降。

前幾日，《證券日報(bao)》記(ji)者在通州(zhou)下發最嚴(yan)限(xian)購令后(hou)走訪通州(zhou)時也(ye)發現(xian)，運河核心區的(de)(de)項目(mu)并(bing)未(wei)因限(xian)購到來而降價，預計新開(kai)盤的(de)(de)房源(yuan)定價仍要比(bi)前一(yi)期高(gao)，提(ti)價幅度(du)高(gao)的(de)(de)甚至(zhi)將近20%。

值得關注的是，對于二手住(zhu)宅市(shi)場來說，雖然5月份第一周(zhou)網簽(qian)量跌(die)破4000套(tao)，在客戶的觀望(wang)周(zhou)期內市(shi)場成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)規(gui)模縮小，為2016年以來的最低值，但是成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)均價(jia)依舊沒有下降。對此，鏈家研究院(yuan)認(ren)為，結構性因素影(ying)響了成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)均價(jia)，北京城六區的成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)占比上(shang)漲(zhang)0.5個(ge)百分點；高(gao)單(dan)價(jia)的學區房成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)占比上(shang)漲(zhang)1.05個(ge)百分點。

連平昨日也指出(chu)，一、二線城市(shi)受到(dao)一定控(kong)制(zhi)調節以(yi)后，房(fang)價(jia)(jia)會被控(kong)制(zhi)住，或者(zhe)說有一定程度(du)的(de)調整，但是全國的(de)房(fang)價(jia)(jia)總體上繼續回升，這是一個大趨勢。其還(huan)認為，“房(fang)價(jia)(jia)高(gao)的(de)地方，不見得就(jiu)一定有很大的(de)泡(pao)沫(mo)，房(fang)價(jia)(jia)低的(de)地方，不見得就(jiu)沒有泡(pao)沫(mo)。”

鏈家研究院(yuan)則認(ren)為，當(dang)前二手房市(shi)場波動，成(cheng)交量出現較大(da)(da)降(jiang)幅。但是(shi)目前購房需求(qiu)量依然(ran)保持(chi)在相對較高的(de)水平，短期(qi)內市(shi)場交易規模不會(hui)(hui)出現大(da)(da)幅縮水。價(jia)格方面，房價(jia)有筑頂回落的(de)跡(ji)象，逐漸回歸(gui)市(shi)場價(jia)格，即便(bian)短期(qi)內市(shi)場有升溫，后期(qi)價(jia)格也會(hui)(hui)延續(xu)平穩回落的(de)趨勢。

近六成業主接受降價出售

事實上，對(dui)于二手住宅市場來說，成交(jiao)量下滑帶來的最顯(xian)著變化是，業(ye)主(zhu)不再漫天要價(jia)了，多數(shu)業(ye)主(zhu)接(jie)受了降價(jia)出售(shou)。

《證券日報》記者獲悉，在市場熱度較高的(de)3月份，北京通州某社(she)區一位業主(zhu)曾將其房產(chan)從(cong)春(chun)節前一路坐地起價，在3個月的(de)時間里(li)，該業主(zhu)將一套105平方米左(zuo)右戶型的(de)房產(chan)報價從(cong)340萬(wan)元(yuan)一路漲到450萬(wan)元(yuan)，最終中介機構怕該報價擾亂正常交易市場，將其下架。

不過，現在更多業主報價(jia)則趨于理(li)性。記者(zhe)根據鏈家網發現，一(yi)般同一(yi)個小區內(nei)同戶(hu)型(xing)同面積的房源，報價(jia)差距在10萬(wan)元左右，這(zhe)是(shi)根據裝修、樓(lou)棟位置及朝向導致的價(jia)差，可見(jian)業主已經冷靜下來。

然(ran)而(er)，業主冷靜(jing)，市場平穩之下，購房需求(qiu)并不減。

據鏈家研究院表示，在(zai)入市的供需方面，5月第一周(zhou)(zhou)新(xin)(xin)(xin)增(zeng)(zeng)房源(yuan)和新(xin)(xin)(xin)增(zeng)(zeng)客(ke)源(yuan)在(zai)上(shang)周(zhou)(zhou)的低(di)位水平上(shang)均有所增(zeng)(zeng)加(jia)，其中新(xin)(xin)(xin)增(zeng)(zeng)房源(yuan)增(zeng)(zeng)幅(fu)(fu)為(wei)5.6%，新(xin)(xin)(xin)增(zeng)(zeng)客(ke)源(yuan)增(zeng)(zeng)幅(fu)(fu)為(wei)51.9%，新(xin)(xin)(xin)增(zeng)(zeng)客(ke)源(yuan)/房源(yuan)上(shang)升到4.11，新(xin)(xin)(xin)增(zeng)(zeng)客(ke)源(yuan)的漲幅(fu)(fu)較(jiao)大。

鏈家研究院認為，出現(xian)上述現(xian)象的(de)原因(yin)在于兩個方面：首先，購(gou)房(fang)者經過(guo)前期的(de)市(shi)(shi)場觀察(cha)后，政(zheng)策未出、房(fang)價未降，之前退出市(shi)(shi)場的(de)那(nei)部分需求重新(xin)釋(shi)放(fang)出來；其(qi)次隨(sui)著每年5月份各中小學招生計(ji)劃的(de)發布，學區(qu)房(fang)的(de)客(ke)戶明(ming)顯增多，使得(de)新(xin)增客(ke)源有所增加。

另一方面(mian)，新增(zeng)房源掛(gua)牌價雖然連續3周上(shang)漲(zhang)，但是漲(zhang)幅在逐(zhu)漸縮小，5月第(di)一周新增(zeng)房源掛(gua)牌價環比增(zeng)幅不足0.1%，可見誠意出售的業主占比在增(zeng)加，報價在逐(zhu)漸向市場價靠(kao)攏。

更(geng)重要的是，鏈家研究院(yuan)表(biao)示，在調(diao)價(jia)(jia)(jia)方面，調(diao)價(jia)(jia)(jia)中降(jiang)價(jia)(jia)(jia)占(zhan)比為(wei)58.8%，和上周基本持(chi)平，接受降(jiang)價(jia)(jia)(jia)的業主占(zhan)比增加，價(jia)(jia)(jia)格商量的余(yu)地(di)較大(da)。