每經(jing)編(bian)輯(ji)｜杜冉樂     

每經記者 杜冉樂

6月21日，成都市政府出臺了《關于推進供給側結構性改革促進我市房地產市場健康發展的意見》，業內俗稱成都版樓市“51條”。

《每日經濟新聞》記者注意到，該新政主要涉及科學調控市場供應、促進房產消費、支持企業發展與落實屬地責任等5大方向。

成都某龍頭(tou)房企營銷中層人士感(gan)慨地(di)說，“提高商(shang)品房預售門檻”這一條的后續影響應(ying)該很大，估計實力(li)不強的中小房企會吃不消。

針對火(huo)爆的土(tu)地市(shi)場(chang)，該新(xin)政提(ti)及調(diao)整(zheng)土(tu)地競買保(bao)證(zheng)金制度，實行按宗地交納等，試圖為(wei)高溢價(jia)率土(tu)地降溫。

從供地(di)端為高庫存減壓

年初以來，上海、深圳等一線城市房價率先領漲全國，甚至出現了非理性的過熱勢頭。不久，蘇州、南京與杭州等長三角的典型樓市突然火爆起來，市場久違的搶房大戰再度上演。5月(yue)份以(yi)來(lai)，合肥樓市(shi)迎暴(bao)漲，摘取當月(yue)全國新房與二手房環比漲幅“雙冠(guan)王”。

成都中睿(rui)地產營銷負責人何(he)良栩告訴《每日經濟新聞》記者，從各地情況來看，合肥樓市(shi)庫存量(liang)見底(di)，前期供應節奏(zou)偏慢(man)于(yu)需求量(liang)引來房價大漲，而成都樓市(shi)庫存量(liang)偏大，政(zheng)府有必要調節供給端(duan)。

成都樓市“51條”，首先就是(shi)要求科學調控市場供應，控制房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)用地(di)(di)(di)規模，對各(ge)區(qu)（市）縣（含成都高新(xin)區(qu)、成都天(tian)府(fu)新(xin)區(qu)）每年房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)供地(di)(di)(di)實(shi)行計劃控制，如(ru)果超標將暫停供應。

按照前述新政的說法，成都樓市將對各區（市）縣房地(di)產(chan)開發用地(di)供(gong)應節奏實行“動態”管理。比如，該新政要求(qiu)“銷售周期連(lian)續三個月(yue)高于上(shang)限(xian)的區（市）縣，暫(zan)停(ting)商品住宅(zhai)用地(di)供(gong)應”。

在動態管理上，該新政將區別對待各區域現狀，比如錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區（以下統稱為五城區）及成都高新區的銷售周期下限、上限分別為6個月、12個月。

像成都近郊的龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫縣，銷售周期下限、上限分別為7個月、14個月，其他區（市）縣銷售周期下限、上限分別為8個月、16個月。

除(chu)了調節(jie)供(gong)(gong)地(di)周期之外，新政提(ti)及的(de)供(gong)(gong)地(di)結構調整也是一個重要抓手。新政規定(ding)，商業(ye)辦公用(yong)房(fang)過剩的(de)片區(qu)(qu)，將調減商業(ye)用(yong)地(di)規模和開發(fa)強度，以優化(hua)區(qu)(qu)域布局和商住(zhu)比例。

此外，成都樓市新(xin)政還強調(diao)了(le)土(tu)地集約利用(yong)，將減少或暫緩(huan)五城區和成都高新(xin)區新(xin)征(zheng)集體土(tu)地用(yong)于房地產開發(fa)，進一(yi)步(bu)支持舊城改造土(tu)地加快上市，加大(da)“征(zheng)而未供”土(tu)地征(zheng)后實(shi)施力度(du)等。

5月底，萬科以104%的高溢價率搶下成都天府新區華陽一地塊，而參與競拍者多達11家房(fang)企(qi)(qi)，現(xian)場火爆異(yi)常。此次新政要求房(fang)企(qi)(qi)按宗(zong)地交(jiao)納土(tu)地競買保(bao)證(zheng)金，讓其(qi)理性拍地意(yi)圖明顯。

抬高(gao)預售門檻影響幾何？

一位不愿(yuan)具名(ming)的某一線龍頭房企成(cheng)都公(gong)司(si)營(ying)銷中層人士說，“成(cheng)都樓(lou)市(shi)供給側方案，我(wo)沒詳細看，但(dan)有一條(tiao)印(yin)象很深，就(jiu)是(shi)以后申請預售證難了(le)。”

記者看到，成都樓市新政第41條明確規定，要提高商品房預售門檻，對于房企未來新拿地開發的商品房項目，在申請預售證時，工程進度應滿足“規劃地上7層及以下的需完成主體建筑封頂工程，規劃地上8層及以上的需完成規劃地上建筑層數主體結構工程的1/2以上且不少于7層。”

2013年，成都市房管局曾出臺了《關于進一步加強商品房銷售管理健全房地產市場監管機制的通知》，規定預售證申請條件為“6層以下（含6層）建筑的塔樓應修至封頂，7層以上建筑的塔樓應修至規劃地上建筑層數的1/4以上(shang)。”

在成(cheng)都銳理(li)數據分析師看來，提高預售門檻(jian)對開發商(shang)的(de)資金實力、操盤水平提出了更(geng)高的(de)要求(qiu)，若執行到(dao)位，中小開發企業(ye)的(de)生(sheng)存空間將進一步被擠(ji)壓(ya)。

“預售政(zheng)策事關(guan)房企資(zi)金(jin)的回籠快慢，門(men)檻提高(gao)之后，對中小房企影(ying)響較(jiao)(jiao)大，因(yin)為他(ta)們資(zi)金(jin)實力較(jiao)(jiao)差。”前(qian)述(shu)龍頭(tou)房企營(ying)銷(xiao)中層人士(shi)表示(shi)，這(zhe)更有利于專業(ye)型房企發展，他(ta)們當前(qian)融資(zi)成本較(jiao)(jiao)低。

日(ri)前，深圳市(shi)曾(ceng)試(shi)水(shui)了一宗事(shi)先規定了必須現房(fang)銷售的(de)用地，被業內(nei)解讀(du)成是商品房(fang)現售制(zhi)改革試(shi)水(shui)，為深圳樓市(shi)降溫(wen)的(de)先兆。