每(mei)經編輯｜唐小(xiao)小(xiao)    

（本文原載于(yu)微信公眾號“邦地產”Real-estate-circle）

很多(duo)人以為買一線城(cheng)市的核(he)心(xin)物業一定會(hui)(hui)保值、增(zeng)值。但(dan)看完下(xia)面(mian)這(zhe)個(ge)故事，你估(gu)計會(hui)(hui)崩潰。

北京銀(yin)泰中心，位(wei)于CBD核(he)心區域(yu)、長(chang)安街的中軸線(xian)，多么高大上，但買這里的人就一(yi)定賺翻？

本著不迷信的態度，邦爺對(dui)銀泰(tai)中心(xin)柏(bo)悅(yue)居(ju)進行了投(tou)資收益(yi)測算。柏(bo)悅(yue)居(ju)位于銀泰(tai)中心(xin)中央主樓7-33層，面積段133平方米(mi)至240平方米(mi)不等，戶型多樣，是項(xiang)目的主要銷售物(wu)業。

首(shou)先，邦爺確(que)定了項(xiang)目收益評(ping)判(pan)的三大標(biao)準（如有不足，歡迎(ying)邦地產粉絲們拍磚(zhuan)、指正）。

1、是(shi)否跑贏(ying)了(le)(le)整(zheng)體市場環境(jing)；2、是(shi)否跑贏(ying)了(le)(le)區域(yu)住(zhu)房均價；3、房源(yuan)的自身漲幅和租金收(shou)益；

圖(tu)表：北京(jing)房價(jia)、銀泰中心所(suo)在區域房價(jia)、項目房價(jia)

數(shu)據來(lai)源：房天下(xia)；制(zhi)圖：邦(bang)地產(chan)

跑輸北京

從圖可見，最近(jin)5年(nian)，北京二手房均價(jia)由26829元/平方(fang)(fang)米漲(zhang)至(zhi)49827元/平方(fang)(fang)米，漲(zhang)幅(fu)為85.72%。

但銀(yin)泰中心柏悅居(ju)，2012年(nian)6月(yue)的均(jun)價為70441元(yuan)/平方(fang)米，5年(nian)后（2016年(nian)6月(yue)）的房價仍未能突破7字頭，停(ting)留在77200元(yuan)/平方(fang)米，漲幅(fu)9.60%。

跑輸國貿商圈

房天下數據顯示，過去的5年，銀泰中心所在(zai)的國貿商圈(quan)，二手房房價上漲42.43%，銀泰中心的柏悅居(ju)上漲幅度則在(zai)9.60%。

賺不回利息

買(mai)房能得到的(de)(de)(de)收益，無非(fei)是房價的(de)(de)(de)升值(zhi)部分(fen)和(he)房屋的(de)(de)(de)租金，如果租金收益和(he)房價的(de)(de)(de)升值(zhi)都抵(di)不上貸款的(de)(de)(de)利率，這樣的(de)(de)(de)投資算(suan)是虧的(de)(de)(de)吧。

柏悅居的(de)租金如何呢？

來自北京鏈家網的(de)信息顯示，銀泰中心的(de)柏悅居(ju)項目一套售價為(wei)(wei)1900萬的(de)商務型公(gong)寓(yu)，每年的(de)租金為(wei)(wei)45000元，租金收益率約(yue)為(wei)(wei)2.84%。

再(zai)來另外一個(ge)高(gao)端點的(de)案例，北京鏈家網的(de)數據顯示，銀泰中心(xin)一套(tao)售價6596萬(wan)元的(de)高(gao)層公寓，住宅的(de)租金為11.5萬(wan)元，換算(suan)成租金收益率為年(nian)化2.09%。

||房(fang)源(yuan)信息來自北京鏈(lian)家

有(you)人說，如(ru)果房東不在(zai)乎租(zu)金呢？

房(fang)天下的數據顯示，柏悅居最近(jin)五年的房(fang)價漲(zhang)幅為，0.44%，3.44%，3.17%，2.26%，2.71%。

如果租金收益率(lv)為2.84%，最近五年，柏悅居的(de)收益則為，3.28%，6.28%，6.01%，5.1%，5.55%。

而三年(nian)以上(shang)房貸(dai)基準利率4.75%，商住用房貸(dai)款(kuan)利率為基準的(de)1.1倍(bei)即5.225%。所(suo)以，最近2-5年(nian)，房主的(de)收益恐怕(pa)連貸(dai)款(kuan)利率都抵不(bu)上(shang)。

好(hao)吧，又有人(ren)說，如果房東不在乎升(sheng)值和收益呢？那請問你買來(lai)干(gan)嘛？？？好(hao)吧，你是土豪你任性~~

銀泰中心是個案么?

“柏(bo)悅居(ju)房(fang)(fang)價漲幅落后(hou)于北京整(zheng)體水平(ping)和國貿商圈(quan)房(fang)(fang)價，主要還是(shi)因為產品本身的問題。比如東西南北的朝向都有，130平(ping)還僅僅是(shi)一房(fang)(fang)，在這樣的房(fang)(fang)價背景下(xia)，柏(bo)悅居(ju)的性價比顯然(ran)不(bu)高(gao)。”這是(shi)一位業內人(ren)士(shi)的評價。

房(fang)(fang)天下控(kong)股(gu)副總裁司智則站在市場角度指出，雖然北(bei)京房(fang)(fang)價(jia)整體較高，很(hen)難再現暴漲(zhang)和普漲(zhang)現象，CBD的住宅(zhai)和商(shang)住價(jia)格也會產(chan)生分流(liu)。但是戶型較好、配套齊全、物業管理好的房(fang)(fang)子，無論住宅(zhai)還是商(shang)住漲(zhang)幅(fu)將會更快；相反(fan)可能滯(zhi)漲(zhang)。

不(bu)過(guo)在其(qi)看(kan)(kan)來，CBD等(deng)傳統(tong)商(shang)務區(qu)的(de)房價(jia)仍(reng)然(ran)值得看(kan)(kan)好。因為CBD區(qu)域(yu)的(de)大(da)企(qi)業和(he)人(ren)才會越來越集中，比如現(xian)在規劃中的(de)北(bei)京(jing)第一高樓中國(guo)尊就是中信的(de)總(zong)(zong)部(bu)，還有清華、正大(da)、蘋果、三星、陽光(guang)保險、民生銀行、泰(tai)康、國(guo)壽(shou)等(deng)等(deng)大(da)企(qi)業總(zong)(zong)部(bu)都(dou)落定在CBD區(qu)域(yu)，CBD區(qu)域(yu)房價(jia)必然(ran)呈現(xian)逐(zhu)步上漲的(de)態勢。

所以(yi)銀泰中心柏悅居這個(ge)地段的(de)產品出現這樣的(de)投資(zi)收益(yi)率，在邦爺看來還(huan)是算個(ge)案一例。

 

＊文中觀點(dian)為作者(zhe)評(ping)論，和邦地產立場無涉。