“若是(shi)現在(zai)(zai)買房(fang)，估計就買不起了。”一位在(zai)(zai)去年12月(yue)中旬(xun)購(gou)得一套兩居室的受訪者表示，“我(wo)當(dang)時(shi)買的房(fang)每(mei)平方米3萬(wan)元，現在(zai)(zai)成交價(jia)漲至(zhi)每(mei)平方米4萬(wan)元以上(shang)，若是(shi)現在(zai)(zai)，同在(zai)(zai)這個(ge)位置，我(wo)就買不起了”。

正如(ru)中(zhong)原地產首席(xi)分析師張大偉所示，北京樓市在(zai)加速(su)告(gao)別剛需，尤其是(shi)新建(jian)住宅市場，剛需的收入(ru)已經(jing)難以(yi)承(cheng)受(shou)。張大偉稱，剛需收入(ru)家庭能夠接受(shou)的兩個價(jia)格上限(xian)分別是(shi)：單價(jia)每平方米3萬元，總價(jia)200萬元，但在(zai)2015年以(yi)來(lai)這(zhe)一(yi)波(bo)房價(jia)上漲的過(guo)程中(zhong)，新建(jian)住宅市場的剛需正在(zai)被擠出(chu)北京。

據中原地產研究中心提(ti)供的數據顯示，北京(jing)通(tong)州、大興、昌(chang)平(ping)等多(duo)郊區普(pu)通(tong)住宅和別墅的成(cheng)交價(jia)格已超過4萬元(yuan)/平(ping)方米，進入4萬元(yuan)時(shi)代。

3萬元天(tian)花板(ban)已成故事

三年(nian)前(qian)，剛(gang)需聚集(ji)地通州區房(fang)價是北京(jing)樓市的“晴雨(yu)表”，盡管(guan)房(fang)價上下波動較明顯，但3萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米是這個(ge)區域跑(pao)不(bu)脫的天花板，“進入4萬元(yuan)時代(dai)”更是難以想象的局(ju)面(mian)。在通州，從2010年(nian)最高跳(tiao)漲至(zhi)2.6萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米，到2011年(nian)下半(ban)年(nian)部(bu)分項(xiang)目跌至(zhi)1.2萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米，這是北京(jing)唯(wei)一一個(ge)曾經出現過房(fang)價腰(yao)斬的區域。

明確(que)的(de)(de)副中心利好來了(le)之后，通(tong)州區房(fang)(fang)價(jia)從新建(jian)住宅房(fang)(fang)價(jia)難(nan)以(yi)企及3萬(wan)(wan)元/平方米(mi)到現(xian)在，二手(shou)(shou)房(fang)(fang)已經(jing)有多個(ge)樓盤成交單價(jia)超過4萬(wan)(wan)元/平方米(mi)，一手(shou)(shou)房(fang)(fang)更是如此(ci)，甚至直接跳至5萬(wan)(wan)元/平方米(mi)，目前，通(tong)州區是北京唯一一個(ge)郊(jiao)區大量項目出現(xian)4萬(wan)(wan)元/平方米(mi)以(yi)上的(de)(de)區域。

在(zai)剛剛結束的7月份，通(tong)州區(qu)新建普通(tong)住(zhu)宅成(cheng)交均價已(yi)經突破(po)3.5萬(wan)(wan)元/平方米。據一位(wei)受訪者表示，其今年二季度購買(mai)的一套總價650萬(wan)(wan)元的新建住(zhu)宅，幾(ji)個(ge)月過去后，現在(zai)同樣戶型同樣面積的新房成(cheng)交價已(yi)達740萬(wan)(wan)元，幾(ji)個(ge)月就漲了90萬(wan)(wan)元。

據(ju)中(zhong)原地(di)產研究中(zhong)心提供的數據(ju)顯示(shi)，從2016年4月1日(ri)至(zhi)今，在通州，京貿國(guo)(guo)際公(gong)館(guan)均價(jia)高(gao)達5.2萬(wan)元/平方米，京貿國(guo)(guo)際城(cheng)均價(jia)高(gao)達49710元/平方米；在昌平、門頭溝區(qu)域，首開國(guo)(guo)風美唐均價(jia)高(gao)達45798元/平方米，西山(shan)意境47643元/平方米；在大興區(qu)，亦莊(zhuang)金茂悅均價(jia)40467元/平方米。

張大偉稱(cheng)，2016年1月(yue)份(fen)-7月(yue)份(fen)，北京郊(jiao)區(qu)單價超過4萬元/平方米的物業達到了2556套(tao)，創下歷史(shi)最高紀(ji)錄。更重要的是，從市場的有效庫存看(kan)，整體商品房住(zhu)宅庫存合計3.6萬套(tao)，其中五環內已(yi)經(jing)接近枯(ku)竭(jie)，而六環外已(yi)經(jing)成為北京新房庫存的第一大區(qu)域。

單套房平均總價550萬元

據中(zhong)原地(di)產研究部統計數據顯(xian)示，從2016年(nian)二(er)季度(du)開始，北京商品(pin)房住宅(zhai)平(ping)(ping)均(jun)單套進入(ru)了500萬(wan)(wan)元時代。從第二(er)季度(du)到現在，平(ping)(ping)均(jun)成交額達到了550萬(wan)(wan)元以上(shang)，而在一季度(du)只有(you)450萬(wan)(wan)元上(shang)下。 二(er)季度(du)開始，北京五環內普通商品(pin)房平(ping)(ping)均(jun)單套成交金額歷(li)史首次突破1000萬(wan)(wan)元。 

值得一(yi)提的是，近年來受到(dao)土地(di)成本攀升，以及城區供應補給的不足的影響，純(chun)商(shang)(shang)普(pu)宅類項目(mu)尤其是五環(huan)內純(chun)商(shang)(shang)普(pu)宅購置(zhi)成本明顯提高(gao)。 

根據亞豪(hao)君岳會統計數(shu)據顯(xian)示，2016年(nian)前7個月，北京五(wu)環內(nei)(nei)純(chun)商(shang)普(pu)宅成(cheng)交(jiao)均價同比上漲30%，而套均面積(ji)也(ye)(ye)由139平方(fang)米(mi)升(sheng)至(zhi)(zhi)(zhi)152平方(fang)米(mi)，單價與面積(ji)的(de)(de)齊漲也(ye)(ye)使得五(wu)環內(nei)(nei)純(chun)商(shang)普(pu)宅的(de)(de)套均總價由去年(nian)同期的(de)(de)684萬元(yuan)上漲至(zhi)(zhi)(zhi)972萬元(yuan)，而對應(ying)周期內(nei)(nei)別墅產品(pin)的(de)(de)套均總價則分別為1091萬元(yuan)與1079萬元(yuan)，價差(cha)(cha)由407萬元(yuan)急劇縮減(jian)至(zhi)(zhi)(zhi)107萬元(yuan)，價差(cha)(cha)的(de)(de)急劇縮小，也(ye)(ye)使得別墅類產品(pin)由原本(ben)的(de)(de)“高(gao)(gao)高(gao)(gao)在上”變得“親(qin)民”多了，在總價差(cha)(cha)距(ju)不大的(de)(de)前提下，大量(liang)升(sheng)級型置業需求開始(shi)摒棄(qi)城區的(de)(de)純(chun)商(shang)普(pu)宅類產品(pin)，而是選(xuan)擇居住舒適度更(geng)高(gao)(gao)的(de)(de)別墅類產品(pin)，由此別墅市場成(cheng)交(jiao)出現爆發。

亞豪機構副(fu)總經理高(gao)姍(shan)指(zhi)出(chu)，受到土地價(jia)格(ge)持(chi)續(xu)不斷攀升的(de)影響(xiang)，城(cheng)區(qu)純商普宅(zhai)類(lei)產(chan)品(pin)與(yu)別墅的(de)價(jia)差將進一步縮小，甚(shen)至(zhi)出(chu)現倒掛(gua)，因此今(jin)年剩下的(de)幾(ji)個月(yue)別墅市場熱度仍(reng)將持(chi)續(xu)。

鏈家研究(jiu)院稱(cheng)，2015年以來，純(chun)商品住(zhu)(zhu)宅成交(jiao)(jiao)均價在波(bo)動中上(shang)漲，7月(yue)份達到次新(xin)高水平，為37550元(yuan)/平方米，環比(bi)(bi)上(shang)漲9.5%，與去年同期相比(bi)(bi)上(shang)漲了36.1%。本月(yue)成交(jiao)(jiao)均價的(de)大幅變化一方面受到上(shang)月(yue)的(de)低基數影(ying)響(xiang)，另一方面受成交(jiao)(jiao)結構的(de)影(ying)響(xiang)，中高端價位(wei)段的(de)住(zhu)(zhu)宅成交(jiao)(jiao)比(bi)(bi)重上(shang)升(sheng)拉高了平均價格。從當前市場供(gong)給端收縮(suo)的(de)態勢看(kan)，下階段新(xin)房價格仍將(jiang)可能(neng)保持平穩增長的(de)趨勢。 

從成交特(te)征(zheng)看，7月份別墅(shu)成交表現強勁，大面積住房增速加快，中(zhong)高檔房源(yuan)成交熱(re)度(du)不減(jian)，平(ping)谷區成交脫(tuo)穎(ying)而(er)出，六環外同比(bi)增速超兩(liang)成，郊區化態勢更(geng)加明(ming)顯。而(er)成交面積結構(gou)的變化表明(ming)，北京市(shi)(shi)場改善性(xing)住房地位逐漸提(ti)升，已經成為推動市(shi)(shi)場成交的“新剛(gang)需”。 

從成(cheng)交(jiao)區域來看，六(liu)(liu)環(huan)(huan)(huan)(huan)外(wai)(wai)成(cheng)交(jiao)逐漸超過五(wu)至(zhi)六(liu)(liu)環(huan)(huan)(huan)(huan)。7月(yue)(yue)份，六(liu)(liu)環(huan)(huan)(huan)(huan)外(wai)(wai)共成(cheng)交(jiao)2374套，占本月(yue)(yue)總(zong)成(cheng)交(jiao)量的48.2%，比五(wu)環(huan)(huan)(huan)(huan)至(zhi)六(liu)(liu)環(huan)(huan)(huan)(huan)高12個(ge)百(bai)分點。從增速看，7月(yue)(yue)份，六(liu)(liu)環(huan)(huan)(huan)(huan)外(wai)(wai)成(cheng)交(jiao)同比增長22%，而五(wu)至(zhi)六(liu)(liu)環(huan)(huan)(huan)(huan)同比降(jiang)幅(fu)達(da)60%以上。未來六(liu)(liu)環(huan)(huan)(huan)(huan)外(wai)(wai)或環(huan)(huan)(huan)(huan)北京市場將是新房的大趨勢。