每經編輯｜吳若(ruo)凡     

自國慶節(jie)前后，樓(lou)市(shi)(shi)調控新政(zheng)襲入全國多城，樓(lou)市(shi)(shi)溫度(du)逐漸有所(suo)減弱。

一(yi)時間，樓市(shi)與(yu)股市(shi)的資金“蹺(qiao)蹺(qiao)板(ban)效應”又被瘋傳(chuan)，股市(shi)上的一(yi)些所謂(wei)的“敏感人(ren)士(shi)”也開始發(fa)表(biao)言(yan)論，認為調(diao)控創造了(le)機會，樓市(shi)資金將向股市(shi)流動了(le)。

但資金(jin)從(cong)樓市(shi)撤出，就一定會進入(ru)股市(shi)嗎？

誰說不是樓市就是股市！

且不說樓(lou)市，當今(jin)雖然(ran)還是(shi)資(zi)產荒階段(duan)，但可投(tou)資(zi)的領域也不止股市。

銀(yin)行理(li)(li)財(cai)(cai)(cai)作為今年較穩(wen)健(jian)的投資方式，不少理(li)(li)財(cai)(cai)(cai)分析師都認為，在資產(chan)配置上，適宜購買中長期理(li)(li)財(cai)(cai)(cai)產(chan)品，提(ti)前(qian)鎖定高收益，是目前(qian)最優(you)的策略(lve)配置。

此外(wai)，“2016年(nian)普通投資者的大類資產配(pei)置，應該有(you)50%配(pei)置在(zai)貨幣基金(jin)(jin)、債券基金(jin)(jin)、黃金(jin)(jin)資產等相對回報穩定的品種上，以減少組合(he)的風險。”南方基金(jin)(jin)首席(xi)策略分(fen)析師楊德龍(long)建議。

所以，資(zi)金(jin)從股市(shi)溢出，就一定流入(ru)股市(shi)的(de)理論本身就不太成立(li)。更何(he)況，調控之(zhi)下資(zi)金(jin)真的(de)就能立(li)即(ji)從樓市(shi)流出？

國家(jia)統計局數(shu)據顯示，今年(nian)1-8月我國貨(huo)幣(bi)供(gong)應量(liang)M1增長率超(chao)25%，而過去幾(ji)年(nian)這(zhe)一(yi)數(shu)值僅在15%左(zuo)右，只(zhi)有2009年(nian)“4萬億”政策落(luo)地的時候，M1增長率超(chao)出過30%。

而從貸款的結構(gou)來看(kan)，1-8月企業(ye)貸款下降(jiang)了(le)13%，個人居民(min)中長期貸款卻大(da)幅增長了(le)90%（個人中長期貸款在全部貸款的占比從22%增長到(dao)了(le)40%）。

很(hen)顯(xian)然(ran)，增(zeng)加的(de)貨幣都通(tong)過個(ge)人(ren)購房貸款進入到了樓市。這筆資金(jin)規模很(hen)大，而且并非流(liu)動(dong)性(xing)很(hen)強的(de)純(chun)投機性(xing)資金(jin)，不可能(neng)一(yi)兩個(ge)月就能(neng)流(liu)出樓市。

樓市正在“亮劍”

即使放在調控的背景下，部分城市的住宅市場受抑制，但商業地產并未受調控影響。

相反(fan)，福建、四川、昆明等地都出(chu)臺了“商(shang)改住(zhu)”的(de)相關政(zheng)策(ce)，福建的(de)政(zheng)策(ce)中，還充分鼓(gu)勵(li)購買商(shang)業(ye)辦(ban)公用房(fang)——“凡購買五城區新建商(shang)業(ye)辦(ban)公房(fang)地產(chan)的(de)，由財政(zheng)按所繳(jiao)契(qi)稅(shui)等額給(gei)予補(bu)貼”。

實(shi)際上，這和(he)商業(ye)地產的(de)大庫存現狀有關。國(guo)(guo)家統計局數據顯(xian)示，今(jin)年(nian)1-8月全國(guo)(guo)商業(ye)辦(ban)公用房(fang)待(dai)售面(mian)積達(da)到1.55億平，同比(bi)增長22.2%；全國(guo)(guo)不(bu)少城市商業(ye)辦(ban)公用房(fang)可售周期已(yi)達(da)50個月左右(you)。

去庫(ku)存是(shi)當前(qian)房地(di)產市場調(diao)控的主要(yao)任務，化(hua)解(jie)商業(ye)地(di)產的庫(ku)存、鼓勵資金流(liu)入商業(ye)地(di)產，似(si)乎大勢所趨。

種種跡(ji)象表明，商業地產的機遇似乎再次(ci)來臨(lin)。

但一直以來，商業地產由于投資大、回報周期長、資金依賴度大大高過住宅，目前國內很多開發商的融資模式又較為單一、模式傳統。

“所以現在商業地產的大庫存、低周期現狀，不是因為潛力不夠，而是結構和方式的問題。一些二三線城市商業供應過剩，其實是一種市場博弈，即城鎮化升級、生活圈外溢產生的實際需求，它們釋放的速度，遠低于項目入市的節奏。”某商業地產資深人士告訴邦地產。

開發商想要在這一次(ci)機遇(yu)期(qi)大舉(ju)擴張(zhang)，就必須減(jian)少資金(jin)沉淀，保(bao)障充裕的現(xian)金(jin)流，比如(ru)更新模式，提供資產(chan)證券化平(ping)臺來轉化存(cun)量地產(chan)，但其中(zhong)很(hen)關鍵的一點在于，引入個(ge)人投資者，即(ji)通過類似REITs或AMBS等可交易可流通的金(jin)融(rong)產(chan)品進行權益的轉化。

采用“輕資(zi)產(chan)(chan)”，也是靈活盤整(zheng)存量資(zi)產(chan)(chan)的很好方式，但(dan)這需(xu)要企業具(ju)備全產(chan)(chan)業鏈(lian)的優(you)勢，在開發(fa)管理資(zi)金等各方面都有運作能(neng)力。

“就(jiu)拿紅星美(mei)凱龍來(lai)說，這(zhe)個本質上的輕資產商業(ye)(ye)地產商，2015年委管商場(chang)平均出租率在(zai)92.7%，毛利率在(zai)74.4%，這(zhe)無(wu)論是在(zai)家居行業(ye)(ye)還是地產行業(ye)(ye)，都算不錯了。”

上述人士指出(chu)，紅(hong)星在(zai)地產(chan)環節提供“輸出(chu)地塊選址(zhi)評估(gu)、掛牌條(tiao)件商(shang)談、項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)規(gui)劃(hua)設(she)計建造、開業”的過程(cheng)管理(li)輸出(chu)；有全程(cheng)參與項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)開發和后(hou)期運(yun)營管理(li)的產(chan)業鏈條(tiao)；也具備一定資產(chan)運(yun)營能(neng)力，能(neng)找到更多合(he)(he)作方(fang)，嘗試整租、基金收購(gou)、委托(tuo)管理(li)等合(he)(he)作方(fang)式。這是使紅(hong)星能(neng)在(zai)商(shang)業地產(chan)領域快速擴散(san)，能(neng)介(jie)入商(shang)業存量盤活的前提。

某跨國(guo)基金公(gong)司高(gao)管就(jiu)直言，目前國(guo)內像紅星美凱(kai)龍、奧特萊斯砂之船(chuan)等一些特色的商(shang)業地產公(gong)司越來越多(duo)，它們進行(xing)的一些PE，四(si)十年給LP帶(dai)來的回報率(lv)大概在25%LR，高(gao)于中(zhong)國(guo)地產投資回報率(lv)平均數(shu)。

可見，在運作端(duan)(duan)，更多開發(fa)商(shang)已經探索(suo)出合適(shi)的(de)(de)(de)更新模式(shi)。伴隨(sui)需求端(duan)(duan)，政府對商(shang)業(ye)(ye)地產去庫存(cun)的(de)(de)(de)鼓勵(li)，供應端(duan)(duan)政策層面給予了控制和調整(zheng)，商(shang)業(ye)(ye)地產的(de)(de)(de)結構性過剩，無(wu)疑會加速消化(hua)，這(zhe)正是中國(guo)商(shang)業(ye)(ye)地產的(de)(de)(de)長期價值。