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◎每經記者 于垚峰

地產業界風云起，有人進亦有人退。

近期，云南城投（600239，SH）和銀泰集團聯手在資本市場上奉獻了一出“進出大戲”，云南城投擬收購銀泰系旗下8家標的公司股權，一時引起業內外關注。

據云南城投此前公告披露，銀泰集團擬出售8家標的公司股權，共涉及到8個地產項目，包括成都銀泰中心、泰悅豪庭、銀泰海威國際、理想銀泰城、寧波北侖銀泰城、溫州平陽銀泰城、奉化銀泰城、蒼南銀泰城。

對于上述收購目的，云南城投表示，這些項目主要位于成都、杭州、寧波和溫州等經濟較發達地區，符合其區域戰略定位和主營業務需求，優化了公司項目地域布局。

業內有觀點認為，在當前傳統商業地產轉型陣痛之下，銀泰系不得不“甩掉”一些重資產，輕裝上陣。

上述商業地產項目運營現狀如何？近日，《每日經濟新聞》記者先后奔赴寧波、溫州兩個城市，實地探訪銀泰系的寧波北侖和溫州平陽兩個項目，發現部分項目在城市中處于較為偏僻地段，缺乏人流量，進而影響到銀泰城的招商進展以及引進的品牌形象。

●北侖銀泰城：品牌更換率近七成

寧波北侖銀泰城位于寧波市北侖區中河路，緊鄰地鐵1號線。公開查詢信息可見，其總投資達23億元，其中商業21.1萬平方米，大部分物業已經完成銷售。

11月4日，《每日經濟新聞》記者以意向入駐商家的身份在北侖銀泰城招商部了解到，目前其主要招商是面向二期，二期主要招募的商家定位于大型生活配套。

記者在北侖銀泰城二期看到，整個二期并未開業，商鋪大部分未有商家入駐。一樓除了有一家醫療機構外，基余店面大部分處于空置狀態或者正在裝修；二樓的店面有的空置，有的正在招租；三樓有一家培訓教育機構和一家健身機構已營業。一位招商經理表示，教育培訓機構和健身機構因為是從其他地方搬過去的，本身就有培訓學員，雖然二期尚未開業，但是也并不受影響。

上述招商經理告訴記者，目前，北侖銀泰城二期大部分商鋪都已經租出去了，還有部分沒有租出去，可選擇性并不多。

上述零售業專家認為，作為一個大型商業體，銀泰要實現持盈利，僅僅將商鋪租出去還是不夠的。另外，引入的品牌必須具有一定的高度和美譽度，能夠吸引忠實的客戶，穩定商場的人流量，“足夠基數的人流量是商戶盈利穩定的基石，而商戶的穩定又能保障租金和物管收入。”

據招商經理介紹，在已經完成了招商工作的一期，品牌的更換力度也是非常大，“一期共引進品牌260多個，但是調整的品牌有180多個，品牌更換率近七成。”

“品牌更換，意味著商家不賺錢，才會主動要求退出，或者因為店面異常冷清，會被商管勸退。”一位從事女裝銷售的老板告訴記者，如果生意不好，商家撐不下去了，自然就會離開。

北侖區一直被稱為寧波城郊地段，不過寧婆地鐵一號線中河站的一個出口直通北侖銀泰城二樓。招商經理表示，地鐵的開通能夠給北侖銀泰城每天的人流量增加8000人，“開業一年后，人流量到了一個瓶頸，平常差不多只有1.5萬人左右，現在基本上平時可以維持在2.5到3萬人。”

11月4日，周五晚上，記者來到北侖銀泰城，相比一些地處城市繁華地段的綜合體，這里人流量明顯偏少，在四樓餐廳鮮有見到在門口排隊的場景。

●平陽銀泰城：人流量不多尚處市場培育期

平陽銀泰城是融住宅、寫字樓和商業為一體的大型綜合體。公開信息顯示，其開發總面積22萬平方米，其中住宅13.26萬平方米，商業7.74萬平方米。

截至2016年5月31日，平陽銀泰城商業部分已經全部結頂，于2015年12月18日開始營業，零售商業本來預計于2016年6月30日交付使用，但目前尚未實現。

《每日經濟新聞》記者從平陽銀泰城營銷中心了解到，目前住宅已經全部交房，大部分房源已經銷售出去，只余下少部分房源可售，單價在11000元~12000元之間。另外，商業街的店鋪絕大部分都已經銷售出去了，可選擇的空間并不大。

平陽銀泰城位于平陽縣鰲江鎮車站大道，該地段處于新老城區結合處，附近即有新開發的樓盤，也有一些入住率相對較高的老樓盤。與平陽銀泰城同在車站大道上的還有萬達商業，兩個大型商業體相距也就兩公里左右。有當地業內人士稱，在一個小鎮上，同時出現兩大商業體，就更加分散了人流量，即使是在周末，兩大商業體的人流量都顯得非常少。

11月5日晚，記者在平陽銀泰城商場內看到，即使當天是周末，來逛的人也并不多。在一家童裝店，一位店員向記者說起，人流量一直不高，再加上現在處于淡季，店內更是冷清，經常半天都沒有一個顧客。到了飯點，集中于四樓的餐廳，能夠坐滿的餐廳極少，記者觀察了許久，只有一家飯店門外面排起了隊。

平陽銀泰城一位招商主管坦承，目前商場內的人流量確實不多，但是市場是需要經過培育的。截至目前，商場內總鋪位有130多個，引進的品牌有110多個，調整的比例在30%~40%，“主要是一些女裝品牌相對低端，目前的男裝品牌還不錯。”

談到租金，上述主管表示，三樓的月租金是150元/平方米，物業費是55元/平方米，租金還有一些下降的空間，但是物業費是統一的，少不了。“免租期一般是三個月，如果需要更長的免租期，需要向上面申報特批。”

環繞在銀泰商業綜合體周邊的商業街，目前仍然處在銷售和招商階段，尚未開業。整個商業街只有三樓入駐了兩家美容店，已經開始營業了。還有一家快餐店，主要供應商場工作人員的餐食。

值得一提的是，就在平陽銀泰城的外墻上有一幅巨大的海報，上面寫著“我們確實讓平陽人民失望了，請再給我們120天，共同見證新銀泰。”

●銀泰系旗下：多個項目尚未盈利

公開資料顯示，銀泰集團創立于1997年，經過多年來的自身發展，主營已涉及商業零售、地產開發與經營、礦產資源、智能物流、投資與金融六大業務。

有零售業專家認為，銀泰系此番出售旗下多家公司股權，是轉型輕資產化的一個體現。“銀泰系旗下有一些表現不錯的地產項目，也有一些表現并不十分優秀的項目，這些項目就應該以輕資產方式處理。”

另根據云南城投11月2日公告，其擬出資5.175億元，收購中國銀泰投資有限公司、北京銀泰置地商業有限公司、寧波銀泰投資有限公司以及寧波市金潤資產經營有限公司分別持有的天津銀潤投資有限公司（下稱天津銀潤）等8家標的公司股權。

云南城投此次收購的8家標的公司股權分別為，北京銀泰持有的天津銀潤投資有限公司100%股權、蒼南銀泰置業有限公司70%股權、杭州理想銀泰購物中心有限公司50%股權、成都銀城置業有限公司19%股權及奉化銀泰置業有限公司19%的股權、寧波市金潤資產經營有限公司持有的平陽銀泰置業有限公司70%股權、中國銀泰持有的杭州海威房地產開發有限公司70%股權、寧波銀泰持有的寧波經濟技術開發區泰悅置業有限公司19%股權。

完成后，除杭州理想銀泰外，其余7家公司均將納入云南城投合并報表范圍（該公司通過天津銀潤分別持有奉化銀泰、成都銀泰、寧波經濟技術開發區泰悅各51%的股權，實際控制此三家公司各70%的股權）。

云南城投同時公告了8家標的公司企業價值評估報告書，評估基準日為2016年5月31日。報告書顯示，天津銀潤連續三年的財務狀況并不樂觀，截至評估基準日，該公司所有者權益為負1.49億元，2013年~2015年公司凈利潤分別為虧損19.06萬元、1.99萬元和2萬元。

報告書還顯示，天津銀潤賬面總資產11.2億元，評估價值為7.57億元，減值率為32.45%。在負債評估價值與賬面價值無減值的情況下，凈資產評估價值為-5.12億元。

理想銀泰的凈資產賬面價值為1.03億元，評估價值為2.54億元，增值率為147.34%。不過，理想銀泰最近三年的營業利潤同樣是虧損，2013~2015年分別虧損2491.36萬元、3469.36萬元和3668萬元。

泰悅置業2014~2015年度盈利分別都達到8000多萬元，但是截至2016年5月31日，公司虧損約1.10億元；平陽銀泰2013~2014年連續兩年虧損，2015年盈利6616萬元，2016年截至5月31日，虧損1110萬元；銀泰海威國際2013年~2015年分別虧損596.37萬元、150.29萬元和1879.87萬元。