監管部門(men)針對16個房價上漲過快熱點城市的房地產貸款業務“大(da)排查”時限將至，多(duo)位地方銀監部門(men)人士對記者(zhe)透露(lu)，相關(guan)結果正(zheng)在進(jin)行最后匯總(zong)，排查過程中發現(xian)，理(li)財資金違規(gui)進(jin)入房地產領域問題較為突出。

江浙一(yi)位銀監(jian)部門人士表示，“實(shi)際上這16個熱(re)點城市此前每季度都被要(yao)求上報房(fang)價、房(fang)貸等數據，但(dan)這一(yi)次的檢查內容尤其多(duo)、要(yao)求也(ye)尤為嚴(yan)格(ge)。”

專(zhuan)家認為，監管部門對(dui)于(yu)房價(jia)上漲過快(kuai)城市的(de)政策收緊意(yi)圖明顯，未來(lai)不排(pai)除(chu)將其他房價(jia)過熱城市列入(ru)檢查范(fan)圍。在監管不斷(duan)升級的(de)趨(qu)勢下(xia)，資金(jin)“繞道”理(li)財、信(xin)托等違規進入(ru)房地產料遭“封堵”，房地產領(ling)域資金(jin)鏈四面楚歌。

監管排查力度大

實際(ji)上，早(zao)在9月中旬，銀(yin)監會主席(xi)尚福林就表示要加強(qiang)對(dui)房地產(chan)(chan)信(xin)貸壓力測(ce)試和風險(xian)測(ce)試。不久之后(hou)的銀(yin)監會三季度經(jing)濟金融形勢分析會上，銀(yin)監會再度提出要嚴控房地產(chan)(chan)金融業(ye)務風險(xian)，包括(kuo)嚴控銀(yin)行理財資金違規進入房地產(chan)(chan)領域等。

地(di)(di)方銀(yin)監人士告(gao)訴記(ji)者，16個被(bei)“點名”城市的(de)房(fang)價、房(fang)貸(dai)數據一直按季度(du)報(bao)送給相關(guan)部門，但(dan)是最近的(de)這次檢查要點包括房(fang)地(di)(di)產(chan)貸(dai)款(kuan)業(ye)務(wu)規制要求和調控政策(ce)的(de)執行情(qing)況(kuang)、與房(fang)地(di)(di)產(chan)中介和房(fang)地(di)(di)產(chan)企業(ye)開展業(ye)務(wu)的(de)管(guan)控情(qing)況(kuang)、涉(she)及房(fang)地(di)(di)產(chan)業(ye)務(wu)相關(guan)貸(dai)款(kuan)的(de)管(guan)理(li)(li)情(qing)況(kuang)、理(li)(li)財資金投資管(guan)理(li)(li)情(qing)況(kuang)、房(fang)地(di)(di)產(chan)信托業(ye)務(wu)合規經(jing)營情(qing)況(kuang)等。正因如此，地(di)(di)方銀(yin)監部門尤為重視此次的(de)“大排(pai)查”。

記者近日在房價過熱集中的長三角、珠三角地(di)區(qu)走訪(fang)時發現(xian)，自今(jin)年10月(yue)以來，這些區(qu)域銀監部門針對商(shang)業(ye)銀行(xing)房地(di)產業(ye)務的監管、現(xian)場檢(jian)查明顯增多。

一家國有大(da)行廣州(zhou)分行人(ren)士對記者表(biao)示，“在最(zui)新的房(fang)(fang)地(di)產調控政策(ce)出臺之后，銀(yin)行對于(yu)房(fang)(fang)地(di)產開發貸、個人(ren)住房(fang)(fang)按揭貸款(kuan)的政策(ce)明(ming)顯(xian)收緊了(le)不少，目前我行除了(le)一類房(fang)(fang)地(di)產開發商(shang)，基本不放(fang)開發貸了(le)。另外，監管部門(men)對于(yu)個貸的首(shou)付情況(kuang)、真實收入證明(ming)等(deng)現場檢查力(li)度(du)也明(ming)顯(xian)大(da)了(le)很多。”該人(ren)士進一步表(biao)示，所(suo)謂一類開發商(shang)即資(zi)產規模、年銷(xiao)量等(deng)排(pai)名至少全(quan)國前二(er)十的房(fang)(fang)地(di)產開發商(shang)。

類似的(de)(de)監管收(shou)緊情況在長三角地區也(ye)不鮮見(jian)，且一旦發現(xian)違規情況，處罰(fa)(fa)也(ye)是絕不手軟。10月下旬，蘇州銀監局就開出了一張(zhang)針對“消費貸(dai)款被借款人挪用于支付(fu)首付(fu)款”的(de)(de)罰(fa)(fa)單，罰(fa)(fa)款人民(min)幣三十萬(wan)元。

11月(yue)底，廣東銀(yin)監局于11月(yue)30日下(xia)發(fa)了《關(guan)于加強交叉金(jin)融(rong)產品業務、與非持牌金(jin)融(rong)機構合(he)作業務風險監管(guan)的通知》，有分析人(ren)士稱，該《通知》下(xia)發(fa)或(huo)與監管(guan)層排查理財資金(jin)違規(gui)進入(ru)房地(di)產相關(guan)。

專家認為，監(jian)管部門對于房價(jia)(jia)上漲過快城(cheng)市的(de)政(zheng)策收緊意圖已相當(dang)明顯(xian)，不排除接下來將其他房價(jia)(jia)過熱城(cheng)市列入檢查范圍(wei)。

封堵違規“繞道”資金

多位銀(yin)行(xing)業內人士對中國證券(quan)報記者表示，資金“繞道”銀(yin)行(xing)理財(cai)、信托(tuo)等渠道進入房(fang)地(di)產(chan)領域，早已不是(shi)(shi)什么秘密(mi)，只(zhi)是(shi)(shi)今年形勢尤(you)為火(huo)爆。

銀行業(ye)(ye)(ye)理(li)(li)財(cai)登記托管(guan)中心此前發(fa)布的(de)《中國銀行業(ye)(ye)(ye)理(li)(li)財(cai)市(shi)場報告(2016年上(shang)(shang)半(ban)年)》顯(xian)示，上(shang)(shang)半(ban)年累計有18.99萬(wan)(wan)億(yi)元(yuan)(yuan)理(li)(li)財(cai)資(zi)金通過配(pei)置債券(quan)、非(fei)標(biao)資(zi)產、權益類資(zi)產等方式投向(xiang)實體(ti)經濟(ji)。截至6月底，投向(xiang)實體(ti)經濟(ji)的(de)理(li)(li)財(cai)資(zi)金余額為(wei)16.03萬(wan)(wan)億(yi)元(yuan)(yuan)；從具體(ti)行業(ye)(ye)(ye)看，投向(xiang)房(fang)地產業(ye)(ye)(ye)的(de)理(li)(li)財(cai)資(zi)金約2.09萬(wan)(wan)億(yi)元(yuan)(yuan)，居第二位，占比(bi)13.06%，僅次于占14.21%的(de)土木(mu)工程建筑業(ye)(ye)(ye)。與去年相比(bi)，流入(ru)房(fang)地產業(ye)(ye)(ye)的(de)銀行理(li)(li)財(cai)資(zi)金規模占比(bi)在今(jin)年上(shang)(shang)半(ban)年快速上(shang)(shang)升(sheng)。

專家和銀行業(ye)內人士透露，實際進入房地(di)產領域的理財資金(jin)、信托資金(jin)更(geng)多(duo)，其(qi)中(zhong)不少有違規嫌疑。一位(wei)全(quan)國股份制銀行杭州分行負責人告訴記者，“一般來說，中(zhong)小開發商(shang)是(shi)(shi)不可(ke)(ke)能直(zhi)接(jie)拿(na)到(dao)開發貸的。但是(shi)(shi)只要通(tong)過(guo)券商(shang)這類第三方機構，就可(ke)(ke)以發起理財資管(guan)計劃，然后通(tong)過(guo)層(ceng)層(ceng)包裝，資金(jin)最(zui)后都(dou)進了房企的‘腰包’。另(ling)外一種渠道(dao)，就是(shi)(shi)通(tong)過(guo)房地(di)產信托直(zhi)接(jie)融資，成(cheng)本(ben)還會(hui)更(geng)低(di)一些。”

不過，在近期(qi)監(jian)管(guan)態勢收緊的情況(kuang)下，有銀(yin)行業內人士坦言“業務(wu)越來(lai)(lai)越難做，四(si)季度的業務(wu)量可能大減(jian)”。隨之而來(lai)(lai)的，就是房地產企業資金(jin)鏈(lian)的緊張甚至斷裂。

用益金(jin)融(rong)信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)研(yan)究院最新統(tong)計(ji)數據顯(xian)示(shi)，11月(yue)份(fen)(fen)(fen)集(ji)合資金(jin)房(fang)地產(chan)(chan)信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)發(fa)行數量27個(ge)(ge)，發(fa)行規(gui)模138.99億元，與前(qian)幾個(ge)(ge)月(yue)兩三(san)百億元發(fa)行規(gui)模相比，大幅(fu)縮(suo)減。成(cheng)立(li)情況更不樂(le)觀：11月(yue)份(fen)(fen)(fen)集(ji)合房(fang)地產(chan)(chan)信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)成(cheng)立(li)數量27個(ge)(ge)，規(gui)模62.01億元，11月(yue)份(fen)(fen)(fen)第二周(zhou)甚(shen)至出(chu)現房(fang)地產(chan)(chan)信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)零(ling)成(cheng)立(li)的罕見情況。10月(yue)份(fen)(fen)(fen)，房(fang)地產(chan)(chan)信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)成(cheng)立(li)規(gui)模103.79億元，環比下降(jiang)了約50%，房(fang)地產(chan)(chan)信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)融(rong)資已然步入“寒冬”。

房地產貸款風險“博弈”

記者(zhe)了解(jie)到(dao)，包括廈門、杭(hang)州等在(zai)內的銀監部(bu)門今年以來(lai)都在(zai)積(ji)極引(yin)導商業(ye)銀行審(shen)慎對待房地產業(ye)務(wu)、嚴控(kong)房地產金融業(ye)務(wu)風險(xian)。

但(dan)是多位長(chang)三角、珠三角銀行(xing)業(ye)內(nei)人(ren)士坦(tan)言(yan)，最近(jin)一兩年實體(ti)經濟不(bu)振(zhen)的(de)情況下，房(fang)地產業(ye)務尤其是個貸業(ye)務就成為了各家商業(ye)銀行(xing)的(de)“必(bi)爭之地”。銀監會國有重點金融(rong)機構監事會主席(xi)于學(xue)軍此前透(tou)露，截至9月末，江蘇(su)省(sheng)房(fang)地產相關(guan)貸款占該(gai)省(sheng)今年新增貸款比(bi)重達到55%，其中南京、蘇(su)州占比(bi)達到70%以上，且有部分(fen)地區(qu)占比(bi)超過100%。于學(xue)軍說，“這不(bu)是孤例，也(ye)帶(dai)有一定普遍性。”

在瘋狂投放個(ge)貸(dai)之后，對于(yu)資產質量及風(feng)險，多(duo)(duo)數銀(yin)(yin)(yin)行業(ye)內(nei)人(ren)士卻(que)諱莫(mo)如(ru)深。一位國有(you)大行廣州分行授信審(shen)批部負責人(ren)坦(tan)言，“作為風(feng)控部門，說不擔心是騙人(ren)的。目前的情(qing)況(kuang)是大家都(dou)(dou)一樣，今年各銀(yin)(yin)(yin)行的業(ye)績(ji)增長基本都(dou)(dou)靠個(ge)貸(dai)支(zhi)撐，其實(shi)大家都(dou)(dou)在‘博’。”當記者(zhe)問及“博什么”時，該人(ren)士說，“大家都(dou)(dou)在博會(hui)不會(hui)發(fa)生系(xi)統性風(feng)險：現在各銀(yin)(yin)(yin)行情(qing)況(kuang)都(dou)(dou)差不多(duo)(duo)，一旦發(fa)生風(feng)險肯(ken)定就是系(xi)統性風(feng)險，這就不是某個(ge)人(ren)的責任了。”

在(zai)交通銀(yin)行(xing)首(shou)席(xi)經(jing)濟學家(jia)連平看(kan)來(lai)，目前(qian)房地產行(xing)業融(rong)(rong)資存在(zai)一(yi)(yi)定潛在(zai)風險。前(qian)三(san)季度房地產市(shi)場(chang)價升(sheng)量增(zeng)(zeng)，房地產企(qi)業的(de)債券(quan)融(rong)(rong)資和(he)銀(yin)行(xing)表內外融(rong)(rong)資均有較快(kuai)增(zeng)(zeng)長，個(ge)人按揭貸款的(de)增(zeng)(zeng)長也不斷提速(su)，房地產市(shi)場(chang)的(de)杠桿率進一(yi)(yi)步(bu)增(zeng)(zeng)高。從(cong)房地產企(qi)業的(de)經(jing)營狀況(kuang)看(kan)，行(xing)業前(qian)三(san)季度盈(ying)利(li)并未(wei)實現與(yu)銷售的(de)同步(bu)增(zeng)(zeng)長，高杠桿帶(dai)來(lai)的(de)財務成本(ben)壓力(li)也并未(wei)得到根本(ben)解(jie)決。

中(zhong)(zhong)國(guo)人(ren)民大學國(guo)家(jia)發展與(yu)戰略研究院(yuan)執行院(yuan)長劉元春直(zhi)言，我(wo)國(guo)的房(fang)地產市(shi)(shi)(shi)(shi)場存(cun)在(zai)泡沫(mo)(mo)，一(yi)、二線(xian)城市(shi)(shi)(shi)(shi)的泡沫(mo)(mo)較為(wei)嚴重，而且呈(cheng)不斷擴大趨勢。目前一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)(shi)(shi)房(fang)價收(shou)入比(bi)已(yi)經超過(guo)20倍，35個大中(zhong)(zhong)城市(shi)(shi)(shi)(shi)中(zhong)(zhong)有(you)32個城市(shi)(shi)(shi)(shi)超過(guo)3-6倍的合(he)理區間上限。從國(guo)際主要城市(shi)(shi)(shi)(shi)的比(bi)較看，中(zhong)(zhong)國(guo)房(fang)價收(shou)入比(bi)指標居(ju)全球之(zhi)首，也從一(yi)個角度說(shuo)明了中(zhong)(zhong)國(guo)的房(fang)地產市(shi)(shi)(shi)(shi)場存(cun)在(zai)較為(wei)嚴重的泡沫(mo)(mo)。