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每經記者 黃博文

12月29日，隨(sui)著前海兩宗(zong)定向(xiang)港(gang)企的(de)商業(ye)用地一塊成功(gong)出讓、一塊流拍，深圳今年的(de)土地出讓正式收官。

根據(ju)深圳(zhen)中原(yuan)研究中心的數據(ju)，2016年(nian)深圳(zhen)土地(di)出讓金額約為(wei)1044億(yi)元，同(tong)比增(zeng)長(chang)140%，綜合樓(lou)面(mian)地(di)價12651元/平方米，同(tong)比上(shang)漲49%，均(jun)創下近年(nian)新(xin)高。

土地出讓金首破千億

2016年的土(tu)地(di)(di)市場在前三(san)季(ji)度(du)的高(gao)歌猛進后，在全國(guo)范圍內的調控之下，四季(ji)度(du)有所降溫。全年整體(ti)來看，開發(fa)商購地(di)(di)熱情(qing)高(gao)漲，“地(di)(di)王”成(cheng)交(jiao)數量和土(tu)地(di)(di)出(chu)讓金創歷史新高(gao)。

深圳(zhen)(zhen)土地(di)(di)市場在上半年“3.25 新政(zheng)(zheng)”后進入調整期(qi)，直到(dao)6月(yue)也(ye)未全面復蘇，龍(long)華上塘(tang)和光明兩塊地(di)(di)王的(de)誕生給市場打(da)了一劑強(qiang)心針。“10.4 新政(zheng)(zheng)”的(de)出(chu)臺使市場急速降溫(wen)，在一二手市場低迷的(de)情況(kuang)下，土地(di)(di)市場則表現積極(ji)。臨近年尾深圳(zhen)(zhen)土地(di)(di)入市節奏有(you)所(suo)加快(kuai)，12月(yue)全市掛牌交易土地(di)(di)計20幅，為(wei)本年單月(yue)供應最多的(de)月(yue)份。 

深圳全(quan)年土地(di)出讓有幾個標志性的事件。6月(yue)2日(ri)，龍華上塘地(di)塊(kuai)以(yi)56774元(yuan)/平方米的樓(lou)面(mian)價(jia)刷新(xin)全(quan)國單價(jia)；8月(yue)29日(ri)，寶安大空港地(di)塊(kuai)以(yi)總價(jia)310億奪下(xia)全(quan)球最大的展館(guan)地(di)塊(kuai)，刷新(xin)全(quan)國地(di)價(jia)紀錄(lu)。

為防范市場風險，深圳出(chu)臺了調控(kong)地價(jia)的(de)(de)措施。12月14日，大(da)鵬和(he)坪(ping)山(shan)的(de)(de)兩塊純居(ju)住用地首次以“雙(shuang)限(xian)雙(shuang)競”的(de)(de)新競賣原則出(chu)讓，但(dan)深圳宅(zhai)地的(de)(de)極度稀缺依然(ran)引起(qi)房企的(de)(de)激烈(lie)的(de)(de)競拍，最終(zhong)由碧(bi)桂園和(he)保利東分別拿下(xia)坪(ping)山(shan)和(he)大(da)鵬地塊。

根據(ju)深圳中(zhong)原研究(jiu)中(zhong)心(xin)監(jian)測，2016年深圳全市(shi)土地(di)招拍掛市(shi)場共成(cheng)交(jiao)59宗(zong)地(di)塊，總成(cheng)交(jiao)面積為(wei)229.5萬平方米，同比增漲 30.9%。光(guang)明、坪山、寶(bao)安大空港等(deng)政府政策扶(fu)持大或(huo)規(gui)劃定位明確的區域表(biao)現(xian)尤為(wei)突出。 

深圳今年(nian)全年(nian)土地(di)出讓(rang)金額約為1044億元，同比增長140%，綜合樓面地(di)價12651元/平方米，同比上漲49%，均創下(xia)近年(nian)新(xin)高。整體土地(di)市場由去年(nian)的(de)(de)低價工業(ye)用(yong)(yong)(yong)地(di)主(zhu)導(dao)向高價的(de)(de)商(shang)辦(ban)用(yong)(yong)(yong)地(di)主(zhu)導(dao)的(de)(de)轉(zhuan)換。僅龍華上塘、光明和(he)大空港三塊地(di)的(de)(de)成(cheng)交金額就占據了總成(cheng)交的(de)(de)60%，可見帶有居住功能(neng)的(de)(de)綜合類用(yong)(yong)(yong)地(di)以及規劃完好地(di)理位置優(you)越的(de)(de)商(shang)業(ye)用(yong)(yong)(yong)地(di)是(shi)拉高出讓(rang)金額的(de)(de)主(zhu)力軍。 

在龍崗工(gong)(gong)業用(yong)地(di)及大空港商(shang)辦用(yong)地(di)的成(cheng)交拉動下，2016年(nian)深圳工(gong)(gong)業和商(shang)辦用(yong)地(di)表現突出(chu)。全年(nian)共(gong)計27幅工(gong)(gong)業用(yong)地(di)成(cheng)交，用(yong)地(di)面(mian)積約(yue)115.1萬(wan)平方米(mi)，占比50.1%。

舊改成新增供應主要來源

深圳(zhen)房地(di)(di)產市(shi)場面(mian)臨的最(zui)大(da)困境是(shi)土(tu)地(di)(di)供(gong)應不足，居(ju)住(zhu)用(yong)地(di)(di)緊缺的情況更(geng)為嚴峻(jun)。根據深圳(zhen)中(zhong)原(yuan)研 究中(zhong)心(xin)監測，全(quan)年共(gong)計 2 幅(fu)純居(ju)住(zhu)用(yong)地(di)(di)和2 幅(fu)商住(zhu)綜合用(yong)地(di)(di)入市(shi)，分別位于龍華、光明、大(da)鵬和坪 山，用(yong)地(di)(di)面(mian)積約(yue) 23.97 萬平方米，規(gui)劃總建(jian)筑面(mian)積為87.9萬平方米。

自2010年后宅地(di)(di)(di)供(gong)(gong)應(ying)面(mian)積逐年減少，2012年后宅地(di)(di)(di)供(gong)(gong)應(ying)一直(zhi)在超(chao)低位水平。物以稀(xi)為貴,供(gong)(gong)應(ying)減少樓(lou)面(mian)地(di)(di)(di)價(jia)卻飛速上漲，2016年深圳宅地(di)(di)(di)樓(lou)面(mian)地(di)(di)(di)價(jia)為28786元/平方米，環比略有(you)下(xia)降。

在深圳(zhen)土地(di)招拍掛(gua)市(shi)(shi)場(chang)競爭激烈的(de)(de)同時，越來越多的(de)(de)開發商把眼光投向存量(liang)土地(di)特別(bie)是城(cheng)市(shi)(shi)更新項目的(de)(de)并購(gou)合作，優(you)質項目往往吸引數十(shi)家(jia)企業的(de)(de)追逐，城(cheng)市(shi)(shi)更新已成為深圳(zhen)土地(di)市(shi)(shi)場(chang)另外一個主戰場(chang)。

自從2009年(nian)(nian)(nian)12月1日開始實施《深(shen)(shen)圳(zhen)市城(cheng)市更新辦法》以來，政府(fu)公(gong)開默許了協(xie)議(yi)出(chu)讓(rang)土地(di)，之后深(shen)(shen)圳(zhen)舊改(gai)項目的(de)供應就開始表(biao)現出(chu)明顯增加的(de)趨勢。根據深(shen)(shen)圳(zhen)中原的(de)數據，2010年(nian)(nian)(nian)舊改(gai)面積占比僅為(wei)15.7%，此后逐年(nian)(nian)(nian)上升(sheng)至(zhi)2015年(nian)(nian)(nian)的(de)近(jin)5成。

2016年，全(quan)市新增(zeng)供應面(mian)積580.7萬平(ping)方米(mi)，其中舊改(gai)面(mian)積達到了(le)330.7萬平(ping)方米(mi)，占比高達56.9%，舊改(gai)在供應中的比例不斷加重，已經成為(wei)了(le)新增(zeng)供應的主要來源。

順應此趨勢，監管層也對城(cheng)市(shi)(shi)(shi)更新(xin)加強宏觀統籌。2016年11月(yue)21日(ri)，深(shen)圳市(shi)(shi)(shi)規(gui)(gui)劃和國土資(zi)源委員會官網上發布的《深(shen)圳市(shi)(shi)(shi)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)更新(xin)“十三五(wu)”規(gui)(gui)劃》要求，在此次規(gui)(gui)劃期內，全市(shi)(shi)(shi)要爭取完成(cheng)各類(lei)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)更新(xin)用地規(gui)(gui)模(mo)30平方公里；完成(cheng)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)更新(xin)固定資(zi)產投資(zi)約3500億元；完成(cheng)100個舊(jiu)工(gong)業區(qu)復合式更新(xin)、100個城(cheng)中村(cun)或舊(jiu)住宅區(qu)、舊(jiu)商業區(qu)綜合整治項目....

由此也(ye)可見政府大力(li)推舊(jiu)改的決心,未來舊(jiu)改項目將挑起新房供應的大梁。