“我們認為2017年將非常非常嚴峻，超出市場上普遍的預期，在這樣一個對形勢的判斷下，我們采取的策略是防守反擊，先在惡劣嚴峻的市場面前守住，不要進球，然后有條件再進攻。”這已經不是我們第一次聽到朗詩集團董事長田明這樣的言論。

在最近的幾個公開場合，他多次強調，中國上一階段的房地產是黃金時代，黃金時代的特征是：房地產開發模式特別簡陋、粗糙，拍一塊地，然后蓋房子，然后銷售，把錢收回來。再大的公司，都是對這種粗陋商業模式的重復，無非是數量的差別。但這種以住宅、零售、快周轉為特征的粗陋的商業模式不能在中國的房地產行業持續下去，一是房地產行業泡沫正在形成，再這樣下去會破滅；二是在東部的大城市和主要核心城市，都已經迎來二手房和存量房時代。

“我始終是一個緊盯著市場、戰戰兢兢、如履薄冰的人。我可能會為了我的謹慎，付出一定的代價，比如該拿的地沒拿。但是，這樣的謹慎，可以讓企業發展得更長久。”基于對市場的這一判斷，在田明的帶領下，過去一年朗詩綠色地產在業務收入構成、商業模式等方面進行了諸多變革。

這些變革，讓朗詩變得更健康，也贏得了一種有些房企暫時還不具備的能力：在地產行業發生重大變革后，能夠活下來，并成為新的主流企業的能力。

銷售業績增幅超過100%

如果，光聽田明的上述說辭，很多人也許會產生錯覺，以為去年朗詩的業績增幅不大。

可是，事實卻正好相反。

在剛剛過去的2016年，朗詩綠色地產的業績相當不俗。截至2016年12月31日，朗詩總銷售額為308億元，比去年同比增長69%，其中地產業務占283.5億元。

“很多人買房，我問他為什么買房，無一例外是投機性購房……到有些新蓋的小區去看，晚上亮燈率很低……2016年的樓市紅火，和我們地產商沒有關系……”盡管業績有爆發式的增長，但田明對市場的總體趨勢看得非常清楚，他明白去年那樣的市場火爆不可持續。

可以持續的是另一塊收入，這就是朗詩在服務領域的收入。

這部分收入包括房地產開發服務、存量資產運營、城市更新、金融服務等多項業務。

根據介紹，上述收入總額接近25億元，并且保持了過去幾年連續50%左右的收入增幅。

相比房地產開發收入，朗詩的服務類收入雖然占比不大，但利潤總額卻不低，開發投資的利潤和服務收入的利潤，去年基本維持在1:1的比例，是朗詩綠色地產在開發投資收入以外，另一塊重要收入來源。

在房地產行業內尋找各種轉型嘗試

在田明看來，相比房地產開發市場，來自房地產服務類收入仍然有巨大的增長空間。

9月，朗詩曾和中信資本在上海舉行城市更新戰略合作簽約儀式，共同合作探索一線城市的存量資產改造業務。

田明說，當時上海市規土部門的一位負責人曾和他聊起，整個上海的開發強度已經達到52%，意味著除去河流、綠化、農田、道路等部分，上海已經沒有可以用來開發的空間。

在這個背景下，增量資產開發，必然轉向存量資產改造。田明說，他曾在美國這個房地產行業極度發達的市場進行考察，發現就是這樣一個成熟的市場，城市更新需求也是非常大。

“城市發展、更新中，總會出現一些低效資產，把這些低效資產盤活，讓它能夠重新高效利用，就會產生新的盈利空間。”

有盈利空間的不僅僅只有城市更新業務。商業地產、長租公寓、幼兒園、醫院、諸多城市公共設施，都有盈利空間。

田明說，美國最大的開發商年銷售額只有100多億美元，很多美國大型房企和朗詩相比，銷售收入要低出一截。可是，美國的地產商有大量的持有型房地產，包括租金在內的多項收入總和，遠遠超過了房地產開發利潤。這使得美國的房地產企業，在經歷過幾次大的危機之后，依然能夠很健康地存活下去。

和他們相比，朗詩持有資產所占的比例，仍然有很大的差距，有進一步提升的空間。而朗詩所開發投資的物業也會有各種類型，不僅僅有商業、辦公樓，也會有長租公寓、酒店等各種物業。

田明說，這就是朗詩的轉型，不跨出房地產，在行業內部尋找可以發展的新機會。 文/楊羚強